不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME'S 不動産査定不動産・土地相続の手続きや必要な書類

不動産相続する前に知っておきたいこと

プロが教える「不動産・土地相続」の手続きや必要書類について

遺産相続手続きをする際、法定相続人は遺言書の確認を行います。もし、被相続人が遺言を残しているのであれば、原則として遺言書の指定にしたがって相続手続きを進めなければなりません。一方、被相続人が遺言を残していないときは、法律の規定に基づいて手続きを進めていきます。そこで、被相続人の遺言書がない場合は、どのように遺産相続手続きを進めていくのか見ていくことにしましょう。

PR口コミと独自の安心保証制度で最安値で解体を！【解体工事見積もりサービス】

一般的な相続手続きの流れ

被相続人が亡くなったことを知ったときから7日以内に、死亡届を提出して埋葬の許可を受けます。その後、葬儀を終えて四十九日を経過した頃に、被相続人の遺産相続手続きを始めるのが一般的です。そこで、被相続人の遺産相続手続きの流れと期限はどのようになっているのか見ていきましょう。

法定相続人の調査と確定

相続が発生すると、相続人は原則被相続人（亡くなった人）の財産を引き継ぎます。民法という法律で、相続できる人と相続割合が定められていることから、相続人のことを法定相続人と呼ぶことがあります。被相続人が、遺言書を残さないで亡くなった場合、法定相続人全員で遺産分割協議をして、遺産相続の手続きを行うのが一般的です。遺産分割協議とは、法定相続人全員でだれがどの遺産を承継するのかを決める話し合いのことです。遺産分割協議をしないのであれば、民法で規定されている相続割合にしたがって、法定相続人が相続します。この相続の仕方のことを一般に法定相続と呼んでいます。

どちらの方法で遺産相続の手続きを行うにしても、最初に法定相続人の調査と確定作業を行わなければなりません。遺産分割協議は、法定相続人全員で行わなければ無効となってしまいます。また、法定相続人がわからなければ、法定相続による遺産の承継ができません。

たとえば、法定相続人が不動産を相続で取得する場合、名義変更をする必要があります。不動産を法定相続で取得するのであれば、法定相続人全員の名義にしなければなりません。しかし、法定相続人が明確でなければ、法定相続による不動産の名義変更は不可能です。そのようなことから、遺産相続の手続きの際、法定相続人が明確になっていなければならないのです。

法定相続人の調査は、戸籍を集めて行います。戸籍とは、人の身分関係を客観的に証明できる公的な書類のことです。被相続人と法定相続人に関連する戸籍を集めれば、相続関係が明らかになります。それによって、被相続人の法定相続人を確定することができるのです。戸籍は、本籍地のある市区町村役場で取得しなければなりません。本籍地が自分の住所と離れた場所にある場合、戸籍を請求するときに不便が生じることもあるでしょう。しかし、戸籍は郵送の方法でも請求できるので、それほど心配する必要ありません。

相続権について

被相続人の遺産を相続できる順位が民法で定められています。被相続人が亡くなった場合、相続順位によって法定相続人が決まるのが原則です。そこで、どのような人がどのような順番で被相続人の相続権を得られるのか見ていくことにしましょう。

相続財産（不動産・預貯金・株式など）の調査

相続が発生した場合、原則被相続人のすべての財産が法定相続人へ承継されるので、相続財産が明確にならなければ、遺産相続の手続きができません。そのため、遺産相続の手続きを行う際、法定相続人は、被相続人が所有していた財産を調査する必要があります。

被相続人が、生前にしっかりと自分の財産を管理していれば、相続財産の調査は比較的容易にできるでしょう。しかし、自分の財産の管理をおろそかにしたまま亡くなる人も少なくありません。後者のケースに当たる被相続人の遺産相続手続きを行うときは、残された遺品を手がかりに調査をしていく必要があります。人の所有している財産はそれぞれ違うので、相続が発生したときに調査しなければならない相続財産の内容も変わってきます。しかし、その中でも不動産、預貯金、株式を所有している人はかなりの数にのぼります。そのため、これらの財産の調査方法を頭に入れておいたほうがよいでしょう。

不動産を調査するには、登記簿謄本（登記事項証明書）を取得して権利関係を確認します。登記簿には、不動産の所有者の住所と氏名が載っているため、すぐに確認できるでしょう。登記簿謄本は、全国の法務局で取得できますが、請求するには不動産を特定することが必要です。被相続人が残した遺品の中に権利証があれば、容易に不動産を特定できます。また、被相続人宛の固定資産税の納税通知書からも調査可能です。固定資産税の納税通知書には、納付する固定資産税の額や不動産の情報のほか、所有者の住所と氏名が記載されています。そのため、所有者の氏名と不動産の情報を見ることで調査できるのです。

預貯金は、遺品の中にある被相続人名義の通帳やキャッシュカードを手がかりに調査を行います。被相続人名義の通帳を記帳すれば、すぐに預金残高を確認できるでしょう。もし、キャッシュカードしか見当たらない場合、対象の金融機関へ照会して、相続発生日付の残高証明書を発行してもらいます。これにより、相続財産となる預貯金額を把握することが可能です。

株式の取引をしているのであれば、証券会社から取引残高報告書や配当金支払報告書が届きます。取引残高報告書や配当金支払報告書には、保有している株式の情報が記載されています。これらの書類を手がかりにすれば、株式の調査をすることができるでしょう。

財産の確認方法

遺産相続の手続きをする前に相続財産の調査は欠かせませんが、その際に必要となるものは財産の種類によって違います。そこで、相続財産を調査するために必要なものと調査方法を、不動産、預貯金、金融商品ごとに見ていきましょう。

遺産相続の特徴

法定相続人は、単純承認をすれば被相続人のすべての相続財産を相続することが可能です。ただ、被相続人の相続財産の内容によっては、すべての相続財産を相続することが好ましくないケースも存在します。そのようなことから、限定承認と相続放棄の制度が設けられています。そこで今回は、限定承認や相続放棄とはどのような手続きなのか見ていきましょう。

相続放棄・相続承認の決定

法定相続人と相続財産が明確になったら、今度は相続放棄をするか相続承認するかを決定する必要があります。被相続人の相続財産には、プラスの財産だけではなくマイナスの債務も含まれる場合があります。被相続人が生前に借金をしていると、その支払い義務も相続の対象となるのです。したがって、被相続人の相続財産の内容によっては、相続しないほうが好ましいときもあります。そのようなことから、法定相続人は、事前に被相続人の相続財産を引き継ぐか否かを決めなければならないのです。

被相続人の相続財産の中で、明らかにマイナスの債務が多いときは、相続放棄をします。相続放棄をした人は、その相続に関して、はじめから相続人ではなかったとみなされるので、被相続人が残したすべての財産放棄が可能です。それにより、被相続人のマイナスの債務を相続しないで済みます。相続放棄手続きは、被相続人の相続の開始を知ってから3カ月以内に、被相続人の住所を管轄する家庭裁判所へ書類を提出して行わなければなりません。したがって、相続放棄をするか相続承認するかの決定も、被相続人の相続の開始を知ってから3カ月以内にしなければならないのです。

一方、被相続人の相続財産の中で、明らかにプラスの財産が多い場合は、相続承認をすればよいでしょう。たとえ、被相続人が生前に数十万円単位の借金を残していたとしても、数千万円単位の預貯金が相続財産に含まれていれば、そこから返済に当てることが可能です。また、被相続人が自宅のほか、セカンドハウスなど多数の不動産を所有していれば、一部の不動産を売却して、そこから得られた代金で返済することもできるでしょう。

相続順位と法定相続分

民法には遺産相続の順位が規定されていますが、それは法定相続人が被相続人の相続財産を相続できる割合と大きく関係してきます。そこで、法定相続人の相続権の理解を深めるために、法定相続分と遺留分について詳しく見ていくことにしましょう。

遺産遺留分

遺産相続の法定相続人の中で、配偶者、子ども、直系尊属（両親や祖父母）には遺留分割合が定められています。これらの法定相続人は、遺留分の権利を行使することで、一定の割合の相続財産を確実に取得できるようになっているのです。そこで、遺留分の権利をどのように行使していくのか解説します。

遺産相続トラブルの回避方法

「法定相続人同士で遺産分割協議がなかなか進まない」、「遺言で指定された相続分に納得がいかない」など、遺産相続ではトラブル事例がよく起こります。そこで、遺産相続のトラブルに対して、法定相続人はどのような対応をすればよいのか解説していくことにしましょう。

遺産分割協議書の作成

法定相続人全員で遺産分割協議を行って相続手続きをする場合、遺産分割協議書を作成するのが一般的です。法定相続人全員で遺産分割協議を行った事実があれば、その効力が発生します。そのため、遺産分割協議書を作成しなくても法的に問題が生じるわけではありません。

しかし、法定相続人全員で遺産分割協議をして、不動産や預貯金の名義変更を行う際、遺産分割協議書を提出しなければならないのが原則です。また、後に法定相続人同士で遺産分割協議の内容に争いが生じたときでも、遺産分割協議書があればトラブルを回避できます。そのような理由から、相続手続きを行うときに、法定相続人の間で遺産分割協議書が作成されるのです。

遺産分割協議書を作成する場合に注意したい事項として、相続財産の記載の仕方があげられます。相続財産の記載の仕方に不備があると、不動産や預貯金の名義変更をするときに支障が出てしまうからです。また、各法定相続人の取得した相続財産が不明確になり、トラブルの原因になりかねません。そのため、相続財産を特定できるように記載する必要があります。

不動産の場合は、登記簿謄本の表示どおりに記載しましょう。土地であれば所在、地番、地目、地積を、建物であれば所在、家屋番号、種類、構造、床面積を正確に記載します。不動産の相続登記をする際、この記載に誤りがあると訂正を命じられることもあるので注意しましょう。預貯金は、金融機関名、口座の種類、口座番号を記載して特定します。また、法定相続人が口座の中にあるお金の一部を相続するときは、金額も記載しなければなりません。

さらに、法定相続人全員が遺産分割協議書へ署名と捺印をする必要があります。署名は法定相続人自身が手書きで住所と氏名を記載して行います。また、捺印は実印を使用して行うようにしましょう。遺産の名義変更の際に提出する遺産分割協議書には、各法定相続人の実印が押されていなければならないからです。

遺産分割の方法

不動産を遺産として相続する場合、大きく分けて不動産を残すか売却するか、に分かれます。

残す場合には「現物分割」「代償分割」「共有」の3つの方法があり、売却する場合には「換価分割」という方法になります。

【１】現物分割とは

遺産をその状態のままで相続分に応じて分割する方法です。たとえば不動産は不動産、車は車、現金は現金として、それぞれ相続人が単独でそのままの形で現物を取得します。

＜例：相続人が兄弟2人の場合＞

兄が不動産を相続する
弟が車と現金を相続する

【２】代償分割とは

相続人の1人が不動産を単独取得し、他の相続人は不動産を相続した人から不動産に代えて相応の金銭を取得する方法です。

＜例：相続人が兄弟2人の場合＞

兄が5,000万円相当の不動産を相続
兄が弟に対し、2,500万円を代償金として支払う

【３】共有とは

不動産を相続人が共同で所有する方法です。

＜例：相続人が兄弟2人の場合＞

兄弟二人が持ち分を1/2ずつにし、共有登記する

【４】換価分割とは

不動産を売却し、得た価格を法定相続分に応じて現金で分ける方法です。

＜例：相続人が兄弟2人の場合＞

不動産を売却して得た金額が5,000万円の場合、兄弟二人が2,500万円ずつ取得する

不動産相続登記

法定相続人が相続で不動産を取得する場合、相続登記を行う必要があります。相続登記とは、相続による不動産の名義変更手続きのことです。相続不動産の所在地を管轄する法務局で手続きを行わなければなりません。

相続登記は、相続で不動産を取得した法定相続人が単独で手続きします。不動産の名義変更は、権利を取得する人と権利を失う人で一緒に手続きを行うのが原則です。たとえば、不動産売買の名義変更は、権利を取得する買主と権利を失う売主が一緒に手続きをします。しかし、相続で不動産の権利を失う側の被相続人はすでに亡くなっているので、手続きに関与できません。そのため、権利を取得する法定相続人だけで手続きできるようになっています。

ただし、遺留分減殺請求や遺産分割による不動産の名義変更は、権利を取得する人と権利を失う人が一緒に手続きを行います。遺留分減殺請求とは、民法で保障されている最低限の相続財産を侵害された法定相続人が、その侵害分をほかの法定相続人に請求することです。

相続登記の手続きをするには、申請書のほか、被相続人に関する書類と法定相続人に関する書類を提出しなければなりません。被相続人が生まれてから亡くなるまでの期間の戸籍、死亡により除かれた住民票が被相続人に関する書類に該当します。法定相続人に関する書類は、法定相続人全員の戸籍になります。相続で不動産を取得する法定相続人は、住民票も用意しなければなりません。また、遺産分割協議を行って不動産を取得する法定相続人を決めたときは、遺産分割協議書と法定相続人全員の印鑑証明書が必要になります。

また、不動産の名義変更を行う場合は、登録免許税という税金を納めなければなりません。相続登記の手続きで納める登録免許税の額は、相続不動産の固定資産評価額を元に計算されます。したがって、登録免許税の額の正確性を明らかにするため、相続不動産の固定資産評価証明書も提出します。

遺産の名義人変更手続き

遺産相続手続きをする際、名義変更手続が必要なのは不動産だけではありません。被相続人は、預貯金を保有している場合がほとんどです。そのため、遺産相続手続きを行うときは、預貯金の名義変更手続きもしなければなりません。

預貯金の相続手続きは、名義変更の方法と払い戻しの方法があります。名義変更の方法を選択した場合は、預貯金口座の名義を被相続人から法定相続人へ変更する手続きを行います。一方、払い戻しの方法は、被相続人名義の預貯金口座から現金を引き出す手続きになります。どちらの方法を選択するにしても、金融機関へ必要書類を提出して手続きをしなければなりません。

預貯金の相続手続きをする際には、どのような書類が必要になるのでしょうか。まず、各金融機関所定の相続に関する届出書です。この書類に法定相続人全員の住所と氏名を記載し、実印で捺印します。そのほかにも、預貯金の情報を記載したり、相続関係図を作成したりしなければなりません。それから、被相続人が生まれてから亡くなるまでの期間の戸籍、法定相続人全員の戸籍と印鑑証明書を用意しなければなりません。また、通帳、届出印、キャッシュカードも必要になります。

遺産分割協議を行った後に預貯金の相続手続きをする場合は、原則、遺産分割協議書も提出しなければなりません。ただし、金融機関によっては、届出書に法定相続人全員の署名と実印による捺印があれば、遺産分割協議書の提出は不要なところもあります。遺産分割協議を行った後に不動産の相続登記をするときは、遺産分割協議書を必ず提出しなければなりませんが、この点、預貯金の相続手続きは違う取扱いとなっています。

相続税（税金）の申告と納付

法定相続人が相続で遺産を取得すると、相続税の対象になるときがあります。相続税とは、遺産を取得したときに課税される税金のことです。課税対象となる相続財産の合計額が基礎控除額を上回ったときに相続税が発生します。たとえば、課税対象となる相続財産が1億円で基礎控除額が6,000万円だったとしましょう。この場合、1億円から6,000万円を差し引いた4,000万円が相続税の対象となるのです。基礎控除額は600万円に法定相続人の数を乗じた後、その数に3000万円を加えて計算します。法定相続人が1人であれば、基礎控除額は3,600万円です。したがって、相続財産の合計額が3,600万円以下であれば、相続税が課税されないことになります。

相続税の課税対象となった法定相続人は、申告と納付をしなければなりません。相続税の申告は、相続開始を知った日の翌日から10カ月以内に、申告書と必要書類を提出して行います。相続税の申告書と必要書類の提出先は、被相続人の住所地を管轄する税務署です。相続税の申告は、被相続人の遺産を取得した法定相続人全員で行うのが原則です。しかし、法定相続人全員で申告できない事情があるときは、別々に申告することもできます。相続税の申告書と必要書類の提出は、郵送でも行うことが可能です。

相続税の納付は、相続税の申告書の提出期限までに行う必要があります。つまり、相続開始を知った日の翌日から10カ月以内に、相続税を納付しなければなりません。相続税は現金で納付するのが原則です。しかし、現金で納付が難しいときは、不動産で納付できる場合もあります。ただし、担保権がある物件や境界が不明確な土地は、相続税の納付に充てられないので注意しましょう。

相続税対策

相続税対策というと生前贈与を思い浮かべる人が多いのではないでしょうか。生前贈与を行えば、その分相続財産を少なくすることが可能だからです。しかし、それ以外にも、いろいろな方法で相続税対策ができます。そこで、どのような相続税対策があるのか見ていきましょう。

まとめ

法定相続人と相続財産を確定させた後、被相続人の相続の開始を知ってから3カ月以内に相続するか否かを決めなければなりません。相続を承認した場合、被相続人が遺言書を残していなければ、法定相続人全員で遺産分割協議を行って相続手続きを行うのが原則です。その後、遺産分割協議書を作成し、不動産や預貯金の名義変更を行います。さらに、被相続人の相続財産の額によっては、相続税の申告と納付も必要になってきます。相続手続きは、限られた時間の中で複数の作業を行わなければなりません。そのため、法定相続人同士で協力して、計画的に手続きを進めていくことが大切です。