不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME'S不動産査定「任意売却」の相談をしよう
住宅ローンを滞納したら家が競売にかけられてしまう、と不安な方もいるかもしれませんが、「任意売却」ならそのお悩みを解決できるかもしれません。手遅れになる前に相談をしてみましょう。
任意売却とは、住宅ローンの滞納問題を解決する方法の一つで、債権者の同意を得て一般市場で不動産を売却できる方法です。
任意売却の場合、住宅ローンの返済ができない状態でも、一般の不動産売却と同じように所有者の意思を反映して売却活動を行うことができるため、競売での売却と比べて市場価格に近い価格で売却をする可能性も高くなります。
このように競売に比べて有利な条件で進められることが多い任意売却ですが、どのような場合に任意売却が可能なのでしょうか。
任意売却は誰でもどんな条件でもできるわけではありません。
住宅ローンを滞納すると、金融機関が保証会社へ、債務者に代わってローンの一括返済を求めます（代位弁済）。通常はこの状態になって任意売却が可能となります。
ただし、代位弁済前でも任意売却の相談をすることは問題ありませんので、任意売却を検討するならばやはり早めに相談をするに越したことはありません。
また、任意売却には「物件売却をするための期間」も重要な条件となります。
任意売却のリミットは競売の入札についての開札がされる前日までとなるため、納得して物件の売却を行うためにはある程度の期間が必要です。
とはいえ、任意売却のための期間があったとしても妥当な売却価格であるかどうか、なども考慮する必要があります。
どちらも金融機関からの借入金（住宅ローンなど）の返済ができない状態で不動産を売却することですが、両者には様々な違いがあります。
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 価格 | 市場価格より割安になることが多い | 自身の意思で売却活動を進められるので、市場価格に近い価格で取引することも可能 |
| プライバシー | 競売物件として住所が公表される | 通常の売却活動と同様のため、事情を知られないで売却可能 |
| 残債 | 原則、残債の一括返済を求められる | 分割返済の相談が可能 |
また、競売の入札が開始されると任意売却を行うことは難しくなりますので、何もしないで競売に掛けられるの待つのではなく、任意売却ができるかどうか早めに相談をしてみましょう。
用語の解説
用語の解説
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もし住宅ローンが払えなくなったらどうなるのでしょうか？
「競売にかかって家を売られてしまうの？」「支払えなくなったら家を追い出されてしまう？」と考えられている方もいますが、競売になるまでにはいくつかのステップがあります。
まず一番にすべきは、なるべく早く住宅ローン滞納前に融資を受けている金融機関に相談をすることです。
滞納する前であれば、借り換えや返済計画の見直しなど、できる対策も増えるので、必ず解決するとは限らなくとも早い段階で相談に行くべきでしょう。
住宅ローンを滞納して3ヶ月ほど過ぎると、金融機関から『催告書』が届きます（催告書は競売申し立て手続きを行うための前提になる最終通告です）。
さらに借入残高の一括返済ができないまま滞納が3ヶ月～6ヶ月経つと、債務者は住宅ローンを一括で支払うよう求められます。一括返済がされない場合、不動産は差し押さえられて、裁判所を通じて売却する『競売』の手続きが進められます。
用語の解説
競売に比べるとメリットが多いといわれる任意売却ですが、注意しておきたいポイントもいくつかあります。「こんなはずじゃなかった」とならないためにも、注意点もあわせて確認しておきましょう。
用語の解説
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LIFULL HOME'Sで依頼した後の流れをご説明します。
LIFULL HOME'Sから依頼
売却したい物件やお客様の情報など、必要事項を送信。
ここからは不動産会社とのやり取りが始まります
不動産会社より連絡
24時間以内にご希望の方法(メールまたは電話等)にて不動産会社より連絡が入ります。
状況にあわせて担当を紹介
物件や債務の内容などご状況に応じて、不動産会社が専門の担当を紹介します。
相談・現状把握
実際の物件を査定、お支払状況の確認、今後のスケジュールを話し合います。
媒介契約の締結
任意売却を行うに際して、媒介契約を締結します。
債権者との連絡および話合い
依頼者に代わって、債権者との連絡や話合いも行いますのでご安心ください。
売却活動
それぞれのご状況に応じて、最適な販売活動を行います。
売買契約締結
売買契約の締結はもちろん、引越しや支払い計画も相談可能です。
競売で家を手放す前にできることは？競売と任意売却の違いは？徹底解説します。
強制的に債権回収をはかる手段として活用される競売。不動産を差し押さえて行う手続きが、不動産競売です。債権者から不動産競売を申し立てられた場合、債務者はどうすればよいのでしょうか。そこで、競売を申し立てられてしまうケースや競売が行われた場合はどのくらいの期間がかかるのかなど、任意売却と比較しながら詳しく見ていくことにしましょう。
住宅ローンの滞納問題を解決する方法として知られている任意売却。債権者の同意を得て、一般市場で不動産を処分できるのが特徴です。任意売却はよく競売と比較されますが、どちらも不動産を処分し、得られた代金を債権者へ配当する手続きという点で共通しています。そこで今回は、任意売却と競売のそれぞれの特徴や違いについて見ていきます。
競売によって不動産が差し押さえの対象となる事例も少なくありません。競売手続きの中で処分される不動産のことを競売物件といいます。一般の人が不動産を購入する際は、競売物件を対象にして入札することも可能です。そこで、競売物件とはどのようなものなのか、一般流通物件と比較しながら見ていきましょう。
市場価格よりも安価に購入できる競売物件。不動産をお得に入手できるという理由で、競売物件に興味を持つ人も多くなりました。競売物件には、そのほかにも利点がいくつかあります。そこで今回は、競売物件購入時のメリットを中心に見ていきましょう。
競売にも内覧制度（買受希望者に不動産内部を見学させる手続き）は存在しますが、所有者の協力を得られない場合が多いので、事実上利用できません。そのため、競売物件の入札に参加したいと思っても、事前に室内を確認できないなどの不利益をこうむってしまいます。しかし、それ以外にもいくつかのデメリットやリスクが存在します。そこで、どのようなマイナス要因が具体的にあるのかまとめてみました。
借金を返済できなくなった債務者の財産を差し押さえ、処分して得られた代金から債権を回収するのが競売の手続きです。債務者が住宅ローンを滞納したとき、銀行が競売の申立をして解決をはかる場合も少なくありません。そこで、競売はどのような流れで手続きが進んでいくのか、具体的に見ていきましょう。
銀行が住宅ローン滞納者の不動産に対して競売の申立をすると、裁判所は不動産競売の開始決定を出し、最終的に差し押さえられた不動産は処分されてしまいます。そこで、競売の申立がされると、どのような流れで競売手続きが進んでいくのか、詳しく見ていくことにしましょう。
住宅ローンの滞納が続くと、債務者の不動産は競売にかけられてしまいます。その際、債務者へ競売開始通知が届き、この書類を見て初めて、事の重大さに気づくことも少なくありません。そこで、債務者が競売にかけられてしまった場合、どのように対処すればよいのか見ていきましょう。
競売開始決定が出されてから、買受希望者が入札を行い、開札日に買受人が決まります。その後、買受人が代金を納付して競売物件を取得すると、債務者はかつての自宅から立ち退かなければなりません。そこで、債務者は立ち退きまでにどのようなことをするべきか、具体的に紹介していきます。
住宅ローンが払えなくなると破産！？自己破産について解説します。
破産法とは、債権者の利益を確保するだけでなく、債務者が経済的に再生する機会を確保することをも目的とした法律です。法人や会社ではなく、個人の自己破産の場合には、後者の経済的再生ということが重視されています。法人や会社は倒産すれば、その法人や会社は消滅してしまいます。ところが人が自己破産した場合には、そうはいきません。
破産宣告(破産手続開始決定)とは、裁判所が債務者に対して破産手続きを開始する旨の決定をすることです。ところで、自己破産と言う言葉を耳にされたことがあるかと思います。自己破産と破産宣告(破産手続開始決定)は一体何が違うのでしょうか。このあたりを先ず整理しておきましょう。
免責許可とは、破産宣告(破産手続開始決定)を受けて進める手続きにおいて、最大の目玉となる法的制度です。債務超過に陥り、その債務の支払い能力が無いと裁判所が認めると、破産者(債務者)の債務が免責されるのです。つまり、もう厳しい取り立てにあうこともなく、返済する必要もないのです。
自分で自分の債務を管理できなくなり、債務超過となって、かつその返済が不能となってしまったとき、破産を決意できるのです。“自己破産”“破産宣告”という暗い、じめじめとしたイメージの言葉ですが、本当にメリットがあるのでしょうか。答えは「ケースバイケース」です。
自分で債務の管理が不能となり、債務超過かつ支払い不能となってしまった場合、自己破産をするために、破産宣告（破産手続開始決定）の申立てをすることができます。自己破産は、破産法という法律で認められている法的制度です。債権者の権利を守るとともに、破産者（債務者）の経済的再生を目的としています。
実は、債務の整理をしなければならいとなったとき、自己破産以外にも法的な整理手続があります。それが、任意整理、特定調停、個人民事再生手続です。これら3つの法的手段と自己破産の制度の違いを明確にしつつ、どの選択肢がどのような場合に、ベターな解決策となり得るのかを確認していきましょう。
破産宣告がなされると、破産者となります。そして免責許可決定をもって、すべての債務はゼロになるのです。ところが、免責許可決定が出ても、破産者が支払わなければならない債務があります。自己破産したにも関わらず、支払う義務がある債務とは一体何なのでしょうか。
いざという時にトラブルにならないために、差し押えのことが学べます。
“差し押さえ”という言葉を一度は聞いたことがあると思います。差し押さえに始まる強制執行手続は、債権回収を行うに当たって債権者の助けとなる強力な効力を有する手続きですので、知っておくことは大変役に立ちます。ここでは、差し押さえに関する基本的な知識の概要を説明します。
どのような手続きを経て、財産の差し押さえが行われるのでしょうか。差し押さえが行われるまでの流れ、必要な手続きについて、順序立てて説明します。大まかには、債務名義の取得、執行文の取得、民事執行の申立て、差し押さえの開始という手順を踏むことになりますので、解説もその順序に従って行います。
差し押さえを申し立てた後、差し押さえた財産からどのように債権を回収していくのか説明します。対象財産の種類によって、取られる手続きも配当までにかかる時間も異なりますので、債務者の財産から強制的に債権の回収を行うことを考える場合には、配当までのスケジューリングを考慮したうえで、対象とする財産を考えるとよいでしょう。
差し押さえとは、債権者が債権を回収するために、債務者の財産の処分を制限する手続きです。金融機関への返済の滞りから差し押さえが行われるケースだけでなく、税金や保険料の滞納から差し押さえが行われることもあります。差し押さえは、債権者が債権を回収するうえで、有効な手続きですが、いかなる財産に対しても差し押さえができるわけではありません。
差し押さえがなされる前に適切な対処を行うことが差し押さえによる不利益を被らないようにするうえで非常に重要です。今回は債務者の側から、つまり逆に差し押さえを受ける側から、差し押さえを受けないため、又は受けた場合の対処法を解説していきます。
強制執行手続きは、債務者から任意の支払いを受けられない債権者が、債権の回収を図るうえでいわば最終手段というべき手続きです。強制執行手続きを妨害する者は、各罪に問われ、刑事罰が科されることになります。強制執行の妨害に関する罪について、詳しく見ていきましょう。
差し押さえは、債権者が債権を回収する際の最終手段であり、債権者にとっての大きな武器となる制度です。しかしながら、差し押さえを行うに際しては、債務者のもっている財産からして差し押さえを行うことが本当に有効なのか注意する必要があります。今回は、どのように債務者の財産を調査するか、差し押さえの費用対効果という点に焦点を当てます。
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※査定依頼物件が、依頼者の所有物件ではないと弊社が判断した際、依頼内容を削除する場合があることをあらかじめご了承ください
住宅ローンが払えない、滞納しそうなどの場合、競売になる前に「任意売却」という方法があります。競売との違いや任意売却のメリットと注意点など基礎知識をご紹介。相談無料・秘密厳守で任意売却の相談も行うことができます。大切なお住まいの売却・査定なら、不動産・住宅情報サイト【HOME'S/ホームズ】 監修者：山田 貴士（株式会社LIFULL 取締役執行役員）
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