土地を売却するときには仲介手数料などの費用が発生し、売却益が出た場合は譲渡所得税が課税されます。このように、土地の売却は意外にコストがかかります。

土地売却にかかる費用や税金はどのくらいになるのか少しでも税金を安くする方法はあるのか土地売却を成功させるためのポイントとは何か

この記事では、土地売却にかかる費用や税金について解説していきます。

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土地売却にかかる費用（手数料）や税金の種類

土地を売却するときは、仲介手数料や譲渡所得税を始めとする税金など、さまざまなコストがかかります。発生する可能性のあるコストとしては、主に以下が挙げられます。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税
• 土地の測量費用
• 水道引き込み工事の費用
• 解体費用（更地にする場合）

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売買契約が成立したときに不動産会社に支払う手数料のことです。

売主と買主を仲介し、交渉や契約事務などを行う不動産会社に対して支払います。契約が成立しなかった場合は原則として支払う必要がありません。

なお、仲介手数料には上限があり、不動産会社が顧客に上限額を超えて請求することは、宅建業法に違反しています。売買取引における仲介手数料の上限は、以下の通りです。

例えば、不動産の売買価格が3,000万円のケースで計算してみましょう。

仲介手数料＝3,000万円×3%＋6万＋消費税＝96万（税抜）＋9万6,000円（消費税）＝105万6,000円（税込）

上記の通り計算すると、仲介手数料の上限は税込で105万6,000円となります。

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印紙税

印紙税は、契約書や領収書など、経済活動する際に作成した書類に対して課税される税金です。土地売却の契約書に取引金額に応じた税額の収入印紙を貼付けして消印することで、印紙税を納付したとみなされます。

印紙税の参考税額は、以下のようになります。

参考：「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の 印紙税の軽減措置の延長について（P1）｜国税庁

令和6年3月31日までに作成される「不動産譲渡契約書」には印紙税の軽減措置が適用されるので、土地を売却するときの印紙税が、1億円以下までは通常の半額です。

印紙税の納付を怠ると、印紙税額の3倍に相当する過怠税を徴収されるので注意が必要です。

登録免許税

売却する土地に抵当権がついている場合は、抵当権を抹消する必要があります。

住宅ローンを利用して土地を購入する場合は、金融機関が土地の抵当権を設定します。しかし、完済しても自然に消えることはないため、抵当権は所有者が自分で抹消しなければなりません。

抵当権抹消の登録免許税は「不動産1個につき1,000円」のため、土地が1筆の場合にかかる税額は1,000円です。抵当権の抹消は司法書士に依頼するため、司法書士への手数料も別途必要です。

譲渡所得税

土地を売却し利益が発生した場合は、譲渡所得税を納めることになります。譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なり、税率は以下の通りです。

なお、マイホーム特例など特例の要件に当てはまる場合は、譲渡所得から特別控除額を控除できるため、譲渡所得税がかからないこともあります。

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土地の測量費用

測量費は、土地の面積を測るためにかかる費用です。土地を売却するときは、隣地所有者や買主と将来的にトラブルが発生しないように、実際の面積の測量が必要な場合があります。

登記簿上に記載されている面積でも売買できますが、古くからある土地の場合は実際の面積とズレていることも少なくありません。市街地などの資産価値が高い土地を売るときは、少しのズレでも価格が大きく異なるので、実際の面積を明確にしておいた方が良いでしょう。

測量は土地家屋士に依頼することになりますが、土地の売却時に必要な確定測量の費用は40〜50万円程度かかるとされています。

水道引き込み工事の費用

古くからある住宅を解体してから更地にして売却する場合、水道管が劣化しているケースは少なくありません。

水道は、生活する上で大切なライフラインのため水質に問題がある、あるいは破裂する恐れがある場合は、新たに水道を引き込む必要があります。この費用は原則、売主の負担です。

水道引き込み工事の費用相場は、おおよそ30〜50万円ほどです。

解体費用（更地にする場合）

相続などで古い実家を受け継いだ場合、解体して更地にしてから土地だけを売るケースも少なくありません。立地の利便性が高い場合は、土地上に古家が付いていないほうが早く売れる可能性があります。

30坪の一戸建て木造住宅の解体費用相場は90〜150万円程度です。住宅の中に残置物があると残置物分の費用も請求されるので、不要な家具などは前もって片付けておきましょう。

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土地売却にかかる費用（手数料）や税金をシミュレーションで計算

土地の売却には、仲介手数料や税金などさまざまな費用がかかります。ここでは、土地の売却にかかる費用や税金についてシミュレーションしてみましょう。

2,000万円の土地を売却した場合と仮定して、以下の条件で計算します。

・売却価格：2,000万円
・売却日：2023年4月1日
・所有期間：7年
・取得費：1,500万円
・譲渡費用：200万円

• STEP1.譲渡所得を計算
• STEP2.譲渡所得税額を計算
• STEP3.印紙税を計算
• STEP4.抵当権抹消の登記費用を計算

上記4つのコストを計算していきます。

STEP1.譲渡所得を計算

ここでは、譲渡所得を計算します。計算式は以下の通りです。

譲渡所得＝売却価格–（取得費＋譲渡費用）

上記の条件で当てはめてみると、以下の所得額となります。

譲渡所得＝2,000万円（売却価格 ）–（1,500万円（取得費 ）＋200万円（譲渡費用））＝300万円

上記の通り計算すると、譲渡所得は300万円となります。

STEP2.譲渡所得税額を計算

ここでは、譲渡所得税額を計算していきます。計算式は以下のようになります。（所有期間：7年のため長期譲渡所得の税率を使用）

譲渡所得税額＝課税譲渡所得×税率（所得税・住民税20.315%）

譲渡所得300万円で計算した譲渡所得税額は、以下の通りです。

譲渡所得税額＝300万円（課税譲渡所得） × 20.315%（長期譲渡所得の税率）＝60万9,450円

譲渡所得税額は60万9,450円となります。ただし、居住用財産3,000万円控除を利用する場合は、 譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるので、0円となります。

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STEP3.印紙税を計算

不動産売買契約書に収入印紙を貼付けて印紙税として納付します。2023年4月時点では軽減税率が適用されているので、印紙税額は1万円です。

STEP4.抵当権抹消の登記費用を計算

住宅ローンを利用している場合は、金融機関が抵当権を設定します。売却する際には抵当権がない状態で買主に引渡さなければならないため、抵当権抹消手続きが必要です。

抵当権抹消の登録免許税は、土地1筆につき1,000円かかります。

土地売却にかかる税金を節税できる特例

土地を売却して利益が発生した場合は譲渡所得税が課せられますが、譲渡所得から控除できる特例の要件に該当すれば税金の額を抑えることができます。

利用できる可能性のある特例としては以下のようなものが挙げられます。

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 特定の居住用財産の買換えの特例
• 所有期間が10年超えの場合に利用できる軽減税率の特例
• 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 公共事業などのために土地を売った場合の5,000万円特別控除
• その他の特例・控除

ここでは、土地売却にかかる税金を節税できる上記の特例について解説します。

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産の3,000万円特別控除は、マイホームを売却した際に所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例です。

特例を受けられる要件は、主に以下の通りです。

• マイホーム、あるいはマイホームとその敷地・借地権の売却
• 住まなくなった日から3年目の年の12月31日までの売却
• 売却した年の前年および前々年にこの特例、またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例など、他の特例の適用を受けていない
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係ではない

なお、家屋を取り壊して敷地のみを売却した場合も、要件に当てはまればこの特例を受けられます。要件は以下の通りです。

• 敷地の譲渡契約の締結が家屋を取り壊した日から1年以内
• 住まなくなった日から3年目の年の12月31日までの売却
• 敷地を貸駐車場などに使用していない（家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日までの期間）

このように、かつてマイホームが建てられていて生活していた土地ならば、解体して土地だけの状態になっても特例を受けられます。

ただし、「住まなくなった日から3年目の年の12月31日までの売却」と期限が定められているので、3年以内を目処に売却しなければなりません。

特定の居住用財産の買換えの特例

マイホームを売却して利益が発生したときに課税を先送りできる制度が、「特定の居住用財産の買換えの特例」です。この特例は、税金が免除になるのではありません。売却した年分では課税されず、買い換えたマイホームを将来売却したときまで譲渡益の課税を繰り延べられます。

特例を受けられる主な要件は以下の通りです。

• マイホーム、あるいはマイホームとその敷地・借地権の売却
• 住まなくなった日から3年目の年の12月31日までの売却
• 売却代金が1億円以下
• 売却した年、その前年および前々年に「マイホームを譲渡したときの特例」などの適用を受けていない
• マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間に新居を買い換える　

なお、マイホームを取り壊して敷地のみを売却した場合は、以下の4つの要件すべてに該当することが必要です。

• 取り壊したマイホームとその敷地の所有期間が10年以上（マイホームが解体された年の1月1日時点）
• 敷地の譲渡契約は家屋を取り壊した日から1年以内に締結
• 住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却
• 敷地を貸駐車場などに利用していない（家屋を解体してから譲渡契約を締結した日まで）

この特例は2023年12月31日までの譲渡と期限が定められているので（2023年4月時点）、利用を考えている人はなるべく早く売却しましょう。

所有期間が10年超えの場合に利用できる軽減税率の特例

10年以上所有していたマイホームを売却したときに利用できる特例もあります。いわゆる「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」です。

一定の要件に該当する場合、長期譲渡所得の税額を通常より低い税率で計算する、軽減税率の特例の適用を受けられます。

居住用財産の3,000万円の特別控除の特例（マイホームを売ったときの特例）と併用できる点が特長です。3,000万円を特別控除しても利益が発生する場合、利用することによって節税効果が高まります。ただし、確定申告しなければ適用されません。

所有期間が10年超えのマイホームを売ったときの軽減税率は、以下のようになります。

※参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁

通常より税額がかなり低くなるので、要件に該当する場合は利用を検討しましょう。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は、相続で受け継いだ誰も住んでいない実家を売るときに利用できる特例です。

相続した家屋、または家屋の敷地を令和5年12月31日までの間に売却し、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できます。家屋を取り壊して敷地のみを売却することも可能です。

特例を受ける主な要件は以下の通りです。

• 相続開始日から起算して3年以内の12月31日までの譲渡
• 特例の適用期限である2023年12月31日までの譲渡

この特例の適用を受けるには、一定の書類を添えて確定申告する必要があります。

平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

平成21年〜22年に購入した土地を売却するときに使える特例が、「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」です。

期間限定の特例で、平成21年から22年の間に土地を購入し、5年以上保有して売却した場合に適用されます。2008年（平成20年）9月に発生したリーマンショックで不動産取引が落ち込んだため、景気対策として導入されました。そのため、期間限定となっています。

特例の適用を受けるための要件は以下の通りです。

• 親子など特別な関係の者から取得した土地ではない
• 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済でも取得していない
• 収用等の場合の特別控除など他の譲渡所得の特例の適用を受けない

この特例を受ける場合には確定申告が必要です。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

以前住んでいたマイホームを令和5年12月31日までに売却し、新たにマイホームを購入した場合に受けられる特例です。

以前の自宅を売却したことによる損失が発生したときは、一定の要件を満たせば損失分を、その年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）できます。控除しきれなかった損失分は、譲渡した年の翌年以後3年以内に繰越控除できます。

家屋を取り壊して敷地のみを売却する場合、特例の適用を受けるための要件は以下の通りです。（以下、すべてに該当することが必要）

• 所有期間が5年以上の土地（家屋が取り壊された年の1月1日時点）
• 敷地の譲渡契約の締結が、家屋を取り壊した日から1年以内
• 貸駐車場などに利用していない（家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで）

買換え特例を受けるには、必ず確定申告しなければなりません。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残債以下の代金で売却し、譲渡損失が発生した場合に適用できる特例制度です。

この特例の適用を受けるには、売却した資産が一定の要件を満たす居住用財産でなければなりません。また、譲渡が一定の要件を満たしている必要もあります（特定譲渡）。

「特定譲渡」の要件は以下のようになります。

• 令和5年12月31日までに行われる譲渡
• 譲渡する個人の親族等に対する譲渡、贈与または出資による譲渡でない

損益通算しても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡した年の翌年以後3年間繰り越して控除できます。

公共事業などのために土地を売った場合の5,000万円特別控除

個人が公共事業のために土地を譲渡した場合には、譲渡所得の課税について5,000万円の特別控除を受けられます。

特例を受けられる主な要件は以下の通りです。

• 収用等による土地の譲渡
• その年中に「収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例」「交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例」の適用を受けない
• その土地の買取りの申出から6か月を経過した日までの譲渡

「同じ公共事業で2年以上の年にまたがって資産を売るときは、最初の年しか受けられない」「特別控除額はその年の譲渡益の全体を通じて合計5,000万円が限度」の2点にも注意してください。

その他の特例・控除

以下のような事業で土地を売却すると譲渡所得から特別控除を行えます。

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土地売却を成功させるためのポイント

土地売却を成功させるためのポイントは、主に以下の通りです。

• スケジュールに余裕を持たせる
• 複数社に査定を依頼して比較検討する
• 事前に売却に関する知識を得ておく
• 査定価格の根拠を見極める

ここでは、それぞれについて解説します。

スケジュールに余裕を持たせる

土地を売却するには一般的に6ヶ月程度の期間を要するため、スケジュールに余裕を持たせながら売却活動を進めなければなりません。

土地の売却時には、必要書類の準備や不動産会社選びなどさまざまな工程があります。LIFULL HOME'Sの調査では「土地の売却で後悔したことは？」という質問項目に対し、「余裕のあるスケジュールを立てる」が24.9％となっています。

※複数回答、5位以降は割愛
※参考：「土地」の売却経験者から学ぶ！売り時と売り方の判断方法（住まいの売却データファイル）

上記でも分かるように、スケジュールに余裕を持たせることは土地売却を成功させる上で、重要な項目となります。

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複数社に査定を依頼して比較検討する

なるべく高く土地を売りたいときは、複数社に査定を依頼して比較検討することをおすすめします。1社だけでは、提示された査定価格が市場価格と近いかどうか判断しにくいため、3〜5社を目安に査定を依頼すると良いでしょう。

LIFULL HOME'Sが独自に調査した「土地の売却で後悔したことは？」のアンケートでは、「価格や担当者を複数の不動産会社でしっかり比較する」が25.0%％と3位にランクインしました。

※複数回答、5位以降は割愛
※参考：「土地」の売却経験者から学ぶ！売り時と売り方の判断方法（住まいの売却データファイル）

土地は建物と異なり、リフォームやホームステージングなどによる見栄えや価値を向上させることが困難です。そのため、やむを得ず価格を下げる人も少なくありません。

ただし、なかには「不動産会社や担当者を変更したらすぐに売れた」という人も一定数いるので、複数社に査定を依頼することは非常に重要だといえます。

事前に売却に関する知識を得ておく

土地を売却するときは、事前に売却に関する知識を得ておきましょう。

住まいの売却データファイルによると、「土地の売却で後悔したこと」の1位は「売れないからといって安易に価格を下げない（28.1%）」でした。また、2位は「不動産会社の言うことが正しいかどうか判断できるようにする（27.2%）」となっています。

自分でも取引方法や相場などをある程度知っていれば、より満足のいく土地売却を実現できる可能性が高まります。

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査定価格の根拠を見極める

不動産会社が提示した、査定価格の根拠を見極めるスキルも必要です。

不動産会社のなかには、媒介契約を結ぶことを優先して、査定価格に根拠を持たずに高額な査定価格を付ける会社もあります。売主にとっては嬉しいことですが、「査定価格＝成約価格」ではないため、提示された価格で売れるとは限りません。

査定価格の根拠を見極めるためにも、ある程度自分で知識を蓄えておくことも重要です。LIFULL HOME'Sが独自に調査した「土地の売却で後悔したことは？」のアンケートでは、「不動産会社の言うことが正しいかどうか判断できるようにする 」が25.0％と2位にランクインしています。

※複数回答、5位以降は割愛
※参考：「土地」の売却経験者から学ぶ！売り時と売り方の判断方法（住まいの売却データファイル）

近年では、インターネットで近隣不動産の取引価格をリサーチできるので、自分でも提示された査定価格が適正であるのかを調べてみましょう。

土地売却の費用・税金に関するよくある質問

最後に、土地売却の費用・税金に関するよくある質問を紹介します。

• 税金のかからない土地の売り方は？
• 土地売買の際に売主と買主どちらが仲介手数料を支払う？
• 土地売却における費用の仕訳方法は？

税金のかからない土地の売り方は？

条件次第ではありますが、様々な特例を上手く活用することで、税金を軽減できる可能性があります。

例えば、マイホームを解体して更地になった敷地を売る場合、譲渡所得額が3,000万円を超えるケースでは「居住用3,000万円の特別控除」を利用すると良いでしょう。土地の取得費よりも安い価格で売却する場合も、譲渡所得が発生しないので非課税となります。

土地売買の際に売主と買主どちらが仲介手数料を支払う？

一般的に仲介手数料は、売主と買主がそれぞれ自身で仲介を依頼した不動産会社に支払います。

土地売却における費用の仕訳方法は？

土地を売却したときの費用の主な仕訳例は以下の通りです。

個人と法人では、会計処理の方法が異なるので注意しましょう。

土地売却の費用・税金は知識を蓄えて最小限に抑えよう

土地を売却するときは、仲介手数料を始めとする手数料や税金など、さまざまな費用が必要です。そのため、最終的にどのくらいお金が手元に残るのかをシミュレーションしておくことをおすすめします。

また、タイミングや要件によって特別控除の特例を受けられる場合があり、所得税を抑えられます。土地売却に関する費用や税金の知識を蓄えて、コストを最小限に抑えましょう。