知らん人もいると思うけど、私は昔っから「人を幸せにするのは資産」派だ。

　金より大事なものはたしかにあるだろうが、なぜかこの世のほとんどの人間が金がないための不幸を感じている。つまり愛だの健康志向だのいいつつ結局世の中金なのだ。悲しいね。

　そして、世間は広いので、きっと私よりうんと賢い人だとか、資格をもっている人だとか、政治家とか偉い人だとかがみんなにそのへんの解説をしてくれるのだろうと思ってここまで歳を食ってきた。が、はて実際ババアになってまわりを見てみると、思った以上にサポートは行き届いていなかった。
　
　みんな家と金に困っとる。　

　今から数年前に「３５歳働き女子よ城を持て！」という本を出したとき、

　私は不動産の素人で（いまもだが）、何一つ難しいことなどわからないが、これから東京をはじめとした日本の不動産がどんどんあがっていくことだけはなんとなくわかっていた。

　ざっくりとした理由は本にも書いたけど、ようは日本円の価値が下がる一方なので、みんな投資先として不動産を選ぶしかない状況になっていくこと（金利はマイナスであったし）、日本以外の、たとえばNYやシドニーといった大都市の上昇率に比べれば東京の不動産価格はまだ低く、上がる余地があったことなどだ。

　まー、そんなことはさておき、あれからどうなったかというと、みんながよく知ってのとおり、東京の不動産の価格はばかほどに上がった。

　あのとき私にそそのかされ（？）て東京にマンションを買った友人たちはいまそろってにっこにこだ。彼女たちが、
「まどぴのいうとおりにしてよかったわ～」
というたび、
「こ、これが凡人を宗教の教祖たらしめる自己肯定感、優越感というやつか」 　
と謎の悟りを得ていた。

　結果がどうなろうと言ったもんがちなので、私の場合は多少見立てがあっていたとはいえ、たまたまうまくいったに過ぎない。
　べつに私が霊感があったわけでも特別な能力があるわけでもない、そこんとこは念を押しておく。

　さて、まくらが長くなったので、さっそく物件の探しかたについてレクチャーしよう。　
　リクルートに金なんてもらってないけど、SUUMOを使ってみる。
　ちなみに私はSUUMO、ホームズ、アットホーム、楽待、レインズ（売主は自分の物件は見れる）、そして個別の不動産公式サイトを毎朝巡回しているが（趣味なので）、後者にいくほどニッチなので、まあ普通に家を探したいならメジャーポータルサイトでいいような気がする。
　ホームズとアットホームくらいまでならなんでもいい。

　現在の資材と人件費高騰をかんがみて、ここはビンテージのまま買ってスケルトンリフォームをするルートは捨てる。

　となると、近年表層リフォームをしているか、20年以内に一度配管等をやりかえたことがある物件かだ。もうここはめんどくさいのでリフォーム済かぴかぴか物件を探そう。

（１）ポータルサイトで検索する条件

　●駅徒歩10分以内
　（東京にはバスが便利な場所があり、意外と使えるのはわかっているが売るときにわりと苦労する）

　●３０平米以上
　（４０平米欲しいのはわかっているが世の中には３９平米物件がわりとたくさんあるのだ。４０平米からで絞ればひっかかってこない３９平米を狙え）
　もっと広い物件が欲しい？　それは次に買うときにしておけ。
　都会のマンションはこれから修繕積立金がかさんでいく。ただでさえ高い管理費、修繕積立金は広さに比例する。使うかわからないようなスペースのために月に５０００円、年間6万円も払うのか？　
　お前が富豪なら止めん。

　●４５００万円以内
　４５００万もローンが通らないから３０００万代ギリギリで収めたいだって？　そんなことはわかっとる。しかし世の中交渉すれば２００万くらいなら下がる。４０８０万で出ている物件は４０００万位内のサーチではひっかからんのだ。

　●2025年夏時点、いまだ。今からガチで探せ。
　9月、10月に契約を決めてしまうのだ。
　なぜかというと売り主は来年1月まで持っておきたくないのだ。固定資産税がかかるから。売り主との値引き交渉をするのにもっとも有利な時期だぞ。

　以上の条件で、さらに築１０年以内という条件を加えて検索してみよう。２０件ほどヒットするはずだ。（してみた）

　ざっくりスクロールして見てみると、３０平米以上で検索したから３０平米そこそこのワンルームがひっかかっている。それらはぜんぶスルーでいい。
　その中で、たまに４０平米とか３５平米とかいう物件があるはずだ。
　
　次に注目すべきは地域だ。自分のよく知っている、気にいっているエリアならばよし。即問い合わせをしよう。

（２）欲しくない物件のもやもやした理由を言語化せよ

　さて、このへんで、なぜあなたが欲しい家を探せないのかが明確になってくる。
　いいか心して、そのアイスを食う手を止めて読め。
　そして脳に刻み込め。

　家が買えない理由は、自分が「これはいやだ」と思う要素を言語化しておらず、ふわっとさせたままにしているからだ。

　理想の不動産を手にいれられる人間は決まっている。
「このマンションがほしい」「このエリアがほしい」「この駅徒歩圏の物件がほしい」と限定して「待ち」に入っているやつだ。
　そういう人間は頭金だけではなく、ローンの仮審査も通して万全の準備をして獲物を待ち構えている。

　なぜなら、本当に最高のいい物件を手に入れる闘いは、百人一首のかるた競技だから。
　これやこの～、って聞き終わる前に勝負が決まっている。
　ふわふわの出る幕ではない。

　本当に本当に欲しいユーザーは、なんとなくいい物件があれば～とかふわっふわした態度で挑んでいないのだ。真剣勝負だ。そういうやつにはふわふわでは勝てない。
　デュエルに勝つには最低でも同じカードを揃え、なおかつ迅速さが必要になってくる。
　すなわち申し込み（オファー）のはやさだ。

　出たらすぐ見に行き、その場で決める。
　これができる人間だけが本当の「出物」をゲットできる。

　
　家を買うときなによりも大事なことは、

　売り手（不動産屋）の立場で考えること。

　彼らだって人間だ。一日２４時間しかない。そしてそのわずかな就業時間の間に売り上げ実績をたてなくてはならない。
「家を探してて～」みたいなふわふわなやつにつきあってる暇などない。
　確実に「こういう物件を探している。あればすぐ買う。仮ローンは通ってる！！どうだ！！！」ぐらいの客でないとまともに相手にしようと思わない。そこをまずわかれ。

　買いたい条件をそろえてから挑まないやつはひやかしだと思われても仕方がない。
　デパートの店員だって確実に買う客に狙いを定めて声をかけるだろ？
　
　つまり、自分の望みを言語化し、
　なおかつ常識の範囲内であること（高輪の新築低層マンションを所有権３０００万で買いたいとか沸いてることを言わない）

　これがすべてだ。

　では、鉄則を脳に刻みこんだもののみ通れ。
ふわふわは去れ。永遠にふわふわしながら賃貸で暮らすもよし。それはそれで人の幸せのかたちだ。

　言語化ってよくわかんない、というやつは、まずはポータルサイトで絞り込まれた物件を見て、これはいやだな、と思った、その「いや」な理由を言語化しろ。
　例えば「よく知らない土地だから」
　あるいは「川が近くにあってこわいから」
「治安悪そう」
「墓地が見える」
「ゲリラ豪雨で浸水がニュースになっていたから」
　なんでもいい。きちんと言語化しろ。ふわふわのままにするな。

（３）欲しい物件のロールモデルを見つけて見学に行け

　よし通ったものは次にいくぞ。
　ポータルサイトで絞り込んで、これいいなと思う物件がひとつもなかったとする。
　次にすることは、築年数を１５年以内にしてみることだ。
　すると、ひとつふたつ、これはいいのではないか？と思う物件が出てくるのではないか？

　えー、築5年以内の物件を見つける方法なのに、なんで１５年に広げるのよーと思った人は、無料なんだから黙って最後まで読め。あるいは去れ。めんどくさいやつはいらん。私はこの記事を書いて一円ももうからないんだぞ。　
　
　大事なことは、自分のほしいマンションのロールモデルを見つけることだ。
　欲しい地域、広さ、内装、金額、それらがきっちり決まっている人はそもそももう家を買っとる。
　どれかがふわっとしてるからいつまでたっても決められないのだ。

　築15年だけど、これはよさそう、と思った物件があったら即見学しろ。
　そして、さっきも言ったけど、これはいいなと思ったら買え。
　いや、すぐオファーもどうかなと思ったら、とにかく仮のローン審査だけはしておけ。
　築15年で交渉次第で４０００万切るか切らないかレベルの好物件は、お前が買わなくてもすぐだれかが買う。家でじっくり考えて、あるいはいろいろ見てまわっているうちにどうせなくなるから、そしたらわかるだろう。オファーの早さこそが神とさっき書いた意味が。
　そういうとき自分を納得させる言葉が「ご縁がなかった」だ。永遠にご縁がないか、次で決めるかは自分ひとりにかかっている。次に行くぞ。

（４）そして、２０２５年に東京で築5年以内の40平米マンションを３０００万代で買う方法

　築１５年物件を見に行って、うーんでもやっぱりもっと新しいのがほしいな、と思った人が理想通りの物件を手に入れるこつは、

　ひたすら毎日ポータルサイトを巡回して情報戦で勝て。それしかない。

　うーん、ここのエリアはやっぱりなー、ほかがいいなと思ったら、「違う」と思った理由を言語化したのち、最初に戻って物件を探そう。

　そう、大事なのはエリアだ。エリアさえ決まればリサーチの８割は終わっている。

　だから、上記のさまざまな理由を踏まえて、２０２５年に東京で築5年以内の40平米マンションを３０００万代で買う方法をここに明記しておく。
　ちなみに、Xでちょくちょく報告しているけれど、私の若い友人がほんとうにこのやり方で買ったので、まあ勝率の高い方法だとは思う。

　必勝法「欲しい物件エリアに引っ越せ」

　これがなぜ必勝法なのか簡単に説明する。

　●本当の出ものはチラシでしか出ない

　ポータルサイトに載せるだけで金がかかるし、冷やかしも多いし、買う気があるかないかわからない客の相手をしなければならない。不動産屋の立場になって考えろといったのはこの点が大きい。
　これは即売れるだろうとプロが思う物件の売却依頼が来たとする。プロはいったいどうするか？　彼らはさっさと売ってしまいたい。なぜなら彼らのもとに入る仲介手数料は決まっており、早い売却であればあるほどタイパがよいからだ。あと両手な。
　よってチラシをまく。賃貸で同じような平米数の部屋が多いマンションを狙いうちしてまく。だいたいこれだけですぐに決まる。実際決まるから彼らはやるのだ。
　　
　●気に入ったら即オファー

　チラシで出てる物件なんてそもそも競争率が高いのだ。即オファーで決めないと明日にはもうない。

　例えば私は現在進行形で地方で２００万で買った部屋をセルフリフォームしてるんだけど、実際のところこのマンションはだいたい７００万以上で取引されている。私は不動産屋サイトで更新されてすぐに発見 、即電話とともに伝えたのがこれだ。
「同じマンションに住んでいるものです。ずっと部屋が出るのを待っていました。気に入ればすぐにオファーを入れます」
　その日が休みであったにもかかわらず、店長が飛んできてくれた。彼らは経験から、同じマンション、あるいは近隣に住んでいる人間がどれだけ本気で買うかわかっている。だからすぐに来てくれるのだ。
　私が買った物件は、狙った通り相続物件だった。持ち主がなくなり、相続のタイミングで資産を早急に現金化する必要がある場合、売却は早ければ早いほどいい。
　
　だから、あなたがどうしてもお得に、東京の一等地に条件のいい物件を買いたかったら、もう近所に引っ越してずっと張ってるしかない。
　何度も言うが、一度も取引経験のない素人相手に「いい物件が出たら連絡ください」といって本当に連絡をするプロはいない。いちいち覚えてもいないし、そんな物件はそもそももっと買いそうな人間が地元にいっぱいいる。
　
　東京の高級エリアに３０００万代で築5年物件を手に入れた友人はまさにこれだった。
　最初から気に入った地域に住み、この辺りで探しますと絞ってつねに情報を集めていた。

　そして、その次に大事なのが初めから条件を足きりしないことだ。

　友人は女性だったので二階以上を希望していたけれど、実際買ったのは一階だった。そう、築5年のセレブ物件はそのへんの適当なマンションよりなまじっか一階でも防犯対策がされており、どうやっても侵入できないようにがっちり壁でガードされていた。そしてなにより、前の住人である売主が同じく若い女性だった。
　となれば、一階であるデメリットよりメリットのほうが大きくなる。庭があって広い。小型犬OKなのでなにかあって賃貸で貸すとき条件がいい。なにより東京で空を毎日おがめることは贅沢だ。治安のいい場所だからこそ、庭のある生活は彼女のライフスタイルにもぴったりあっていた。

　何が言いたいかというと、自分の好みなんて意外と自分でも把握できていないんだから、いい物件があったら即見にいっとけ、ということ。
　見にいけばわかる。やっぱりビンテージはいやだな、とかビンテージでも意外といいな、とか（ビンテージは立地がいいことも多い）。団地でも二階なら許容範囲、とか、３５平米でもそんなに狭くない、とか（デザインによってほんとに体感は変わる）。

　●違和感を見逃すな！　うん？と思ったらだめなものはだめ

　妥協ポイントというのは、実際行ってみてみたら気にならないものだ。
　実際墓が隣だしと思っていたら部屋から墓地はまったく見えなかったり、木々が生い茂っていてむしろグリーンビューみたいなこともよくある。
　逆に実際見てみて違和感が少しでもあれば、それはノットフォーミーということなので次に行ってよし。違和感は大切にしよう。
　

　以上、不動産に少しでも携わったことのあるひとなら、ごくごく常識的なことしか書いていませんが、
　大切なのは、この方法で２０２５年に東京で築5年以内の40平米マンションを３０００万代で買った人間が私の周囲という狭いエリアでも3人いるということ。
　そしてその3人とも即決め、ローン仮審査済、やる気にあふれており完全に網を張って待っていたということです。

　４２００万で出ていた物件が、年末をまたぐのを見越して３９９９万になるのはこれからです。いまのうちに発見し、交渉すれば「でも今までオファーもなかったしはやく現金化したいし」と売主が思ってくれる可能性もあります。

　実際セレブ物件であればあるほどこの可能性は高い。なぜかというとセレブは２００万にそんなにこだわっとらんからだよ！ちくしょう。ありがてえ。

ここまで読んで、めっちゃ参考になったわサンキューって人は、もっと安く不動産を買う方法、旧法借地権やビンテージマンションのメリットデメリットを死ぬほど詳しくレポートした本が電子で１０００円ほどでサクッと読めるんで、

これを買ってくれ。

田舎で空き家に困っとるよって人はこれな。

　ちな、最新刊はこれだけど、不動産ノンフィクションライターじゃなくて、作家なんだ……ほんとなんだ。

ボロ不動産を買ってリフォームとかに興味がある人におすすめはこれ。
NOTEにも前後編で記事あるから見て。

東京で素敵な自分だけの城がほしい諸君、あきらめるな。
金がなくても運は努力と情報戦で補える。

諸君らローンレンジャー予備軍の検討を祈る。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　おわり