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| Branche | Droit commercial |
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| Version en vigueur | 18 juin 2014 |
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Lebail commercial en droit français est, depuis le1er septembre 2014, décrit par le décret d'application du 3 novembre 2014 répertorié sousIdentifiant Européen de la Législation (European Legislation Identifier, ELI)[1].
Ledit article traite donc de l'ensemble des règles relatives à l'application du statut des baux commerciaux en France. Depuis le[2], en matière civile, le recours à unavocat est obligatoire pour toutes les questions relatives aux baux commerciaux (il en est de même pour les contestations attachées à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé).
En droit des baux commerciaux, la relation contractuelle entre le propriétaire d'un bien immobilier, dénommé « Bailleur » et une personne dénommée « Preneur » à bail, qu'il s'agisse d'unepersonne physique ou d'unepersonne morale, et quelle que soit la nature du domaine d'activité (artisanale, commerciale ou industrielle), doit le plus souvent s'envisager sous l'angle du statut des baux commerciaux, lequel admet des droits particuliers pour le preneur, lui octroyant le bénéfice de la « propriété commerciale ».
Pour le preneur, il s'agit d'assurer la pérennité de son exploitation en vue de la cession de sonfonds de commerce.
Le bailleur, quant à lui, recherche surtout à prendre en compte le rapport (en termes de loyer et devaleur locative), mais aussi le coût de l'indemnité d'éviction qu'il devra verser au preneur, s'il décide de reprendre la propriété commerciale afin de reconstituer sa pleine et entière propriété immobilière.
Exception faite de l'hypothèse derésiliation, la contrepartie directe durefus de renouvellement (non fondé) est le versement par le propriétaire des murs au preneur d'uneindemnité d'éviction avec pour corollaire direct que ledit preneur devra être indemnisé de tous lespréjudices en rapport avec ladestination, et qui sont la conséquence immédiate et directe du défaut de renouvellement du bail commercial. Le droit au renouvellement du preneur étant d'ordre public :« sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de lui faire échec »[3].
La matière est régie dans son ensemble par les articlesL145-1 àL145-60 etR145-1 àR145-38 du code de commerce, par les dispositions supplétives et-ou impératives des articles1709 et suivants du Code civil, par des textes issus d'un ensemble de codes : civil, monétaire et financier, construction et habitation, environnement, urbanisme, santé publique, expropriation, copropriété, procédure civile, assurances, général des impôts, code pénal, mais aussi par de diverses lois etdécrets, hors-codes et certainsadages latins ou maximes juridiques :Pacta sunt servanda,Interpretatio cessat in claris,Fraus omnia corrumpit.
Selon l'articleL145-1 du code de commerce, texte fondateur en la matière, le statut présuppose la réunion de quatre conditions cumulatives, et non alternatives, qui sont, l'existence d'un contrat de bail, d'un local, d'une exploitation, et d'une immatriculation du locataire auregistre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM) au titre des lieux loués ; qu'il s'agisse du local principal ou du local accessoire[4]. En d'autres termes, le preneur doit être seul titulaire du bail et propriétaire exclusif d'un fonds qu'il doit exploiter dans les lieux loués ; l'immatriculation étant une conditionsine qua non.
La complexité de la matière nécessite la rédaction desclauses principales et substantielles par unjuriste, qu'importe la forme :acte authentique (notaire),acte d'avocats (avocat) ouacte sous seing-privé, et ce afin de garantir le principe de laforce obligatoire des contrats sous l'égide de la maximeinterpretatio cessat in claris.
Puis, la rédaction du bail n'est soumise, ni à une publication dans unJournal d'annonces légales, ni même au BulletinBODACC. Toutefois, afin de lui conférer une date certaine, le bail commercial peut faire l'objet d'un enregistrement à larecette des impôts ce qui donne lieu à la perception d'un droit fixe de 125 € tel que prévu par l'article738,1° ducode général des impôts.
Enfin, seule l'analyse de la jurisprudence récente de laCour de cassation pourra permettre une vision de l'ensemble des questions épineuses en cette matière :« Expertus disces quam gravis iste labor »[note 1],[note 2].
Le bail commercial est à distinguer d'autres opérations juridiques, telles que la vente ou cession d'unfonds de commerce, leprêt à usage, lebail emphytéotique, ledépôt, lecrédit-bail, laconcession immobilière, la convention d'occupation précaire, lebail à construction, lalocation-gérance, la cession d'undroit au bail mais aussi de concepts juridiques, tels que ladétention, lapossession, l'usucapion[note 3].
L'ordonnanceno 2016-131[5] du a intégré l'acte d'avocat dans le cadre de la réforme générale dudroit des obligations en insérant un article1374 dans le Code civil : « L'acte sous signature privée contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l'avocat de toutes les parties fait foi de l'écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu'à celui de leurs héritiers ou ayants cause.
La procédure de faux prévue par le code de procédure civile lui est applicable. Cet acte est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi. »
Il résulte du3e alinéa de ce texte que l'exigence formellead validitatem ducautionnement n'est pas exigée quand ledit cautionnement est fait paracte d'avocat ; ainsi, lecontreseing du bail commercial par l'avocat rédacteur améliore la sécurité de l'acte qui fait alors pleine foi de l'écriture et de la signature des parties[6].
L’acte d’avocat se distingue de l’acte authentique, lequel est établi par un notaire et revêtu d’une force probante et exécutoire supérieure. Dans le cadre des baux commerciaux, le contreseing d’avocat n’est pas obligatoire, mais il offre une sécurité renforcée sur l’identité des signataires et la fiabilité de l’écrit contractuel.
En pratique, de nombreux baux commerciaux sont conclus sous seing privé, parfois rédigés par les parties elles-mêmes ou par des professionnels intervenant dans les transactions immobilières. Ces actes restent soumis au droit commun du contrat et ne bénéficient pas des garanties particulières attachées à l’acte d’avocat ou à l’acte authentique.
La conclusion d'un bail commercial sous la forme d'unacte authentique n'est une condition de validité dudit bail que si les parties l'ont érigée en élément constitutif de leur consentement[Jurisprudences 1].
À titre d'exemples
L'ADEME est l'Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie. Chaque partie au bail commercial[note 4] est tenue de transmettre annuellement les éléments relatifs à la consommation d'énergie la concernant (en fonction des stipulations du bail) sur une plateforme numérique dénommée OPERAT[7] (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) gérée par l'ADEME.
L’usage, ou affectation, désigne l’activité autorisée dans les locaux loués telle qu’elle résulte du bail commercial. Il fixe le cadre dans lequel le preneur peut exploiter son fonds et conditionne l’étendue de ses droits, notamment en matière de déspécialisation. Toute modification de l’usage prévu au contrat nécessite l’accord du bailleur, sauf à relever des mécanismes légaux de déspécialisation partielle ou plénière.
L’usage fixé par le bail constitue un élément essentiel du contrat, dans la mesure où il détermine les activités que le locataire est autorisé à exercer dans les locaux. Sa rédaction encadre non seulement l’exploitation principale du fonds, mais également les activités connexes ou complémentaires susceptibles d’être pratiquées. En pratique, la portée de cette clause conditionne l’étendue des droits du preneur : un dépassement de l’usage autorisé peut justifier l’activation d’une clause résolutoire si elle figure au bail ou, plus généralement, être analysé comme un manquement aux obligations contractuelles.
Le régime de la déspécialisation permet au locataire de solliciter une évolution de l’activité autorisée, qu’il s’agisse d’une adjonction (déspécialisation partielle) ou d’un changement d’activité (déspécialisation plénière). Dans ce dernier cas, et conformément au statut des baux commerciaux, une indemnité peut être due par le locataire lorsque la modification de l’usage est susceptible d’entraîner une valorisation notable du fonds ou une charge particulière pour le bailleur.
La réglementation nationale soumettant à autorisation la location, de manière répétée, d’un local destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, est conforme au droit de l’Union Européenne[8]. Ce principe résultant de l'article 631-7 code de la construction et de l' habitation[note 5] s'applique pour la conclusion d'un bail commercial portant sur une telle activité locative et le dispositif doit répondre aux principes de la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée[note 6].
L'agent d'assurances ne bénéficie pas du statut puisque cette activité, qui est par nature civile, ne constitue pas unfonds de commerce.
L'agent immobilier est tenu à l'égard de ses clients d'uneobligation d'information et de conseil à l'occasion des opérations réalisées par son entremise.
À titre d'exemples
L’annexe environnementale est un document contractuel intégré à certains baux commerciaux afin d’organiser le partage d’informations et d’obligations entre bailleur et preneur en matière de performance énergétique et d’impact environnemental du bâtiment. Son contenu a été progressivement structuré en lien avec les exigences réglementaires applicables aux bâtiments tertiaires, notamment celles issues du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit « Décret tertiaire ».
Elle concerne principalement les immeubles ou ensembles de bâtiments dédiés à des activités tertiaires sur une surface égale ou supérieure à 1 000 m², pour lesquels les parties doivent échanger des données relatives aux consommations énergétiques, aux travaux réalisés et aux équipements techniques présents dans les locaux. Cet échange d’informations permet notamment de respecter les obligations de déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME.
Dans la pratique, l’annexe environnementale précise les modalités de collecte des données, la répartition des responsabilités, l’accès aux locaux techniques, ainsi que les conditions dans lesquelles les travaux d’amélioration de la performance énergétique peuvent être entrepris. Elle contribue à encadrer la coopération entre bailleur et locataire en vue d’atteindre les objectifs réglementaires de réduction des consommations fixés à l’horizon 2030, 2040 et 2050.
L’annexe environnementale regroupe également, dans de nombreux baux, les documents obligatoires d’information sur l’état du bien et les risques auxquels il est exposé. Il s’agit notamment de l’État des risques, établi conformément aux articles L. 125-5 et R. 125-23 à R. 125-27 du Code de l’environnement, qui recense les risques naturels, miniers, technologiques ou liés au retrait-gonflement des argiles. Ce document, connu sous l’appellation « Géorisques », doit être fourni lors de la conclusion ou du renouvellement du bail, ainsi qu’à chaque mise à jour lorsque la réglementation le prévoit. L’annexe environnementale peut ainsi regrouper, aux côtés des informations relatives aux performances énergétiques, l’ensemble des diagnostics et états obligatoires relatifs au bâtiment.
Afin de pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux, sans être immatriculés au registre du commerce et des sociétés, lesartistes doivent remplir trois conditions :
À titre d'exemples
Le bail commercial à loyer progressif, aussi connu sous le nom de bail à paliers est un contrat prévoyant l’augmentation du loyer dès la signature.
À titre d'exemple, le loyer pourra être fixé à 800 euros la première année, 850 euros la deuxième année et 900 euros la troisième année ; ce peut être aussi sous la forme d'un pourcentage.
La variation du montant du loyer est convenue en avance, ainsi que la date à laquelle elle se produira, indépendamment des évolutions liées à l’indexation ou à la révision.
Ce type de clause est parfois mobilisé pour accompagner le développement d’une activité nouvelle ou récemment implantée. La progressivité du loyer permet alors d’étaler dans le temps la charge financière supportée par le locataire, ce qui peut faciliter la pérennisation de certaines exploitations, notamment dans les secteurs où l’activité met plusieurs mois à atteindre sa vitesse de croisière. Dans certains cas, la négociation d’un bail à paliers peut s’accompagner d’un partage spécifique des travaux ou des aménagements initiaux, ou d’un lissage de l’effort locatif sur une durée déterminée, en fonction des investissements consentis par chacune des parties.
Il faut impérativement distinguer le bail dérogatoire, du bail saisonnier et de la convention d'occupation précaire. Lecode de commerce permet aux parties de conclure un bail dérogeant aux dispositions statutaires ; toutefois, le statut bénéficiant d'une protection liée à un ordre public impératif, il existe un risque judiciaire de requalification de la convention faussement désignée par les parties, comme étant dérogatoire. Il existe de nombreuses et réelles différences entre ledit bail et un bail statutaire.
À titre d'exemples
Lecode de commerce enferme donc ce bail, que l'on pourrait qualifier de préalable ou de probatoire[réf. souhaitée], dans des limites et à des conditions très précises, savoir qu'il doit volontairement être conclu lors de l'entrée dans les lieux du locataire pour une durée maximale de trois ans. En conséquence, ce bail de courte durée est un contrat de louage de droit commun régi par les dispositions supplétives duCode civil en ses articles1709 et suivants.
Enfin, l'articleL145-5 autorise désormais de conclure un nouveau bail dérogatoire au-delà des trois ans mais à la condition d’ y exploiter un nouveau fonds, ce qui fait échec à la jurisprudence récente[note 8] ; ainsi, la succession de baux dérogatoires pour un même fonds et même lieu, en alternance avec une clause de renonciation, est contraire aux droits statutaires[Jurisprudences 4].
L'inscription auregistre du commerce et des sociétés n'est pas nécessaire pour que s'opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux[Jurisprudences 5].Le bail dérogatoire n’ouvre aucun droit au renouvellement et ne confère donc pas de « propriété commerciale » au locataire. En l’absence de droit au statut, il n’y a pas de valorisation possible du fonds au titre d’un droit au bail, ce qui distingue nettement ce type de contrat d’un bail commercial classique. Il ne doit pas non plus être confondu avec la convention d’occupation précaire, laquelle repose sur des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties et non sur un choix contractuel de courte durée.
Lebail emphytéotique est un contrat d'une durée comprise en 18 et 99 ans par lequel le bailleur confère au locataire (emphytéote) undroit réel immobilier spécial (emphytéose) sur un immeuble. Si le bail fait l'objet d'une requalification lors d'une instance judiciaire, et que le titulaire du contrat disqualifié en bail ordinaire est propriétaire d'unfonds de commerce exploité dans les lieux, celui-ci bénéficiera alors d'undroit au renouvellement ou à uneindemnité d'éviction.Dans la pratique récente, ce type de bail est utilisé par certaines collectivités territoriales et intercommunalités pour la gestion ou la recomposition de zones d’activités économiques et commerciales, ainsi que pour la requalification de friches. Il permet à la collectivité de conserver la maîtrise foncière tout en confiant à un opérateur public ou privé la charge de construire, restructurer ou exploiter les bâtiments sur une longue durée, dans un contexte de sobriété foncière et de renouvellement urbain.
À titre d'exemples
Le bail hôtelier est à la fois régi par les dispositions générales applicables en matière de baux commerciaux et par des dispositions particulières fixées aux articles L.311-1 et suivants du Code du Tourisme. Uneclassification des hôtels de tourisme en France a été entreprise afin de permettre de regrouper l'ensemble des questions juridiques attachées à cette question[réf. souhaitée].
Lorsque le bail porte sur un immeuble à construire ou en cours de construction, il faut distinguer la période d'avant et celle qui se situe après l'achèvement de l'immeuble.
Un bail[note 9] en l'état futur d'achèvement ou b.e.f.a., peut être conclu avec report de la date d'effet dès la constatation de l'achèvement des locaux. Après l'achèvement de l'immeuble, le statut des baux commerciaux s'appliquera sous la condition du respect de l'articleL145-1 du code de commerce.
Les baux portant sur des locaux en l'état futur d'achèvement contiennent des clauses par lesquelles le promoteur-bailleur limite son obligation de délivrance à la mise à disposition d'un local brut de gros œuvre fluides en attente, la réalisation des travaux de second œuvre permettant l'utilisation des locaux conformément à leur destination étant transférée au locataire.
Lalocation saisonnière est exclusive du statut des baux commerciaux. Elle est caractérisée par une exploitation de l'activité en saison (et non toute l'année) avec un loyer convenu forfaitairement pour la totalité de la durée d'occupation[Jurisprudences 7].
À titre d'exemples
L'écrit n'étant pas une condition de validité de cet acte, le bail verbal est parfaitement valide. Le bail commercial peut donc être verbal et la preuve de cet acte peut être rapportée par tout moyen dès lors qu’il a reçu un commencement d’exécution.
À titre d'exemples
En vertu du principe duconsensualisme, réaffirmé par la réforme du droit des contrats du en l'article1172 du Code civil :« Les contrats sont par principe consensuels. », la conclusion d'un contrat résulte du seul échange des consentements.
À titre d'exemples
Leparaphe apposé par une partie à l'endroit des signatures vaut signature, ce qui a pour effet direct de rejeter toute action en contestation élevée par l'une des parties sur la validité du bail[Jurisprudences 17].
L'activité de bureau, qui est commerciale par nature et non civile[note 14], est régie par l'articleL110-1 du code de commerce ; elle est donc soumise de facto à la règle de l'articleL145-1 du code de commerce.
Toutefois, il demeure possible afin d'échapper à cette attractivité du statut des baux commerciaux, de conclure des baux de nature différente.
À titre d'exemples
Sur la question de la valeur locative, l'articleR145-11 du code de commerce ne définit pas la notion de bureau, et lacour de cassation adopte une conception intellectualiste[note 16] qui s'attache davantage à l'activité autorisée par le bail qu'aux caractéristiques physiques des locaux[Jurisprudences 18].
À titre d'exemples
Le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux échappe à la règle du plafonnement[Jurisprudences 19].
Lescaisses d'épargne et de prévoyance bénéficient du statut.
Le bail àcarrière est un contrat de vente de matériaux à extraire ; la jurisprudence se fonde sur le fait que la matière objet du contrat (argile, granit…) est un meuble par anticipation. Il s'agit ici de règles attachées audroit minier.
L'acte de référence en la matière est un contrat de fortage (ou foretage) qui porte sur une activité d’exploitation de carrière pour laquelle unpropriétaire foncier concède à un exploitant la superficie d’un terrain en vue d’extraire les matériaux[13].
Le paiement des loyers est en général garanti par uncautionnement qui peut être donné par un tiers, qu'il soit ou non professionnel. L'article2288 du Code civil précise que « le cautionnement est l'acte par lequel une personne se soumet envers le créancier à satisfaire à une obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même ».
Il y a aussi lieu de respecter les termes de l'articleL331-1 du code de la consommation :« Toute personne physique qui s'engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel fait précéder sa signature de la mention manuscrite suivante et uniquement de celle-ci :" En me portant caution de X...................., dans la limite de la somme de.................... couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de...................., je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X.................... n'y satisfait pas lui-même." »
Cette exigence formellead validitatem n'est pas exigée quand le cautionnement est fait par acte d'avocat, en application du3e alinéa de l'article1374 du Code civil :« Cet acte est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi. »
Il convient de distinguer entre deux opérations juridiques :
Ce principe d'interdiction résulte de l'articleL145-16 du code de commerce :« Sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. »
Toutefois, les clauses qui visent à réglementer et non à interdire la cession du fonds de commerce, sont valables[note 18].
À titre d'exemples
Enfin, l’article L. 145-16 du code de commerce ne distingue pas selon que la transmission du droit au bail par un transfert universel de patrimoine professionnel se fait avec ou sans un fonds de commerce.
Depuis laloi 15 mai 2001 le champ d'application de laclause compromissoire s'est étendu aux contrats conclus à raison d'une activité professionnelle ; ainsi le bail commercial.
Cette clause bénéficie d'une autonomie juridique qui exclut, sauf clause contraire, qu'elle puisse être affectée par la nullité du contrat.
Laloi Pinel ayant substitué la nullité par leréputé non écrit, il en résulte nécessairement que les actions visant à contester la validité d’une clause au regard du statut ne seront plus soumises à laprescription biennale.
Pourtant, l'articleL145-60 du code de commerce n’a pas été modifié.
Ainsi, le réputé non écrit entraine les conséquences juridiques suivantes :
Lacondition suspensive vise la situation dans laquelle l’effectivité de l’obligation est subordonnée à la réalisation ou à la défaillance d’un événement futur et incertain. L’article 1304-6 duCode civil dispose que :
"L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.
Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.
En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé."
En cas de non réalisation de la condition suspensive, le bail commercial est anéanti, et le bailleur doit restituer les loyers perçus et ne peut pas réclamer le paiement d’une indemnité d’occupation même prévue contractuellement[note 21].
Il faut distinguer deux mouvements :
Le rapport d'obligation (ici le bail) soumis à unecondition résolutoire naît immédiatement et produit tous ses effets comme s'il était pur et simple.Tel est le cas du bail subordonné au paiement régulier des loyers et charges.
L'indépendance des patrimoines est une notion forte et, bien définie juridiquement. Toutefois, il existe quelques exceptions (notamment en matière deprocédures collectives, qu'il s'agisse deredressement judiciaire ou deliquidation judiciaire) on parle alors de confusion de patrimoines qui est une création prétorienne relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond et donc sur laquelle laCour de Cassation n'exerce pas de contrôle[note 22].
À titre d'exemples
La notion decontrat-cadre figure dans leCode civil, depuis l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations ; d’après l’article 1111 du Code civil, « [l]e contrat cadre est un accord par lequel les parties conviennent des caractéristiques générales de leurs relations contractuelles futures » et « [d]es contrats d'application en précisent les modalités d'exécution ». Ainsi, lors de la signature le contrat-cadre, rien ne s'oppose à la détermination, la fixation ou le paiement du prix ; il en est de même pour le versement d'undroit d’entrée.
Cette convention d'occupation précaire est hors champ d'application du statut ; elle est de création prétorienne mais elle a depuis 2014 une existence légale en l'articleL145-5-1 du code de commerce dont les termes sont :« N'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. »
À titre d'exemples
Dans une réponse ministérielle[note 24], concernant les loyers exigés par les bailleurs pour les baux commerciaux pendant les périodes de fermeture administrative ditesCOVID-19, le gouvernement rappelle qu’aucun texte ne prévoit ni suspension, ni réduction, ni abandon de loyer. Les propriétaires disposent de tous leurs droits à l’issue de la crise sanitaire, y compris sur les loyers qui ont été dus pendant la période de protection des entreprises et qui n’auraient pas été acquittés.
L'activité decotravail ou coworking étant par nature civile ne peut bénéficier des droits statutaires attachés à la notion defonds de commerce. Par ailleurs, ladite activité strictement libérale, et s'adressant à des travailleurs indépendants, ne peut en aucune façon être assimilée à une activité de bureau[14] et ne doit pas non plus être confondue avec l'activité de domiciliation d'entreprises ou de location de bureaux équipés, qui sont toutes deux commerciales, par nature[15].
Les locaux d’un centre de traitement de données (data center) destinés à l’hébergement de serveurs informatiques ne sont pas soumis à la redevance prévue par l’article L.520-1 du code de l’urbanisme pour la création de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage en Île-de-France[Jurisprudences 26].
Dark Store fonctionne comme un entrepôt uniquement destiné, comme centre de distribution, aux préparations des commandes parinternet pour les entreprises decommerce en ligne.
Par ailleurs, de nombreuxdark stores sont issus de la transformation d’anciens commerces, bureaux, cabinets médicaux en entrepôts, et beaucoup n’ont pas effectué une demande de changement de destination du local auprès de la mairie[16].
En application de l'article504 du code général des impôts, le bail d'undébit de boissons doit être rédigé sous la forme authentique.
À titre d'exemples
Ledomaine public de l'état comme celui descollectivités territoriales, qui est hors commerce, ne peut faire l'objet d'un contrat d'occupation de droit privé ; qu'il s'agisse dudomaine public maritime ou autre[note 25] ; cette question vise plus particulièrement les terrasses commerciales qui feront l'objet d'une convention communale, temporaire, précaire et révocable ; étant précisé que même le déclassement d'une parcelle ne saurait permettre la transformation de la convention précaire en un bail commercial, sauf accord postérieur des parties.
À titre d'exemples
Le contrat dedomiciliation est régi par l'article R.123-68 du code de commerce[18]. Par ailleurs, ledit contrat doit mentionner les références de l'agrément prévu par l'article L.123-11-3 du code de commerce :« Nul ne peut exercer l'activité de domiciliation s'il n'est préalablement agréé par l'autorité administrative, avant son immatriculation au registre du commerce et des sociétés. »
En application des articlesL214-1 (et suivants) etR214-1 (et suivants) du code de l'urbanisme, toute cession (ou apport) de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de droit au bail commercial intervenant dans le périmètre de sauvegarde du commerce de proximité délimité par délibération duconseil municipal, peut faire l'objet d'undroit de préemption de la commune ou d'un établissement public de coopération intercommunale (EPCI)[19].
Le bail commercial a une durée minimum de neuf années et se poursuit pour une durée indéterminée par tacite prorogation, saufcongé ou demande de renouvellement.
Les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) sont classés comme des locaux monovalents au sens de l'articleR145-10 du code de commerce.
Toute nouvelle implantation ou modification d'enseigne est soumise à autorisation préalable de l'autorité de police[20]. En application de l'article L.581-3 du code de l’environnement :« 2° Constitue une enseigne toute inscription, forme ou image apposée sur un immeuble et relative à une activité qui s'y exerce. »
Le bailleur qui est propriétaire d'un ensemble immobilier, ou dispose de plusieurs locaux dans un même immeuble, doit établir un règlement intérieur afin de régler les conflits éventuels entre les colocataires ; en effet, un colocataire n'est pas un tiers et le bailleur doit garantir la jouissance paisible de chacun, peu importe la nature du trouble[Jurisprudences 29].
Les juges du fond ne peuvent écarter, sans l'examiner[note 26], un rapport d'expertise établi non contradictoirement à la demande d'une partie mais régulièrement produit aux débats, motif pris de l'existence d'un rapport d'expertise judiciaire[Jurisprudences 30].
Le statut des baux commerciaux n’est pas applicable en l’absence de l’une des conditions essentielles de l’existence du droit au renouvellement, et tel est le cas dans l’hypothèse où aucunfonds de commerce n’est exploité pendant le délai de trois ans précédant le congé.
À titre d'exemples
La volonté des parties, par une clause expresse dans le corps de l'acte, permet de satisfairehic et nunc, à l'ensemble des conditions légalement exigées ; on parle alors d'extension conventionnelle. Toutefois, il n'est pas possible de déroger à un régime obligatoire, tel que prescrit pour les baux d'habitation, lesbaux ruraux ou les biens relevant du domaine public.
L’ordonnance d’expropriation éteint tous lesdroits réels personnels existants sur le bien exproprié, et e entraîne larésiliation du bail commercial. Le preneur doit alors verser au bailleur uneindemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif, et en contrepartie, la collectivité expropriante indemnise le locataire selon le préjudice subi.
Le texte est rigoureux sur les conditions légales mais il existe une série d'exceptions, savoir, lesétablissements d'enseignement, les régies communales, les entreprises et établissements publics à caractère industriel et commercial, les locataires de collectivités publiques louant des biens dépendant de leur domaine privé, les sociétés coopératives à forme ou objet commercial, les sociétés coopératives de crédit, lescaisses d'épargne et de prévoyance, les artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale dela Maison des artistes et reconnus auteurs d'œuvres graphiques et plastiques, et enfin, les groupements d'intérêt économique (ayant un objet commercial).
Chaque exception obéit elle-même à des règles propres à son organisation ;à titre d'exemple : pour l'établissement d'enseignement, il doit s'agir d'un véritable fonds d'enseignement reposant sur unepédagogie organisée et mettant en œuvre une réelle organisation d'enseignement.
Lefonctionnaire, en principe, ne peut bénéficier de la protection statutaire, mais la loi du a apporté une autre atténuation au principe du non-cumul des activités puisque les fonctionnaires à temps partiel peuvent sous certaines conditions exercer une activité complémentaire[21].
L’existence d’unfonds de commerce est une des conditions d’application du Statut : la clientèle étant l’élément indispensable qui caractérise un fonds. De plus, le preneur qui exploite ledit fonds doit en être le propriétaire ce qui exclut lelocataire-gérant du bénéfice du Statut.
Relativement à l'épidémie deCovid19, laforce majeure ne peut être invoquée comme motif de non-paiement des loyers. En effet, la condition d’extériorité n’est pas remplie puisque le débiteur n’est pas à l’origine de l’épidémie. Il en est de même pour la condition d’imprévisibilité dès lors que la conclusion du contrat est antérieure à la survenance de l’épidémie, les parties ne pouvaient la prévoir dans ses effets actuels[22]. Seul le critère d’irrésistibilité pourrait poser question mais l'article1218 Code civil précise :
« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »
Lefranchisé (de même pour unconcessionnaire) qui exploite son activité dans des locaux dont il est locataire dispose d'une clientèle propre ce qui le rend propriétaire d'unfonds de commerce et lui permet ainsi de bénéficier du statut des baux commerciaux.
Le législateur est intervenu pour accorder à cegroupement d'intérêt économique le bénéfice du statut, lorsque son objet est commercial.
L'immatriculation du locataire auregistre du commerce ou aurépertoire des métiers, puis l'inscription des locaux dans lesquels est exploité unfonds de commerce ou une entreprise artisanale, est une conditionsine qua non, du bénéfice du statut des baux commerciaux. Le bénéfice du statut des baux commerciaux est subordonné à la condition d'immatriculation de l'établissement loué laquelle condition s'apprécie à la date de délivrance du congé[Jurisprudences 33].
Pour la question des immeubles à construire, il faut distinguer les deux périodes, celle avant l'achèvement et celle après, qui seule bénéficiera du statut protecteur ; sauf extension conventionnelle par la signature d'un B.E.F.A[note 28].
Pour la conclusion du bail, et sonrenouvellement, une volonté de décision à l'unanimité[note 29] des indivisaires est la règle[Jurisprudences 34],[Jurisprudences 35]. En effet, l'unanimité des indivisaires est requise pour tous les actes qui ne relèvent pas de l'exploitation normale des biens indivis.
L'indivision n'ayant pas depersonnalité juridique, tout acte fait en son seul nom, sans désignation de chacun des indivisaires, sera atteint denullité.
L'article815-2 du Code civil dispose que :« Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence. »
À titre d'exemples
Lorsqu’une installation classée soumise à déclaration administrative (ICPE) est mise à l’arrêt définitif, son exploitant doit placer le site dans un état tel qu’il ne puisse pas porter atteinte aux intérêts généraux que la loi sur les installations classées a pour mission de préserver, notamment la santé, la sécurité, l’environnement[23].
En application de l'articleL145-1 du code de commerce, le statut s'appliquera aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, ainsi qu'aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds. Lelocal doit présenter des caractères de stabilité et de permanence (critère lié à l'exploitation) plus que de fixité ou de solidité (critère lié au bâti) ; cette notion évolue avec la jurisprudence mais sous le contrôle de laCour de cassation.
À titre d'exemples
À titre d'exemple :
Pour la conclusion du bail commercial, et en application de l'article1988 du Code civil, il faut un mandat écrit et spécial, qui ne peut être rédigé en termes généraux. En effet, le bail commercial, en considération du droit aurenouvellement, est analysé par la jurisprudence comme un acte de disposition[Jurisprudences 38].
Le mandat d'intérêt commun résulte de l'article1592 du Code civil, texte visant la vente, dont le bénéfice a été étendu par la jurisprudence au bail commercial. Il se distingue de l'arbitrage puisque l'expert qui a été désigné par les parties dans lecontrat de bail n'a pas vocation à régler un litige déjà né, mais de fixer à la place des parties un élément substantiel de leur accord, tel que le montant de l'indemnité d'éviction, ou leprix du loyer renouvelé[Jurisprudences 39].
Le mandataire n'est pas contraint aux règles prescrites en matière d'expertise, et notamment sur le respect duprincipe du contradictoire.
L'évaluation réalisée par le mandataire, eu égard au principe de laforce obligatoire des contrats, s'impose aux parties, sauf erreur grossière[note 32],[Jurisprudences 40].
Depuis la loi Macron du qui suit la décision rendue par la cour de cassation[Jurisprudences 41], la nationalité ne constitue plus une condition pour bénéficier du droit statutaire. L'ancien article L.145-13 du code de commerce qui concernait cette règle n'existe plus ; de surcroit, la numérotation des articles va directement de l'article L.145-12 à l'article L.145-14 afin de mieux marquer l'indignité de cet ancien texte[24].
Les règles qui régissent le bail commercial en matière denue-propriété résultent de l'application de l'article595 alinéa 4 du Code civil dont les termes sont :« L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. »
Le nu-propriétaire peut demander l'annulation du bail consenti irrégulièrement par l'usufruitier ; en application de l'article2224 du Code civil, cette action en nullité doit être intentée dans un délai de cinq ans à compter de la connaissance par le nu-propriétaire de l'existence du bail[note 33].
Le bail commercial s’exerce sous l’égide d’un ordre public impératif (sauf renonciation) qui limite donc la liberté contractuelle.
À titre d'exemples : les parties ne peuvent pas déroger :
Le principe, comme toutcontrat à titre onéreux, fonctionne selon les règles de la rencontre des volontés par unepollicitation (offre) suivie d'uneacceptation.
La proposition de contracter ne constitue une offre que si elle indique les éléments essentiels du contrat[Jurisprudences 42] et ce conformément à l'article1114 du Code civil dont les termes sont :« L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. » Faute des éléments essentiels, tels que formulés par l'article1709 du Code civil mais aussi par la volonté des parties qui ont pu intégrer dans l'offre une condition déterminante de leur consentement, il s'agit d'une simple invitation à entrer en pourparlers[Jurisprudences 43].
À titre d'exemples
La rupture brutale des pourparlers peut donner à une action en responsabilité sauf existence d'un motif légitime[Jurisprudences 46],[note 34].
Le contrat de bail se distingue d’un prêt à usage par son caractère onéreux impliquant une contrepartie à l’occupation des lieux, soit par le paiement d’un loyer, soit sous la forme d’avantages en nature au bénéfice du bailleur. La question se pose toujours de la distinction duprêt à usage et du contrat de location.
Il résulte de la jurisprudence de laCour de cassation que la qualification de bail doit être retenue dès lors que l'occupation a été consentie en contrepartie d'un loyer en nature consistant en l'exécution de travaux importants, à la différence du prêt qui est essentiellement gratuit[Jurisprudences 47]. S’agissant d’un contrat à titre onéreux, une convention qui ne comporterait pas la stipulation d’une contrepartie réelle et déterminée ne pourrait être qualifiée de bail.
Lesprofessions libérales exercent une activité qui n'est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole, et qui entre dans le domaine des professions réglementées, ou non réglementées[25].
Telle est la définition donnée par la loino 2012-387 du[26] relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives :« Les professions libérales groupent les personnes exerçant à titre habituel, de manière indépendante et sous leur responsabilité, une activité de nature généralement civile ayant pour objet d'assurer, dans l'intérêt du client ou du public, des prestations principalement intellectuelles, techniques ou de soins mises en œuvre au moyen de qualifications professionnelles appropriées et dans le respect de principes éthiques ou d'une déontologie professionnelle, sans préjudice des dispositions législatives applicables aux autres formes de travail indépendant »[27].
Ainsi, le bail peut être précédé d'unepromesse unilatérale ousynallagmatique. La promesse de bail doit être analysée comme lapromesse de vente,mais elle doit toutefois être distinguée de l'offre de bail et de la promesse derenouvellement.
À titre d'exemples
La promesse unilatérale ne vaut pas bail sauf à la levée de l'option alors que l'acceptation d'une offre de bail vaut bail.
Le règlement intérieur est un élément du contrat de location. Il est une condition expresse de la location consentie. En cas de non-respect du règlement intérieur, le bailleur se réserve le droit de demander larésiliation du bail.
Ces prescriptions, édictées dans l’intérêt commun, ont pour objet essentiel la bonne tenue de l’immeuble et le respect des règles d’usage, de bienséance, d’hygiène et de sécurité qui s’imposent à toute vie en collectivité.
Vu l'article1737 du Code civil, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. Toutefois, seule la remise effective des clefs au bailleur en personne ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir, permet de formaliser la restitution définitive des lieux loués[Jurisprudences 51].
Pour la doctrine, et selonPhilippe Malaurie, la renonciation à un droit d'ordre public est valable lorsqu'elle est éclairée, faite en pleine connaissance de cause et de manière non équivoque, consentie sans fraude, et qu'elle porte sur un droit acquis[28].
Pour la jurisprudence, malgré l'Ordre public du statut, la théorie de la renonciation trouve de nombreuses applications en la matière ; toutefois, elle doit résulter d'actes non équivoques marquant de façon certaine l'intention de renoncer.
À titre d'exemples
Lorsque les lieux loués sont destinés à une activité derésidence hôtelière consistant à mettre à disposition de la clientèle outre un hébergement, des prestations de services telles qu’énumérés au bail comme définies par l’article 261 D 4° du code général des impôts, la sous-location étant l’objet même de l’activité du locataire, le bailleur n’a pas à être appelé à concourir aux actes de sous location[Jurisprudences 53],[Jurisprudences 54].
Toute clause d'agrément est contraire aux dispositions d'ordre public de la cession de bail en cas dedépart à la retraite du locataire[Jurisprudences 55].
Seule une annexe auxstatuts listant tous les engagements passés pour le compte de la société en formation, ou un mandat figurant dans un acte séparé ou encore une assemblée générale décidant après l'immatriculation de la société de reprendre les actes passés au cours de la période de formation de la société, peuvent être invoqués pour satisfaire à la ratification du bail commercial conclu par le gérant d'une société en cours de formation ; ne peuvent donc ratifier, un comportement procédural constant et non équivoque, en qualité de preneur, ou une participation à la transaction avec le bailleur[Jurisprudences 56].
Les sociétéscoopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial et les sociétés coopératives de crédit bénéficient du statut des baux commerciaux.
La loi Macronno 2014-626 du a élargi le champ d'application de la substitution de garantie, mais aussi clarifié la rédaction de l'article L.145-16 al. 3 du code de commerce qui distingue maintenant lacession (ou l'apport du fonds) de celui des opérations de restructuration de la société locataire qui emportent transmission dudroit au bail.
Le texte fait une référence expresse à une saisine du tribunal[29].
Le taux d’effort est un rapport entre l'ensemble des loyers et charges rapportés au chiffres d’affaires ; de manière plus précise, ledit taux est un ratio correspondant au rapport entre le total des coûts immobiliers liés à l'activité commerciale (loyer, impôts, charges, grosses réparations transférées sur le preneur) et le chiffre d'affaires réel ou prévisionnel. L’évaluation du loyer admissible passe par plusieurs ratios permettant de déterminer le taux d’effort théorique pouvant être supporté par l’exploitation.
En pratique, le taux d’effort moyen se situe aux alentours de 15 %, voire plus selon les secteurs de forte rentabilité. Il est moins élevé pour les métiers de bouche (5 à 6 %) et la boulangerie (4 à 5 %). En revanche, dans l’hôtellerie, il peut s’élever à 10 à 20 % en fonction des prestations proposées et la catégorie de l’établissement, de même pour les activités portuaires (ports de stationnement ou ports à flots), les golfs.
À titre d'exemples
Cette définition légale de l'immeuble ou local, exclut du bénéfice du statut, par principe, lesterrains nus et ne concerne que les seuls bâtiments incorporés au sol ; toutefois, le bail de terrain nu bénéficiera du statut lorsque y seront édifiées des constructions, avant ou en cours de bail, avec le consentement du bailleur et qu'unfonds sera exploité dans le bâtiment en cause.
À titre d'exemples
Par un nouveau dispositif appelé « transfert universel du patrimoine professionnel » (C. com., art. L. 526-27 à L. 526-31), l’entrepreneur individuel peut céder l’intégralité de son patrimoine professionnel, qui est susceptible d’être composé d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail commercial.
En application de l'article 631-7-2 code de la construction et de l’habitation, dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou lerèglement de copropriété ne s'y oppose, le maire a le pouvoir autoriser, dans une partie d'un local d'habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, à condition qu'elle n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti ; Le bail d'habitation de cette résidence principale n'est pas soumis aux dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce et ne peut être un élément constitutif dufonds de commerce.
Les règles qui régissent le bail commercial en matière d'usufruit résultent de l'application de l'article595 alinéa 4 du Code civil.
À titre d'exemples
