Immobilienfonds sind imFinanzwesen und in derImmobilienwirtschaftInvestmentfonds, die das eingesammelteKapital derAnleger in denErwerb, denBau oder dieImmobilienfinanzierung vonImmobilien investieren. Immobilienfonds sind gemäß desKapitalanlagegesetzbuchesAlternative Investmentsfonds (AIF). Anteil an geschlossenen Immobilienfonds sind seit dem 1. Juni 2012 im Sinne desWertpapierhandelsgesetzes und desKreditwesengesetzesFinanzinstrumente und damit offenen Immobilienfonds gleichgestellt und demGrauen Kapitalmarkt entzogen worden.

Immobilien für Immobilienfonds sindGrundstücke (Bauerwartungsland,Bauland,Baugrundstücke) und den darauf errichtetenbaulichen Anlagen (Gebäude) sowiegrundstücksgleiche Rechte wieWohnungseigentum,Erbbaurechte,Nießbrauchrechte oderTeileigentum.^[1] Wie bei allen Investmentfonds wird das gesammelteInvestmentvermögen durchInvestmentzertifikate verbrieft. Ziel ist es,Kleinanlegern eine (mittelbare)Kapitalanlage auf demImmobilienmarkt zu ermöglichen. Immobilienfonds stellen für Anleger damit neben der Direktanlage in Immobilien alsselbstgenutztes Wohneigentum oderVermietung undVerpachtung von unbeweglichem Vermögen, dem Kauf von Aktien einerImmobilienaktiengesellschaft oder dem Kauf von Investmentanteilen eines Aktienfonds oder ETFs, der in Immobilienaktiengesellschaften investiert, eine weitere Möglichkeit da, am Immobilienmarkt anzulegen.

Es gibt mehrere rechtlich und wirtschaftlich unterschiedliche Konstruktionen:^[2]

• Offener Immobilienfonds: Ein offener Immobilienfonds (OIF) ist ein rechtlich identifizierbaresSondervermögen, typischerweise einoffener Investmentfonds, das vorwiegend oder ausschließlich aus Immobilien und fallweiseBeteiligungsgesellschaften an Immobilien besteht. Offene Immobilienfonds zeichnen sich dadurch aus, dass die Anzahl der Immobilien nicht beschränkt ist und weitere Ein- und Auszahlungen aus Anteilserwerb oder -verkauf aus dem Fonds möglich sind. In der Regel hat ein offener Immobilienfonds eine große Zahl von Anteilseignern und investiert in eine größere Anzahl von Einzelobjekten. Man unterscheidet Publikumsfonds, die fürPrivatanleger konzipiert sind, undImmobilien-Spezialfonds, die sich an einen bestimmten Anlegerkreis, in der Regelinstitutionelle Anleger, richten.
• Eingeschlossener Immobilienfonds ist eingeschlossener Investmentfonds, der ebenfalls in Immobilien investiert. Er wird überwiegend aufgelegt, um ein einzelnes Immobilienprojekt zu finanzieren. Ist das benötigte Kapital eingezahlt, wird der Fonds geschlossen; weitere Ein- und Auszahlungen sind nicht mehr möglich. Der Anleger hat hier in der Regel nur die Möglichkeit, seine Fondsanteile auf dem freien Kapitalmarkt, z. B. über Finanzvermittler, an Dritte zu verkaufen, was in der Regel mit hohenProvisionen und/oder Preisabschlägen verbunden ist.

Keine Immobilienfonds sindImmobilienaktiengesellschaften. Diese sind gewöhnlicheAktiengesellschaften, die vorwiegend oder ausschließlich in Immobilien investieren und Privatanlegern per Aktienkauf Immobilienbeteiligungen ermöglichen. Diese fallen nicht unter den Begriff des Immobilienfonds. Im Gegensatz zu den offenen Immobilienfonds unterliegen die geschlossenen Immobilienfonds nicht demKapitalanlagegesetzbuch (KAGB).

Eine Untergruppe des Immobilienaktiengesellschaften sindREITs (Real-Estate-Investment-Trust). Ein REIT ist einbörsennotiertes Unternehmen zur Investition in Immobilien, das besonderen rechtlichen Regelungen unterliegt (Besteuerung,Aufsicht). Anleger können unmittelbar über Einzelwerte oder mittelbar überAktienfonds oderETFs in Immobilienaktiengesellschaften oder REITs investieren.

In den §§ 231 ff. KAGB sind Sonderregelungen für Immobilienfonds enthalten. § 231 KAGB begrenzt in einer abschließenden Aufzählung die im Sondervermögen zulässigenVermögensgegenstände. In§ 235 KAGB ist vorgesehen, dass sich Immobilienfonds unter bestimmten Voraussetzungen auch anImmobiliengesellschaften beteiligen dürfen. Nach§ 233 KAGB muss sich derStandort der Immobilien imEuropäischen Wirtschaftsraum befinden, für Standorte außerhalb sind strenge Regelungen vorgesehen. Im Hinblick auf dieRisikomischung darf gemäߧ 243 KAGB der Wert einer Immobilie zur Zeit desErwerbs 15 Prozent des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigen. Der Gesamtwert aller Immobilien, deren einzelner Wert mehr als 10 Prozent des Wertes des Sondervermögens beträgt, darf 50 Prozent des Wertes des Sondervermögens nicht überschreiten. Die Anlagebedingungen müssen nach§ 252 Abs. 1 KAGB vorsehen, dass Erträge des Sondervermögens, die für künftigeInstandsetzungen von Vermögensgegenständen des Sondervermögens erforderlich sind, nicht ausgeschüttet werden dürfen. Mindestens 50 Prozent der Erträge des Sondervermögens müssen ausgeschüttet werden, sofern sie nicht für künftige erforderliche Instandsetzungen einzubehalten sind; realisierte Gewinne aus Veräußerungsgeschäften sind keine Erträge in diesem Sinne (§ 252 Abs. 2 KAGB). Die Fonds-Liquidität soll dadurch gewährleistet werden, dass nach§ 253 KAGB mindestens 49 Prozent alsPrimärliquidität (etwaBankguthaben) gehalten werden muss. Die Anlagebedingungen von Immobilien-Sondervermögen können nach§ 255 Abs. 2 KAGB vorsehen, dass die Rücknahme von Anteilen nur zu bestimmten Rücknahmeterminen, jedoch mindestens alle zwölf Monate erfolgt. Die Rückgabe von Anteilen ist erst nach Ablauf einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten möglich. DerAnleger hat nachzuweisen, dass er mindestens den in seiner Rückgabeerklärung aufgeführten Bestand an Anteilen während der gesamten 24 Monate, die dem verlangten Rücknahmetermin unmittelbar vorausgehen, durchgehend gehalten hat (§ 255 Abs. 3 KAGB). Verlangt der Anleger, dass ihm gegen Rückgabe des Anteils sein Anteil am Immobilien-Sondervermögen ausgezahlt wird, so hat der Immobilienfonds die Rücknahme der Anteile zu verweigern und auszusetzen, wenn die Bankguthaben und der Erlös der nach § 253 Abs. 1 KAGB angelegten Mittel zur Zahlung des Rücknahmepreises und zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen laufendenBewirtschaftung nicht ausreichen oder nicht sogleich zur Verfügung stehen.

Bei offenen Immobilienfonds ist das Prinzip derRisikodiversifizierung eher erfüllbar, weil sie über ein variables Fondsvermögen verfügen, das durch einPortfoliomanagement optimiert werden kann.^[3] DieAusschüttungen der Immobilienfonds bestehen überwiegend ausMiet- und Pachterträgen undVeräußerungsgewinnen der im Fondsvermögen gehaltenen Immobilien.

Die aus Immobilien steuerrechtlich möglicherweise entstehendennegativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sondervermögen dürfen an die Anteilsinhaber weitergegeben werden. Denn der Anleger wird rechtlich und steuerlich so gestellt, als ob er selbst die Immobilie errichtet oder erworben hätte.^[4] Immobilienfonds sindsteuertransparent. Der Anleger kann deshalb negative Einkünfte mit seinen positiven Einkünften (etwaEinkünfte aus nichtselbständiger Arbeit,Einkünfte aus Gewerbebetrieb) verrechnen. Geschlossene Immobilienfonds in derRechtsform derPersonengesellschaft, die ihren Anlegern in der Anfangsphasesteuerliche Verluste zuweisen, sind dagegen regelmäßig alsSteuerstundungsmodell zu klassifizieren.^[5]

Anleger in Immobilienfonds müssenrisikofreudig sein (Risikoklasse), denn dieAnlageklasse dieser Fonds ist mit einem mittlerenFinanzrisiko (meistens Risikoklasse C, Zins und Kursrisiko mit mittlererVolatilität) verbunden. Allerdings dürfenVersicherer oderPensionskassen ihrSicherungsvermögen in Immobilienfonds anlegen (§ 2 Abs. 1 Nr. 14cAnlageverordnung).^[6]

Wiktionary: Immobilienfonds – Bedeutungserklärungen, Wortherkunft, Synonyme, Übersetzungen

• Literatur von und über Immobilienfonds im Katalog derDeutschen Nationalbibliothek
• Bundeszentrale für politische Bildung – Das Lexikon der Wirtschaft – Immobilienfonds
• Bundeszentrale für politische Bildung – Das Lexikon der Wirtschaft – REIT

1. ↑Wolfgang Gerke,Gerke Börsen Lexikon, 2002, S. 407 f.
2. ↑Horst Fugger,Börsen-Lexikon: Börsenwissen von A - Z, 2007, S. 94 f.
3. ↑Wolfgang Gerke,Gerke Börsen Lexikon, 2002, S. 408
4. ↑Michael Demuth/Henrik Bustorf/Olaf Thiel,Investment Fonds: Produkte · Fakten · Strategien, 1995, S. 99
5. ↑BMF-Schreiben vom 20. Oktober 2003, BStBl. I 2003, S. 546 f.
6. ↑Patricia Volhard/Eric Olmesdahl, in: Thomas A. Jesch/Andreas Striegel/Lutz Boxberger,Rechtshandbuch Private Equity, 2020, Rn. 46;ISBN 978-3-406-69392-2

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