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はてなキーワード:平均価格とは
## 要旨
2日前の増田に「札幌の徒歩圏マンションは“集まってる企業的に相応”だから市川より遥かに安く、適正は1000万円」という主張があった。けれど、それって企業の立場が擬人化されて書いてない？ もし札幌・中心徒歩圏＝1000万円が本当に適正なら、「じゃあなぜ片道60分の移動を続けるの？」という問いに自動で突き当たる。
通勤時間をゼロ評価（＝自分の片道30〜60分を無視）したまま、「総生産量」「やりがい」「資産形成」だけで語ると、生活者の幸福が抜け落ちる。
この記事は生活者の視点で「適正額」を試算する。キーワードは時間家賃（じかん-やちん）――家の値段＝立地＋広さ＋“毎日むしられる時間”だ。
参考に、東京の新築分譲マンション平均価格はいま1億円超（首都圏新築・2024年平均は1億485万円）で、23区の中古70㎡も直近で1億円台に乗る局面が出ている。これが生活者にとって“適正”なのかを、時間と代替地（高松・札幌）で測り直す。
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## 前作のダイジェスト
人口移動の足元：2024年の東京は依然として転入超過だが、伸びは鈍化。23区の転入超過は回復したものの、年齢階層ではムラが目立つ。
年齢構造の変化：20代は流入が続く一方、30代は2024年10月以降転出超過が指摘される（統計局の資料）。家族形成期が“中心で暮らす難度”を物語る。
通勤の現実：東京圏の鉄道定期利用者の平均片道所要は67.7分。時間消費が生活水準を直撃している。
企業はどこへ？：「本社移転」は2019年までは東京転入超過の年もあるが、機能分散（地方に研究・製造・BPO）が同時進行。2020年以降は一貫して東京都～関東からの転出超過で、“本社＝東京集中”の一枚絵では語れない段階。
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元増田のロジックは「企業視点での総生産性最大化」だ。東京(本物)は取引密度が高く、希少な専門職の面接効率も良い。企業が払う地代なら説明がつく。
でも生活者にとっては違う。時間＝寿命を燃やす通勤は毎日課金。東京の高い貨幣地価は、時間地価（言い換え：タイム地価）で割って再評価すべきだ。
＞命題：家の“適正額”＝「代替都市で同等生活を得るコスト」＋「東京で失う/得る時間価値」の現在価値。
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### ①データの杭
高松市の公営（県/市）住宅の家賃帯は1.6万〜4.3万円台（間取り3K/3DK含む）。中心至近ではない(磨屋町2.0km, 家to目的地28分)が、市内要所へのバス移動で日常機能が完結する価格帯が現実に存在する。
東京の新築分譲平均は1億485万円（2024年）。23区の中古70㎡は2025年5月に1億88万円の局面。
家賃2.5万円/月（年30万円）を表面利回り6%で割り戻すと、約500万円の資産価値（30万円÷0.06=500万円）。都雇圏人口50万人以上では享受対象は飽和している故,機能“到達”が28分程度で満たせる.「28分生活」の最低ラインの再取得コストはこの桁になる。
＞ ここでの500万円は**“生活機能の再取得コスト”の目安であり、「分譲クオリティの広さ/築年」ではなく“暮らせる導線”の最低ラインを可視化するための共通スケール**。
東京で家→目的地28分のファミリー住戸は、1億円級に普通にぶつかる。同じ“到達時間”を買うためのコスト差は桁違いだ。
生活機能28分を買うコスト：500万円（公営最廉価相当スケール）vs 1億円級（東京の市場取引）
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「札幌・中心徒歩圏＝1000万円が適正」は、市場実勢と乖離している。直近の市況では、札幌市の中古70㎡相場は数千万円帯が実務レンジ。中心区でも1000万円フラットは築年・立地条件が強く制約された例外的ピン点で、“徒歩圏の標準像”とは言い難い。1000万円を普遍の“適正”と言い切るのは危うい。
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東京(本物)の平均的な通勤：片道67.7分（鉄道定期利用者平均） → 差=52.7分
年間の“失う時間価値”＝252h×1,500円=378,000円/年
＞ つまり、同じ暮らしを得るために、東京は追加で1,260万円の**“時間家賃”を払っているのと同じ**。
本来ならその分だけ“家の適正価格”は下がる――生活者の適正は、企業の適正より軽くなる。
（注）平均通勤時間は地域・職種で大きくブレるため、自分の通勤実測でNPVを差し替えてほしい。
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結論：賃金プレミアムは1〜2割台が実務レンジ。“時間家賃”のNPV（上の例で約1,260万円）を相殺するには弱い。住宅価格の倍率20倍を正当化できる材料にはならない。
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# じゃあ、**東京(本物)の“適正額”**はいくら？（生活者版の答え）
## ケースA：中心“徒歩4分圏”の70㎡
代替地（高松中心）新築70㎡で4,000万円級が十分に成立するマーケット（市内中心の機能密度で暮らしが完結）。
東京プレミアム（雇用機会・エンタメ“在庫”）を2割上乗せしても、4,800〜6,000万円が、東京(本物)の中心徒歩4分圏(銀座,上野,新宿等徒歩4分内)の生活者の適正レンジ。
実勢（新築平均1.6億円、23区中古70㎡1億円局面）との差：+10,000〜+11,200万円。
高松公営家賃2.5万円→利回り6%で500万円（**“生活機能再取得”**の最低スケール）。
私募REバリュエーションに寄せれば、同等導線の分譲クオリティでも1,500〜3,500万円が東京(本物)の片道28分生活者目線の妥当帯。
実勢（1.2億円級）との差：+8,500万〜+10,500万円。
## 総括
＞ 総括：企業の最適（在庫密度）で決まるのが東京の“市場価格”。
生活者の最適（時間×導線）で決めると、“適正額”は“市場”の半額以下に沈む。
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## 「間をとる」が適正？ → **そんなことない。上限“2割増”**まで
企業の“在庫経済”と生活者の“時間経済”の半々で折衷したくなる。
しかし、時間家賃のNPVは日々確定的に出費される損失だ。一方、企業の在庫密度は個人の享受上限（1日0.5GB仮説のような情報処理限界）で逓減する。だから、折衷ではなく生活者重みで決めるべき。**“上限2割プレミア”**がまだ良心的だ。
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## 実際に“減っている30代”のシグナル
統計局自身の資料で、20代は転入、30代は転出超過が明記される。家族形成期の住居コストと時間家賃が臨界を超えると、転出が起きる――“生活者の適正”に市場価格が合ってないシグナルだ。
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1.札幌1000万円は市場の中央値でも生活者の適正でもなく、例外ピンの一般化。
2.高松の公営家賃(磨屋町2.0km家to目的地片道28分)は**“28分生活”の最低再取得コストを見える化する良い定規**。
3.東京(本物)の1億円は、企業の在庫密度の影で時間家賃のNPVを踏みつけにしている。
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東京(本物)の“市場価格”は立派だ。けれど生活者の適正額は**“時間”を入れた瞬間に半額以下に落ちる。札幌1000万円論も、高松500万円スケールも、東京1億円も、同じ定規（時間家賃）で測ろう。
家の値段は寿命の使い方**で決まる――それだけの話だ。
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## 参考データ・出典
首都圏新築分譲マンション平均価格（2024年1億485万円）：不動産経済研究所まとめ記事。
東京23区中古70㎡が1億円局面：野村不動産アーバンネット（東京カンテイ提供データ）。
高松の公営住宅家賃帯（1.6万〜4.3万円台）：香川県/高松市資料、MLIT資料。
平均年収：doda。最低賃金：厚労省／労働局（東京1,163円・香川970円）。
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徒歩4分＝約320m半径、面積は約0.32km²。自治体レベルでは住居密度2万人/km²が限界だが、部分的にはもっと詰め込める。特に二階建てアパートメインで2万人／k㎡を達成していた中野区と違い、2020年以降は都雇圏50万人でも中心は15階前後マンション林立だ。つまり密度7倍(14万人／㎡)。故に“徒歩4分内6万人”。徒歩圏の議論は半径×密度で都度計算を。（この項は一般式の説明であり、具体都市の密度は用途地域で大きく変わります）
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## まとめ一行
“時間家賃”をチョキっと足して引けば、東京(本物)の住居の適正額は――
しかし、彼が主張する頑張っている日本人が価格の高騰で家を買えないのはおかしい
その高騰の一因である外国人の購入を規制すれば手が届くようになるというのには疑問
ニュージーランド
土地価格上昇は止まらず若者やミドルクラスの一軒家は夢、平均価格は100万NZドル、外国人オーナーな住居は買えないのでホテルレジデンスでビジネス
カナダ
住宅価格、家賃の高騰は止まらず路上生活者も出る中、今年の2月に1割程急落し経済がダメージを受け、そのまま低迷
スイス
ここ7年で住宅価格は3割程上昇し、価格が高くて買えないと回答した人はマンションが58%、一軒家は79%と若者がマイホームを諦めざるを得ない状況
サウジアラビア
首都リヤドでは、コロナ禍の2020年から5年で住宅価格が8割以上高騰し国民が手を出せない状況になりつつあり政府が問題視している
トルコ
2023年には、イスタンブールで2年で3倍以上に住宅価格が高騰したという例もあり家賃の高騰をめぐる殺人事件まで発生する
ベトナム
首都ハノイでは、ここ5年で住宅価格が2倍に高騰し庶民が手が届かなくなる可能性が懸念される
タイ
ここ6年で家賃は1.5倍ほど高騰し未だ上昇傾向
オーストリア
ここ15年ほどで住宅価格は、不動産価格が2倍ほど高騰しホームレスの増加などの問題が発生する
ハンガリー
2025年に急騰するもまだ、庶民の手の届く範囲、このまま上昇が続けば他国と同じ状況になりかねない
ポーランド
ここ10年で不動産価格は2倍を超え、EUで2番目の上昇率を記録
シンガポール
増田が外国人の不動産取得を制限している国をあげていたがそれらの国で不動産価格の高騰は基本的に収まっていない
なんなら、日本より酷い所すらある
簡単な話で外国人の直接の購入を制限しても投資マネーが入ってくる、それを防げない
というか、防ごうという気は上記の国にも余り見られない
ベトナムなどはむしろ投資マネーを呼び込むために一部、制限を緩和しそれにより高騰している
不動産価格の高騰を抑えたいなら外国人の不動産取得の制限などはまるで足りず、より強力な政策が必要だと思われるが
それらを行い成功している国はあるのだろうか
※補足書きました。長くなるので別記事で。
https://anond.hatelabo.jp/20250602210029
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自分は米穀店を経営しており、先日ウェブ上で開催された随意契約による政府備蓄米の売渡しについての説明会にも参加した。
説明会自体について語りたいこともいろいろあるが、とりあえず小泉農相が音頭をとる「随意契約による政府備蓄米の売渡し」への雑感を書いておく。
この度、米穀小売店と中小スーパーにまわってきたのは、前回の大手小売を対象にした募集で売れ残った令和3年産古古古米8万トンだ。
「食い残しを有り難く頂け」と言っているような雰囲気でちょっと感じが悪い。
ともあれ、今回5/30募集開始の令和3年度産古古古米の売渡しでは、一応、8万トンのうち2万トンが米穀店枠として用意された。
しかし説明会で明かされた条件では、ネット販売をやっているところならありかもしれないが、ほとんどの米穀専門店は申し込みできない。この辺りはニュース等で報道されているので皆さまご存じかと思う。
最低引渡量のハードルが高いという点が報道では指摘されているが、それより問題なのは業務用への販売は不可という部分だろう。
業務用とは飲食店等の外食、仕出弁当等の中食のほか、病院、保育園、介護施設等の給食用途も含む。それらへの販売は今回の売渡しで禁止されている。
ちなみに、弊社は売上の75％は業務用だが、現在生き残っている米穀店も大抵は業務用が中心だろう。
説明会に参加した米穀店の多くは、業務用での使用を念頭に置いていたと思われる。
また、米穀店やスーパーがおにぎり等を販売している場合、備蓄米を使用することも出来ない。他の小売店等への卸売りも禁止されている。
説明会では「消費者へ直接小売」に限定するというボンヤリした表現が使われていたが（2日目の説明会では「不特定多数への小売」という表現になっていたらしい）、
しかし、弊社のように米しか売ってない米穀店にわざわざ足を運んでくれる「消費者」は、量販店で売られる米では飽き足らず、より高い品質や食味を求めてくる人たちだ。いくら安いからといっても古古古米に手を出す層ではない。
さらに業務用のひとくくりで排除された学校給食、病院・介護・福祉施設での消費は中外食の統計に含まれていないと思われ、その分純粋な家庭での炊飯量は減る。
| 中食（総菜・弁当など） | 155万トン |
| 外食（レストラン・飲食店など） | 165万トン |
| 学校給食 | 40万トン |
| 病院・介護・福祉施設 | 20万トン |
| 合計 | 380万トン |
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無理な話を2～3日の時間でまとめなければならなかっただろう職員には同情しかない。
説明会開始当初からピリピリした雰囲気だったのも、「同じ質問をしつこくしつこくしつこく」云々の職員の声が参加者に聞こえてしまったのも同情する。
しかし、多くの参加者がモヤモヤするのは、業務用を排除する合理的な理由が示されていないことによるのではないか。
これでは、結局はPOSデータの見た目の平均価格を下げ、6月末民間在庫を余裕のある数字にできれば選挙対策には十分なんだろう、という憶測もまことしやかに聞こえてしまう。
ところで、今回の随意契約で売り渡されるのは4年産、3年産合計で30万トン。この30万トンを6月～8月末までに売り切らなければならない。
令和6年7月から令和7年6月までの予想需要量は673万トンで、3か月分は平均168万トン。30万トンは3か月分の国内需要量の17.9％にもなる。
もちろん8月末の販売終了後も消費者宅での消費は続くだろうが、単純に計算してこの3か月間は国内消費の17.9％は古古米、古古古米で賄われる。
さらにいえば、国内消費の半分を占める業務用への販売が禁止されているわけだから、3か月分の家庭内消費73.3万トン（（673万トン-380万トン）÷12か月×3か月）のうち30万トンが古古米、古古古米となる。
この夏は、家で食べるご飯の40％は古古米、古古古米が使われなければならないことになる。
前年並みの需要量702万トンで計算しても、80.5万トンのうち30万トンの37％になる。
加えて、3月からの入札による売渡しの備蓄米もまだ処理しきれていない。
夏場におっさんの体臭のような古古古米を食べるのはちょっときついだろう。
ただでさえ冷たい麺の消費が増える時期なのに。
今夏の家のご飯の4割弱が小泉米になるのではないかという私の危惧について、皆さんの意見をお聞きしたい。
とはいえ、マーケットでは価格の動きも出始めたとの情報もあり、（我ながら近視眼的ではあるが）それはそれでよかったと思っている。
Permalink |記事への反応(25) | 19:35
お気にの風俗嬢に手術したほうがいいよと言われて、お金を貯めて包茎手術してきたんですよ。
切らない包茎治療なら5,6万で済むみたいだけど、これだと1か月くらいで元に戻るから、また5,6万かけて治療。
そんなことを繰り返すのが嫌だったから、ちゃんとお金をかけてきちんと包茎手術してもらいました。
料金は38万円くらいでしたが、平均もそれくらいみたいなので安心して手術を受けました。包茎手術平均価格
最初は違和感あったけど、剥けてるのが普通の状態っていいですよね。
銭湯とか行っても、こそこそむく必要もないし、よごれが皮の中にたまる心配もない。
このちょっとしたストレスが解消されるだけでも、包茎手術したかいがあったと思います。
と言われました。
初めてのワードだったので、一瞬戸惑いましたが、どうやら大きくする手術みたいです。
ちょっと迷いましたが、またお気にの風俗嬢のところにいって聞いた見たら
「〇〇君のは少し小さいから、正直届いてないときがあるんだよね、顔も性格も好きだからあとそこだけなんだよね」
それで、次は33万円かかる手術をしてきました。長径手術の口コミを見ても悪くないクリニックだったので安心して受けました。
通常時でも３ｃｍくらい大きくなって、勃起時でもそれくらい大きさが増しました。
見た目の自信もついて、包茎と短小を両方解決した僕に怖いものはありませんでした。
この手術本当に受けてよかったと心から思いました。
しかし、ここで罠がありました。
大きくなったことで、オナニーがものすごく気持ちよくなってしまったのです。
精子が出るまでの時間が長くなって、気持ちいい時間が長くなった感じです。たった数㎝なのですがこの数㎝が驚異的な差を生み出してしまったのです。
僕は42歳になるのですが、オナニーの虜になってしまいました。
この年で？
と思われるかもしれませんが、人間初めての快感を味わってしまうと、どうやらそれの中毒になってしまうみたいです。
それからというもの仕事帰りはどこにもよらず、AV鑑賞しながらオナニー、休日は1日AV鑑賞でオナニー。
お気にの風俗嬢から病みメールがもう200通くらいきています。それも未読無視です。
それまで少なくとも週1で通っていたのが、急に０になるものだから風俗嬢もびっくりしたみたいです。
でも、そんなものが来てもなんとも思わなくなってしまったのです。
もう風俗嬢とのセックスよりもオナニーのほうが数倍気持ちいいのです。
風俗嬢に気に入られるためにうけた包茎手術がこんな結末となってしまったのです。
70万円以上かけた手術費用ですが、風俗にいかなくなったおかげで、月の風俗代20万円が浮いているので
3，4か月で元がとれそうです。
Permalink |記事への反応(11) | 13:28
縁起物に銭勘定のことを持ち出すのも野暮だけど、少ない具材を使って海苔巻きを自作した方が安上がりだし、なにより楽しいから、恵方巻きを庶民文化として残していこうとするならスーパーは具材だけのものを様々に取り揃えて、あとは各家庭で作ってもらう方向にした方がいいのではなかろうか？
そうすれば恵方巻き（もろきゅう）、恵方巻き（塩）、恵方巻き（プレーン）等々、様々な「我が家の恵方巻」が生まれて、いかにも商売人が商戦仕掛けましたって感じになってしまってるものがグッと庶民文化って感じになると思う
このままだと小金持ちの文化になって、しまいには小金持ちにも「やってる奴いないし、もうやらなくてもよくね？」と思われて消えていくんだろうなという気がする
それじゃあ、ビジネスホテルの代わりというと、まず思いつくのは、ネット喫茶だ。
6000円もあれば、十分快適に泊まれる。
特に、土曜日は渋谷、新宿、池袋あたりは泊まれなくなっている。
ちょっと前までは、ネット喫茶は空いていたのだが、日本人がネット喫茶に泊まるようになっちゃったからかなあ。もう厳しい。
個室ビデオ屋は、3000円くらいのコースがあるのだが、なんと、休日とかは最近は値上げしてるらしい。3000円くらいのコースはなくなり、4000円くらいになっている。
それでも、泊まれないことすらある。
ちなみに、ラブホなんかも、最近は8000円くらいが最低ラインになっている。
だいたい、15000円以上くらいの部屋がなんとか空いてるかだろう。それはビジネスホテルと変わらない。
やっぱり、東京はもう無理だから、東京以外の場所に移動して泊まるしかないだろう。
適当な飲食店が、「客が畳の休憩所で勝手に寝てしまう」みたいな形の実質的に簡易宿泊みたいな感じにできないのかねえ。
https://b.hatena.ne.jp/entry/s/news.yahoo.co.jp/articles/8e19c2f88419801ec16f7bd94f2db049a0610d75
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/567/mdn20231114.pdf
| 年 | 平均価格 | 世帯の平均所得 | 世帯の平均年収×7 | 買える？ |
| 1985年 | 2305万円 | 500万円 | 3500万円 | 余裕 |
| 1990年 | 6123万円 | 600万円 | 4200万円 | 無理 |
| 2000年 | 4034万円 | 600万円 | 4200万円 | ギリ |
| 2013年 | 4540万円 | 540万円 | 3780万円 | 厳しい |
| 2022年 | 6288万円 | 525万円 | 3675万円 | 無理 |
所得は全国の平均だけど
だいたい分かるでしょこれ見れば
バブル期を除けば2010年代半ばまでは平均的な仮定でも「頑張れば買える」だった
最後に買えたのは、2010年に32歳くらいかな、今は46歳、ここから上の世代は首都圏で買えた
今は無理
都内に限れば8000万円を超えてるから、年収1250万円はほしい
これは都民であっても30代には厳しい（しかもめちゃくちゃ狭い）
ちなみに一戸建てはまだギリギリ何とかなるんだけど、それもあと5年かなと言う感じ
マンションにつられて2020年あたりからグイグイ上がっている
https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=73807?site=nli
都心だけかと思いきや23区内どこでも高くて子持ち家族が買えるような価格ではなくなってしまった。
発表されてるのは平均価格であって都心部の超々高額マンションが平均値を引き上げているのは理解しているけど
それを考慮しても一般的な会社員が一馬力で買えるような価格ではなくペアローンでなんとか、という感じだろうか。
ヤフコメでは「東京に住まずに郊外にしろ」とか「地方に移住しろ」みたいなことを言われがちだけどそれも難しいんだよな。
だって23区でマンションを買ってる人達って共働きで少なくとも夫婦どちらかが大手企業勤務だったりするじゃん。
そうなると都心部への通勤時間を考えるとなるべく都心に住みたいもんなんだよな。共働きなら時短のためになおさら。
その結果、世帯年収1500万ぐらいの家族はどうするかというと75平米3LDKの部屋を8500万円ぐらいで買うことになる。
