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はてなキーワード:外国人投資家とは
その通りです。「どかどかと売られている」という表現は、現在の12月のグロース市場の惨状を的確に表しています。
あなたが感じている違和感は正解です。**「企業の業績が悪くなったわけではないのに、需給だけで機械的に売られる」**のが12月の魔物です。
なぜ日本株、特にグロース市場でこの現象が起きるのか（Why）、そして統計的に「いつ反転しやすいのか（When）」について、プロの視点でメカニズムを解説します。
日本のグロース市場（旧マザーズ）は、取引参加者の約7割が個人投資家です。そのため、個人特有の事情が相場を支配します。主な要因は以下の3つです。
① 「損出し（Tax Loss Selling）」の売り
これが最大の要因です。
* 仕組み: 今年の株取引で利益が出ている投資家は、年末までに「含み損」を抱えている銘柄をあえて売却し、損失を確定させます。
*目的:利益と損失を相殺（損益通算）することで、支払う税金を安くするためです。
* 影響: 「今年は株価が下がってしまった銘柄」ほど、この節税目的の売りの標的になります。「見切り売り」ではなく「税金対策の事務的な売り」なので、価格を無視して投げ売られます。
* 仕組み:12月は新規上場（IPO）が集中する季節です。IPOは短期間で利益が出やすいため、個人投資家に大人気です。
* 影響:投資家はIPOの抽選資金や、上場直後の初値買いの資金を作るために、**「手持ちの既存グロース株」を現金化（換金売り）**します。これにより、市場から資金が抜けていきます。
* 仕組み:グロース市場にも一部入っている海外ヘッジファンド勢は、12月中旬から長期休暇に入ります。
* 影響: 買い手が不在（板が薄い）の中で、個人の「損出し売り」が降ってくるため、**少しの売りで株価が大きく下がる（ボラティリティが高まる）**現象が起きます。
では、いつエントリーすべきか？統計的には明確な「転換点」が存在します。
日本の税制上、年内の取引としてカウントされるのは「受渡日（決済日）」が12月30日までの取引です。株式の受渡しは「約定日＋2営業日」かかります。
「損出し売り」は、この**12月26日（金）**の大引けで完全に終了します。
逆に言えば、**12月中旬〜26日の間が「売り圧力のピーク（セリング・クライマックス）」**となり、株価は底を打ちやすくなります。
12月27日（月）以降の取引は、税制上「新年度（2026年）」の扱いになります。
* 新NISA枠の買い:新年の非課税枠を使った買いが入り始める。
*ご祝儀相場:1月は小型株が買われやすいアノマリー（1月効果）がある。
今、「どかどか売られている」のは、まさにセリング・クライマックスに向かっている証拠です。
* 今は「落ちるナイフ」:
* 無理に今すぐ買い向かう必要はありません。損出し売りは理不尽なほど下値を叩いてくる可能性があります。
*12月24日〜26日あたりに、株価が異常に下げたタイミングがあれば、そこが年間の「大底」になる確率が高いです。
*流動性が低い銘柄こそ、この時期の「損出し」で過剰に売り叩かれます。先ほど提示した「時価総額75億円〜85億円」というターゲットゾーンは、この12月特有の需給悪化によってのみ実現するボーナスタイムかもしれません。
この「損出し売り」の最終日（12月26日付近）に向けて、「監視すべき好業績・不人気グロース株リスト」**をピックアップしておきますか？ 反発局面ではそれらが一斉に火を吹く可能性があります。
クレヨンしんちゃん（野原家）、サザエさん（磯野家・フグ田家）、ちびまるこちゃん（さくら家）のような家庭が、なぜ今は実現不可能なのか、データで説明します。
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### 【野原ひろし（クレヨンしんちゃん）】
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## なぜ昔は可能だったのか？（1970～1990年代）完璧なデータが揃いました。では詳細に説明します。
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### **1.年収は30年間ほぼ変わっていない（むしろ減っている）**
日本の平均年収は、1991年に446万6000円であったのに対し、2021年には443万円とわずかに減少しています
1990年～1999年の平均年収約455万に対し、2009年～2018年の平均年収は約418万まで下がっています
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1990年代の社会保険料負担割合は11.5%でしたが、2023年には18.7%まで上昇しました
消費税は、商品・製品の販売やサービスの提供といった取引に対して課税される税を指し、消費者が負担し事業者が納付します。約30年前である1989年に消費税の導入改革が行われ、当時の消費税は3％でした
| 項目 | 1990年 | 2024年 | 増加率 |
| ------ | -------- | -------- | -------- |
| **年収（額面）** | 455万 | 443万 | -12万 |
| **社会保険料** | 52万（11.5%） | 83万（18.7%） | +31万 |
| **消費税** | 3% | 10% | 3.3倍 |
| **手取り** | 約350万 | 約310万 | **-40万** |
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### **3.物価は上昇している**
物価上昇でモノの値段が上がっている！ここ30年間で、物価も上昇しています。例えば…食パン(1Kg)116円から429円、牛肉(100g)237円から901円、牛乳(180ml)25円から126円に上昇
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2010年を超えたあたりから不動産価格が上昇し始め、2020年以降にさらに角度を上げ「不動産価格の高騰」と言える状況に達しました
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日本銀行が公表している1990年の普通預金金利をみると、当時の金利はなんと1.63％もあったことが分かります！100万円預けていれば1年間で1万6,300円（税引き前）も増えていたのです
| 年 | 普通預金金利 | 100万円預けたら1年後 |
| ---- | ------------- | --------------------- |
| **1990年** | 1.63% | 101万6300円 |
| **2024年** | 0.001% | 100万10円 |
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### 【1990年: 野原ひろし（35歳、年収650万）】
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| 項目 | 1990年 | 2024年 | 差 |
| ------ | -------- | -------- | --- |
| **年収** | 650万 | 720万 | +70万 |
| **手取り** | 505万 | 500万 | -5万 |
| **住宅ローン** | 年96万 | 年156万 | +60万 |
| **生活費（物価）** | 年240万 | 年300万 | +60万 |
| **貯蓄** | +72万 | -72万 | **-144万** |
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## なぜこうなったのか？（犯人は誰か）
消費税の増税も家計への影響を無視できない一因です。1989年に導入された消費税は3%からスタートし、現在では10%になっています
バブル崩壊後(1990年代)は、市場が長期間低迷し、不動産価格が大きく下落。2020年代は、都市部の再開発と外国人投資の影響で地価は上昇する一方
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##あなたへの問い
どう思いますか？
もし、高市新総理の政策である、労働時間規制の緩和と金融所得課税増税が共に成立した場合どうなるかを考え見る。
まず第一に、日本株は、資金力がある外人投資家が買わないと上がらない。
日本の個人投資家が買うグロースのような新興市場はより冷えるみたいな展開になるんじゃないかな。
そして、日本の個人投資家はよりNISAを賢く使いsp500やオルカンみたいな世界指数に投資するようになる気がする。
で、もしそうなったら、企業が株主優待をいろいろちらつかせても個人投資家には見向きもされず、総会は外国人投資家(その代理人含む)が幅を利かせるようになると思う。
そして、新興企業が資金を調達しようとしてもグロースがよりお通夜になれば、大した値段が付かないとしたら、VC投資がさらに冷えそうですね。
上場できたら莫大な値が付くからVCが出資するわけだし。大した金額にならないなら、スタートアップ界隈によりカネが回らずに冷えそうな予感。
いや､日本人も含めて不動産投資･投機を制限しないと効果無いよ
外国人を制限しても､日本人の投資家が買うだけ｡この制限が国籍ベースなら､外国人投資家は日本法人を作って投資するだけだからなんの抑止にもならない｡
外国人が居住用の不動産も購入できないように､国籍要件を設定されると､ただでさえ入居が大変な賃貸事情が知れ渡っているから､日本に外国人来なくなって､日本人が困るだけだよ｡日本語って言う役に立たない言語の習得+不動産すら購入できず排他的な国でキャリアを築こうとする高度人材なんてくるわけない｡かろうじて来てくれるのは労働力を時間売りしているひとだけ｡それも他のアジア諸国がちゃんとインフレをしているから､これも日本はじきに相手にされなくなるだろうね
あと､日本で一番不動産を購入しているのはアメリカ人様で､2位はシンガポール人様｡
デジタル赤字なんかよりも外国人投資家比率について思わないのが謎。
実際は半数以上が外国人投資家が持っている。
つまり、配当金がもし1兆円出たとして、半数以上は外国人に持ってかれる。
日本人が汗水流して過労死しながら、必死に稼いだお金の半数を外国人に持ってかれる。
あと、昔は創業者でも大企業の社長の報酬は1億、2億程度だったのに、外人に合わせて何十億も出るようになったよね。
例、
セブン＆アイ・ホールディングスは29日、
2024年2月期のジョセフ・マイケル・デピント取締役専務執行役員の役員報酬が前期比2倍の77億円だった事をあかした。
とかさ。
Zホールディングス 慎ジュンホ2023年 48億 前年は43億
とか
逐一書いてたらキリがないほど、みんなウン十億円、何人もの外人が貰ってるけど、
トヨタですら豊田章男会長よりもJames Kuffner の方が高く13億円
リセッションが起こると円が弱くなるから円建ての株価は上がるやで。
まぁ今はドルベースでも上がってるけど、為替操作を強く行ってた時期との差を戻してるだけなので、そのうち実質賃金と同じく実体経済をきちんと反映するようになりますわ。
ドル建てで見た東証上場企業の株価は現在、21年９月に付けたピークを10％以上、下回っている。時価総額の合計も同月の７兆2430億ドルに届いておらず、外国人投資家から見ると日本株はなお割安と言える。
一方、円建てでは割高感が浮上している。15日時点の時価総額923兆円は過去最高で、株式市場の時価総額を名目国内総生産（ＧＤＰ）で割って算出するいわゆる「バフェット指数」は155％に上昇した。既にバブル期に付けたピークの約140％を優に超えている。
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2024-01-16/S7C0F7T0G1KW00
文鮮明と統一教会の麻薬犯罪について、調査報道ジャーナリスト・ロバート・パリー氏による下の記事がある。
統一教会の麻薬犯罪について、犯罪組織としての統一教会について、日本ではほとんど報道されていないが、記事の内容から、統一教会の犯罪組織性を汲み取った場合、「家庭庁が呑気に質問権を行使しているしている場合ではない」と解釈することも可能だと考えるが、どうだろう？
著者は、90年代後半から2000年代にかけて統一教会問題を精力的追及した調査報道ジャーナリストのロバート・パリー氏。AP通信やニューズウィーク誌に勤務し、George Polk AwardやI.F. Stone Medalを受賞。
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https://www.consortiumnews.com/archive/moon6.html
（略）
しかし、この連載が始まって以来、文氏の国際的な政治的つながりについて、さらに厄介な事実が明らかになってきた。文氏の浪費癖を考えると、最も気がかりなのは、アジアの組織犯罪やラテンアメリカの麻薬取引につながる極右主義者との長年にわたるつながりである。このような関係、そして南米で深化する文氏の事業活動は、米政府が文氏がどのようにして米政治帝国に資金を供給しているのかを正確に確認する必要性を強調している。
文氏の代理人は、遠く離れた場所でどのように事業を維持しているのか、その詳細を公にすることを拒否している。しかし、武器や麻薬の違法な密売で利益を得ているという度重なる疑惑には、怒り心頭で反論している。
アルゼンチン紙『クラリン』による銃乱射の質問に対する典型的な回答として、統一教会のリカルド・デセナ代表はこう答えた。私たちの運動は、民族、国家、宗教の調和に応え、家族が愛の学校であることを宣言しています」。[クラリン、1996年7月7日］
しかし、文氏と麻薬に汚染されたギャングや堕落した右翼政治家との関係は、アジアにおける統一教会の初期にまでさかのぼる。文氏の韓国を拠点とする教会（統一教会）は、かつてイタリアの独裁者ベニート・ムッソリーニを "完璧なファシスト "と称賛した日本のヤクザ犯罪組織のリーダーである笹川良一の支持を得た後、1960年代初頭に日本で最初の重要な進出を果たした。日本と韓国では、影のヤクザが麻薬の密輸、ギャンブル、売春で利益を上げていた。
笹川は日本の与党である自民党の裏指導者であったため、笹川とのつながりは文に改宗者と影響力の両方をもたらした。国際的な場面では、笹川はアジア人民反共同盟の設立に協力し、ヘロインに汚染された国民党中国の指導部と韓国、日本、その他アジアの右派を結束させた。[詳細については、デイヴィッド・E・カプランとアレック・デュブロの『ヤクザ』を参照されたい。］
1966年、アジア連盟は、より伝統的な保守派とともに、ヨーロッパの元ナチス、アメリカのあからさまな人種差別主義者、ラテンアメリカの「決死隊」工作員らを加えた世界反共連盟へと発展した。文鮮明の信奉者たちは両組織で重要な役割を果たし、CIAとも密接な関係を保っていた。
（略）
新政権を祝福するためにラパスに到着した最初の好意的な人々の中に、文鮮明の最高副官ボー・ハイ・パックがいた。文の組織（統一教会）は、ガルシア・メザ将軍と会談するパクの写真を掲載した。山深い首都を訪問した後、パクは「私は世界一高い都市に文鮮明の玉座を建てた」と宣言した。
後のボリビア政府や新聞の報道によると、文鮮明の代理人がクーデターの準備に約400万ドルを投資したという。ボリビアのWACL代表も重要な役割を果たし、文の反共組織の一つであるCAUSAは、ボリビアの主要なクーデター実行者のほとんど全員をメンバーとしてリストアップしていた。[CAIB、1986年冬号］
クーデター後、アルセ＝ゴメスは、トラフィカンテのキューバ系アメリカ人密輸業者を含む大物麻薬密売組織と手を組んだ。クラウス・バービーと彼のネオ・ファシストは、ボリビアの主要なコカイン王を保護し、国境まで麻薬を運ぶという新しい任務を得た。[コカイン・ポリティクス］
「準軍事組織--バービーは新しいタイプの親衛隊として構想した--はコカイン男爵に自分たちを売り込んだ」とヘルマンは結論づけた。「ラテンアメリカにおける民族社会主義革命という考えよりも、コカイン取引で手っ取り早く稼げるという魅力の方が強かったのだ」。
レビンによれば、アルセ＝ゴメスはある一流の密売人にこう自慢したという。クーデター勢力もそれを支持した。
「ボリビアはすぐに、当時まだ駆け出しだったコロンビアのカルテルへのコカイン・ベースの主要な供給国になり、彼ら自身がアメリカへのコカインの主要な供給国になった。「そしてそれは、DEAの暗黙の協力とCIAの積極的かつ秘密裏の協力なしには成し得なかった。
1980年12月16日、キューバ系アメリカ人の諜報員リカルド・モラレスはフロリダの検察官に、ボリビアの新しい軍事支配者からコカインを輸入する陰謀にフランク・カストロと他のピッグス湾の退役軍人が関与しているとするマイアミを拠点とする捜査「ティック・トークス作戦」の情報提供者になったと語った。[コカイン・ポリティクス］
数年後、メデジン・カルテルの資金洗浄者ラモン・ミリアン・ロドリゲスは、ジョン・ケリー上院議員（マサチューセッツ州選出）が議長を務める上院公聴会で証言した。ミリアンロドリゲスは、カルテルの初期には、"ボリビアは他の国よりもはるかに重要だった "と述べた。[1988年4月6日］。
麻薬王がボリビアで権力を強化するにつれて、文鮮明の組織もその存在感を拡大した。ヘルマンの報告によると、1981年の初めには、戦犯バービーと文鮮明の指導者トーマス・ウォードが一緒に祈る姿がしばしば目撃されていた。アルゼンチンの諜報部員ミンゴラは、ウォードをCIAの給与管理者であり、月給1,500ドルはウォードの代表のCAUSA事務所から支払われていると述べた。[CAIB、1986年冬号］
1981年5月31日、文鮮明はラパスのシェラトン・ホテルのホール・オブ・フリーダムでCAUSAのレセプションを主催した。ボー・ハイ・パックとガルシア・メザは、暗殺未遂事件からのレーガン大統領の回復のために祈りを捧げた。ボー・ハイ・パックはスピーチの中で、"神は共産主義を征服する者として、南米の中心に位置するボリビアの人々を選ばれた "と宣言した。後のボリビアの諜報機関の報告によると、月の組織はボリビア人の「武装教会」をリクルートしようとし、約7000人のボリビア人が準軍事訓練を受けたという。
しかし1981年後半になると、明らかにコカインに汚染されていたことが、アメリカとボリビアの関係を緊張させていた。「文鮮明の一派は、到着したときと同じように一夜にしてボリビアから密かに姿を消した」とハーマンは報告した。ボリビアの情報機関が民政移管を進める中、ウォードと他の2、3人だけがボリビアに残った。
ヘルマンの証言によると、ミンゴラは1982年3月、ラパスのホテル・プラザのカフェテリア「フォンタナ」でウォードに会った。ウォードはボリビアの作戦に落胆していた。「アルトマン（バービー）とのこと、ファシズムとナチズムのこと、あれは行き止まりだった」とウォードは愚痴をこぼした。「文鮮明とCAUSAがここにいるのは愚かなことだった。[CAIB』1986年冬号）この記事に関するウォードのコメントは得られなかった。
コカイン・クーデターの指導者たちは、すぐに逃亡することになった。アルセ＝ゴメス内相は結局マイアミに送還され、麻薬密売で30年の刑に服している。ロベルト・スアレスは15年の実刑判決。ガルシア・メザ元大統領は、権力乱用、汚職、殺人の罪でボリビアで30年の刑に処せられ、逃亡中である。バービーは戦争犯罪で終身刑を受けるためフランスに戻された。彼は1992年に死亡した。
しかし、文鮮明の組織はコカイン・クーデターの代償をほとんど支払わなかった。米国の保守政治会議に資金を提供し、1982年には超保守的な『ワシントン・タイムズ』を創刊し、レーガン大統領をはじめとする共和党の有力者に取り入った。文はまた、南米に政治経済的基盤を築き続けた。
1984年、ニューヨーク・タイムズ紙は文鮮明の統一教会をウルグアイにおける「最大級の外国人投資家」と呼び、その前の3年間に約7000万ドルを投資した。投資先には、ウルグアイで3番目に大きな銀行であるバンコ・デ・クレディト、モンテビデオのホテル・ビクトリア・プラザ、新聞社ウルティマス・ノティシアスなどがあった。文鮮明のベンチャー事業は、ウルグアイの軍事政権による寛大な税制優遇措置に助けられた。「教会関係者によれば、ウルグアイは海外での利益の本国送還を容易にする自由な法律があるため、特に魅力的であったという。[NYT、2-16-84］
ニカラグアのコントラ反乱軍を支援する文鮮明の組織は、ニカラグアの国境沿いにコントラにベースキャンプを提供した強力なホンジュラス軍とも密接な関係を築いた。ここでもまた、文鮮明の代理人は、米国へのコカイン輸送を支援している疑いのある将校と接触していた。マイアミの麻薬ネットワークにつながる反カストロのキューバ人も、アルゼンチン軍の情報将校と同様に、反共の大義を推進するために登場した。
ホンジュラスとのつながり
ケリーの上院報告書は、ホンジュラスが北へ向かうコカイン輸送の重要な中継地点になったと結論づけた。「ホンジュラス軍の一部は1980年から麻薬密売人の保護に関与していた。「ホンジュラス軍の一部は1980年以降、麻薬密売人の保護に関与していた。米国は麻薬取締局のホンジュラス駐在を強化し、米国がホンジュラス人に提供していた対外援助をテコに麻薬密売の撲滅に断固とした態度で臨む代わりに、テグシガルパの麻薬取締局事務所を閉鎖し、この問題を無視したようである」。[麻薬、法執行、外交政策--ケリー・レポート--1988年12月]。
1980年代半ば、ジャーナリストや議会調査官が麻薬密売の証拠を探り始めたとき、彼らは文鮮明のワシントン・タイムズから厳しい攻撃を受けた。私がブライアン・バーガーと共同執筆したAP通信の記事は、タイムズ紙の一面で「政治的策略」と非難された。[1986年4月11日］
タイムズ紙は、まずケリーの調査官を金の無駄遣い［1986年8月13日］、次に司法妨害［1987年1月21日］で攻撃した。今、南米の麻薬に汚染された役人たちとの文の歴史的なつながりがより鮮明になり、これらの調査に対する嫌がらせは、自己防衛の可能性という別の様相を呈している。[詳しくは「文鮮明のダークサイド」シリーズを参照されたい。］
さらに最近、文師はウルグアイの豪邸に活動の拠点を移し、南米に保有する資産を拡大し続けている。彼はアルゼンチンのコリエンテス州に多額の投資をしている。コリエンテス州はパラグアイに近い国境地帯で、主要な密輸センターとして知られている。
《パラグアイ》旧統一教会敷地内の麻薬輸送滑走路を爆破＝国際犯罪組織が利用、教会関与の疑い（ブラジル日報）
https://news.yahoo.co.jp/articles/64477ef04951e7916bd1426874a3e9a6064a903c
1996年1月2日、文鮮明は信者たちに対する説教の中で、南米の遠隔地に小さな滑走路を建設し、沿岸警備隊のパトロールから逃れるための潜水艦の基地を建設する計画を発表した。飛行場計画は観光のためのもので、「近い将来、世界中に多くの小さな空港ができるだろう」と付け加えた。潜水艦が必要なのは、"世界には国境による制約がたくさんあるからだ "と彼は言った。
その経歴と知名度から、文鮮明とその組織はアメリカ政府の監視の目にさらされるのは当然のことのように思える。しかし、文鮮明は多くの有力政治家を買収することで、立ち入った調査に対する保険をかけているのかもしれない。~
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一瞬ロシアから中国資本が引き上げられたのかな？と思ったが、中国から国際資本が引き上げられてる、ってことか。
わかりにくいなオイｗ
Ye Xie、Maria Elena Vizcaino
国際金融協会（ＩＩＦ）によると、ロシアが２月下旬にウクライナに侵攻して以来、中国から投資マネーが「前例のない」規模で引き揚げられており、新興国の資本フローで「極めて異例の」変化を示した。
ＩＩＦは24日のリポートで、他の新興国市場への資本流入が続いているにもかかわらず、高頻度データで中国の株・債券から大規模な資本の流出を検知したことを明らかにした。
チーフエコノミストのロビン・ブルックス氏らはリポートで、「われわれが目にしている中国からの大規模かつ激しい資本流出は、前例がない。特に他の新興市場からの同様の流出が見られない」と指摘。「資本流出のタイミングはロシアによるウクライナ侵攻後に当たり、外国人投資家が新たな観点で中国を見ている可能性があるが、この点に関して明確な結論を出すのは時期尚早だ」としている。
公式データによると、２月は外国人投資家の中国国債保有が過去最大の減少を記録。ロシアによるウクライナ侵攻が世界の債券投資家の償還に拍車を掛けたことが一因だ。制裁措置により、ロシア中央銀行がユーロとドルで保有する外貨準備が凍結され、同国政府が保有する中国資産を売却して資金を調達するとの臆測につながっている。
relates to中国から「前例のない」資本流出、ウクライナ侵攻後－ＩＩＦ
出典：ブルームバーグ
中国の株式市場も今月初めに大幅下落した。米国と欧州連合（ＥＵ）による対ロシア制裁が何らかの形で中国に波及する可能性などが懸念され海外投資家が引き揚げていた。その後、政策当局が資本市場の下支えを表明したことから、中国株は先週以来持ち直している。
不動産屋です。
「外国人投資家の投資額」なんてデータもイミフ。そんなもの、ダミー会社を使ったりすれば、いくらでも偽装できる訳で、実質の外国籍不動産投資の実態なんて、「誰にも、判らない」のが実態。
しがないソフトウェアエンジニアしてるけれども、今の会社含めて業界全体的でリモートワークが定着しそう。というか、今の賃貸がク○過ぎて、自宅作業が苦痛。引っ越しを考えるも、「新建築」に載るような集合住宅に住んだ時期を想起しても、この国の賃貸のクオリティーはあまり高くなさそうであり、人生で初めて不動産購入を検討中。
現在都内でも比較的小さな店が多い中央線沿いの街住みで、引越し先は賃貸ベースならば1年ぐらい前から中目黒を検討していたが、物件を買う=10年ぐらい住むとなるともっと自然が多い街に行きたいみたいなところ。
ひとまず中古マンションの購入を検討をしているが、驚くほど非効率な作業を強いられるので誰かにこの不満を共有したい。
マンションは内装部分はいくらでも変更可能なので、正直部屋の写真とかはどうでも良い。寧ろ、「マンションの躯体・構造」「管理組合」そして「街の将来性」に関する情報を知りたい。これらは相当程度データで表現出来ると思われるところ、suumoなりhomesなりを見ても絶望的にそれらの情報が記載されておらず、なんとなく良さそうな物件を見つけては不動産仲介業者との膨大でかつ不必要なコミニュケーションを強いられる。そのわりに不動産仲介業者が提供する新しい情報は殆ど皆無だったりする。
例えば、このようなデータを見たいが(意外と)標準的に容易に閲覧可能となっていない。
◎「管理組合」
↑ 一部のマンションではこれらの大部分の情報が [マンション管理ネット](https://www.mirainet.org/) で見られる
◎「街の将来性」
...
...
正直これぐらいのデータがあれば、今すでに標準的に表示されているデータと合わせ、知らない街の知らないマンションでも短時間で相当程度その価値を見極めることが出来ると思う。
とはいえ、なんだかんだ解体計画・管理組合電子化に関する情報・住民のnpsが分かれば良い気もしている。
・解体計画 →そもそもスクラップアンドビルドのノリで作っているのに解体計画が無いのが良く分からないが、これがあれば竣工時の情報・修繕の想定・リスクの想定などマンションの躯体・構造に係る必要な情報が組み込まれている可能性が高い。また、物件を評価するときに、解体計画に基づいて実質的な経過年数を評価出来る手法もあり得る。
・管理組合電子化に関する情報 → 結局知りたいのは管理組合のコミニュケーションのあり方。区分所有法に基づき総会議事録を電磁的記録で作成するのは難しそうだが、議決権行使は電磁的方法がOKだし、その他管理組合アプリみたいのも幾つかあるので、ある程度管理組合は電子化していて欲しい。ここが電子化されていないと、老人が多いか、コミニュケーションのコストが高そうなイメージを持ってしまう。 あと、国交省が言うような100年マンションがあったとして100年後に紙資料が保存されているのか、疑問がある。
・住民のnps → npsを細かく取ればその自治体についてある程度は分かりそう。特に、街の中長期的な発展には新陳代謝が重要そうなので、若い世代のnpsを知りたい。「住みたい街ランキング」とかどうでも良い。appstoreでアプリをダウンロードするときに知りたいのは、ダウンロードした人のレビューであって、これからダウンロードするかもみたいな人の意見ではない。
ただ、この3つが明示的に分かる場合は少ない。なので、結局仲介の人に連絡をし、実際に物件を見に行かなければならない。そしていろいろコミニュケーションするが、結局良く分からないままになりがち。契約交渉をすると分かることもあるらしいが、ただ情報を知りたいためだけに毎回契約交渉したくない。
一方で、これらの情報が今のマンション価格には組み込まれていない可能性もあり、知識と時間があれば良い物件を探せるような印象もある。今の日本のマンションの中長期的に支配的な価格決定条件=「駅近xx分」と「ブランド」に収斂しているように見受けられるので、諸外国マンションの価格決定を想像するに、多分価格に組み込まれていない情報は多いのだろう。不動産テックの人ってどんなことをしているのだろう。
その他雑感:
・鉄鋼の強度が上がったからか、最近の東京の新築マンションはファサードの曲線やコーナーサッシが大胆だったりしてカッコ良いの増えてきた。駅・商業施設直結系も良い。けど絶望的に手が届かない。イギリスではマンチェスターが再開発成功しているらしく、日本の地方都市にもこのような流れが普及することを期待したい。
・中古物件のデータがより可視化され、中古物件の売買が容易になることで、仲介業者の手数料収入は多くなる筈だが、何故日本の仲介業者はその方向性でロビイングをしないのだろうか。結局ここが分からないということは、まだ自分は不動産の闇を知らないのだと思う。
・築40~50年で誰が買うのだろう?みたいな物件でも管理費・修繕費が毎月数万円掛かる。これを誰も買わなかったらどうなるのだろう。ただ、同築年数で自分が手が届かないような金額帯の物件も案外ある。しかもデータがあるここ5年ぐらい価格が下落していないことが多い。ババ抜き怖い。
・新国立競技場建設時に立ち退きを迫られた築40~50年物件の住民を思い出す。確かに、良エリアなところには昔の人が何も考えずに建てた中途半端なマンションがありがち。そしてそのせいで街の流れが悪くなっているし機会損失が発生している可能性もある?住民間の公平性の観点から、東京オリンピック関係なく、良エリアの中途半端なマンションの住民には躊躇なく立ち退きを迫るべき。
・つくづく新幹線は凄いと思う。初期の設計思想が優れているから、次の時代でも進化を遂げている。それに比べて日本のマンションはどうなのだろう。あと、新幹線は満州国での経験が色々生かされているらしいが、同様の経験が活かされているらしい〇〇ニュータウンは。。。
・結局税金で解体されるマンション増えてきそう。責任を次の世代にまわす日本人の思考回路を感じ始めている。もうこういうゲームは自分たちの世代で止めたい。
・幾つか物件を見たが、中古マンションをどんなにリノベしても数年後の販売価格はシビアになりそう。まして、金融機関の担保評価はリノベに掛けた費用など考慮しなさそう。数年後に残債以上の販売価格で買主と合意できても、買主にローンつかないこともありそう。欧米の金融機関の担保評価ってどんな感じなのだろう。
・都市計画を定めるときの地権者の意見の強すぎ。x年後にその土地で住む人、働く人は潜在的に皆利害関係者なのでは。x年後に地権者はそこに土地を持っているのだろうか。今すぐ土地を高く売りたい人による、今すぐ土地を高く売りたい人のための、今すぐ土地を高く売りたい人の都市計画で作りましたみたいな街が多すぎ。
・自分の生活は都心を思ったほど必要としていなかった。結局都心に毎日行っていたのは仕事の必要性が90%ぐらいだったようだ。ロンドンのハイドパークやリージェントパークみたいのが都心に無いのが残念。南池袋公園とかもっと頑張ってほしい。
・というか、リッチモンド公園みたいな公園が郊外にあって欲しかった。〇〇ニュータウンはそのような公園に出来る可能性はあったのでは。となりのトトロを見て何故か作成者の静かな怒りを感じた記憶がある。だからこそ、これまで〇〇ニュータウン出身者であることを恥じていたのだろうか。
・ミラノのBosco Verticaleみたいな建築家駆動のマンションプロジェクトってどうやって調べたらよいのだろう。日本のマンションは基本デベロッパー駆動なのだろうか。六甲の集合住宅とかは建築家駆動っぽいが。
・中古自動車の購入も検討しているが、ここまでババ抜き感は無い。というか、細かい性能やデータが分かるし、価格の妥当性・説得力がある。この違いは何?
・2軍の試合で良いので、車で球場に行ってみたい。何かアメリカ映画っぽい。あと、コストコが凄いらしい。一回も行ったことがないけれど。
・ひとまずこの苦難を乗り越え、沢山の知識をつけて、x年後に眺望の良いエリアに一人暮らし用の注文住宅を発注したい。
書いて寝て起きたら、書き忘れた不満が幾つかあったので、ちょっと追記しました。
Permalink |記事への反応(55) | 04:22
そのモノの価値基準となる円が信用不安で価値がグズグズになるという話してるけど理解してるのか？
最終的に自主通貨を廃止してドルとかの外国通貨を使うか強制固定相場に逆行させるというなら話は分かるけど。
ドルとの価値がある程度一定してるからお得意の経常収支だって所得移転収支（株式市場の売買のことだぞ）である程度担保されてるけど順張りに張る傾向のある外国人投資家が日本円の信用不安（自国通貨を日本円にして投資してるんだから）に張って資産引き上げたら、株価を中央銀行の資産使って維持している今の情況じゃ支えられないぞ。
日本人の総資産額は現在1800兆円と言われている。これは日本が持つ総資産のようなものとしよう。もちろん外資系企業や外国人投資家、グローバルで活躍する日本人、日本企業もあるので反論もあるだろうがこれらは誤差のようなものと考えてほしい（考慮したいのであれば適切な数字で補正してもらって構わない）。日本の2017年のGDPは549兆円である。GDPというのは最終生産物の取引量の合計であるため、日本全体で生み出した価値の合計のようなものである。家計でいうなら収入に相当する。わかりやすくインバウンド需要の1兆円も加えて550兆円にしてしまおう。
さて、増田が言うように国債を発行しそれを全て日銀が買い取り（日銀が買い取るものとする。実際には銀行を経由しないと財政法違反である）税金をタダにして国民に月100万円のベーシックインカムを与えたとしよう。まず、現在税金で行われているサービスを継続させるためには年間100兆円必要である。さらに、ベーシックインカムを月100万円を1億2千万人の国民全員に配るには年間1440兆円必要である。これらを合計すると1540兆円である。
するとどうなるか？まず、貨幣の流通量が増えるので日本円が暴落してハイパーインフレーションが起こるのは間違いない。もっと言えば、毎月日本円の流通量が増えるので毎月日本円は暴落する。単純に考えれば、流通量1800+550=2350兆円に1540兆円が加わるので日本円が(2350/(2350+1540))になるかと思われる（企業の資産や企業価値は一旦無視、証券に含まれているものとする）が事はそう単純ではない。重要な事は日本人でなければ月100万円は貰えないということで、日本円を保有する外国人や外国企業は日本円を全て売ってしまうであろう（暴落すると分かっている通貨を持ち続けることをするはずがない）。日本企業はどうだろうか？日本企業も月に100万円貰えるわけではないので日本円を使う理由などなくて取引に外貨を使うことになる。究極に言えば、日本人はどうだろう？私は日本人であるが、まず日本円を保有しようとは思わない。なぜなら100%暴落するからだ。ベーシックインカムが支給されたその日に売却してしまうだろう。合理的な人間であればまずそうする。
するとどうなるか？もうお分かりであろう。日本円は紙クズになる。これが私の想定するシナリオである。
では現在行われている赤字国債を発行して政府の予算に組み込むという政策はどうなのであろうか？単刀直入に言ってしまえば私は同じことが起こると思っている。実際、黒田バズーカによってマネタリーベースを増やすことにより2012年時と比べれば円安になっている。ただし、日本は輸出産業の方が輸入産業に比べて規模が大きいため結果として景気が良くなる（給料が増えても貨幣の価値が下がれば意味がないはずなのだかなんとも不思議な話である…）。結果、日本円の流動性が上がり貨幣の信用が保証される（貨幣の信用を決める上で"利用されるか？"、つまり、流動性は非常に重要なファクターである）ということが起こっているのではないかと思う。日本円が紙クズにならないのは黒田バズーカが不定期であるからではないかと思われる。
疲れたのでここまでにする。赤字国債がどの程度増えればヤバいかという話は需要があれば書く。
※注意
著者は専門家ではないため内容の正誤は保証しません。質問や反論は受け付けます。
【追記】
追記読みました。まず国の借金が問題があるかないかですがこの問題はとてもむずかしいと思っており私の知識と思考能力では「分からない」というのが本音になります。ですが、それでは見も蓋もないので私の考えを交えつつ頑張って書いてみようと思います。
まず、上記で述べた私の意見ですが、これは「赤字国債によってベーシックインカムを含む政府予算を補うとマネタリーベースが増えてインフレ（円安）が起こる」ということです。さらに言えば発行する赤字国債が多すぎると急激なインフレ、つまり、ハイパーインフレーションが起こるというものです。では、一度に発行する赤字国債がそこまで多くなかったらどうでしょうか？おそらく、緩やかなインフレが起こります。インフレが緩やかであれば金利の引き上げや増税によりコントロールが可能です（経済学では緩やかなインフレが好ましいと言われる場合もありますが）。まず、この視点からはそこまで問題はなさそうだということがわかります。
次に「毎年赤字国債が発行されることは予測可能なので日本円が円安に移行することは誰が見ても明らかではないのか？」という疑問が生まれます。これはどうでしょうか？正直難しいです。赤字国債を発行している国は日本だけではないですし、通貨の価値というものは金融政策や歴史、規模、国の信用といった多面的なものから決まります。また、経済学ではしばしば合理的な個人が仮定されますが、実際は日本円よりも金利の良い外貨があったとしても日本円を持ち続ける人は大勢いる気がします。しかし、継続的に赤字国債を発行することにより日本円が暴落しないとは言い切れないのでこの視点からは「分からない」とさせてもらいます。
最後に「国の借金は返さないといけないのか？」という本質的な疑問について考えてみようと思います。私達の感覚で言えば「借金なので返さなければならない」と思うでしょう。実際、国債も金利を支払った後に元本を返却します。しかし、永遠に国債を発行し続ければどうなるでしょう？答えは永遠に国の借金が増え続けます。ではこれは問題でしょうか？これが友人間の貸し借りの場合は大問題ですよね。ですが今回の場合は借り手は国で貸し手は日銀（実は銀行ですが銀行は日銀に国債を売ってしまいますので実質日銀です）となります。つまりこの問題は、日銀は日本国に借金を返してもらわなかった場合に困るかという問題になります。どうなのでしょうか？私にわかるのはここまでなのでこれ以上は残念ながら調べて頂いて私に教えてほしいです。ちなみに、現在の金利はほぼ0（むしろマイナス）なのであまり問題になりません（短期金利の話ですが）。
直接的にはない。業績に影響が出て初めて株価に影響があると言える。
このモデルでは、顧客が商品を購入する場は財・サービス市場である。
ただ、今回気にしている株価は、そのどちらでもなく、株主が発行済みの株の売買をする場＝株式市場である。
株式市場では、顧客という登場人物は現れない。（と思うが、あまりはっきり分からなかった）
（参考図他力本願フロー循環http://nomura.nagoya/?p=76）
財・サービス市場では、商品・サービスの需要供給で価格が決まる。
商品に不満がある場合は今後需要が減る方向になると考えられる。
需要供給曲線で考えると、需要が減るので、需要曲線自体が移動し、供給と均衡する点（価格）が下がる。
(参考進研ゼミhttp://chu.benesse.co.jp/qat/3519_s.html)
ただしこちらの需要供給は様々な要因から決まるので一概には言えない。
要因の大きな一つとして企業の業績が挙げられる。
これは株の配当金(インカムゲイン)が企業の利益を基に分配されるためだ。
そのため、決算のタイミングで株価が大きく変動することはある。
実際、カドカワは今年8月の決算にて営業利益減の報告を行い、その日は大幅に株価を下げている。
(参考Yahooファイナンスカドカワ 9468 3カ月チャートhttps://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/chart/?code=9468.T&ct=z&t=3m&q=c&l=off&z=m&p=m65,m130,s&a=v)
ただし、企業の業績を通じて間接的な関係を持っている。これによる影響は無くはないが反映はずっと遅い。
株価は様々な要因から決まるため、決定的なことは分からないが、関連していそうな所を調べた。
事件の翌日に、日経に取り上げられた内容では前日比45円安(3.3%）まで下げたと発表された。
しかし、冒頭に示した通り、2日後には元値に戻している。
(参考日本経済新聞https://www.nikkei.com/article/DGXLASFL26HTI_W7A920C1000000/)
株価チャートの75日移動平均線を見ると、減少トレンドとなっている。
しかしこれは降板事件以前よりの継続であり、降板事件の影響は不明である。
(参考 みんなの株式 9468http://minkabu.jp/stock/9468/chart)
自社株買いは、流通している株が減る＝株価が上がるという性質上、株価の下支えとなる。
しかし降板事件直後～9/30までは、自己株式の取得を一時的に止めていたようで、その期間では株価は堅調な動きを見せている。
（参考 有報速報カドカワ株式会社自己株券買付状況報告書https://toushi.kankei.me/c/19535/d/S100BG4E)
カドカワの株式は機関投資家の保有割合が多いため、そもそもニュースなどによる影響を受けにくいという意見があった。
| 区分 | 所得株式数の割合(%) |
|---|---|
| 金融機関・金融取引業者 | 27.43 |
| 法人 | 18.45 |
| 外国 | 25.07 |
| 個人 | 29.06 |
(出典カドカワIR有価証券報告書3月期http://pdf.irpocket.com/C9468/jwgy/WV9L/NWVj.pdf)
個人から筆頭株主の川上氏の8.02(%)と自己株式分1.83(%)を引くと個人の株主比率は19.21(%)となる。
またこの有報以降の大きな変化点として、自社株買いを進めている点、外国法人(ダルトン・インベストメンツ・LLC)が7.07%取得し筆頭株主第2位になっている点より、個人投資家の占める割合はさらに低くなっていると考えられる。
長期投資目的の金融機関や、業績・各種指標を基にした外国人投資家はニュースによる影響を受けにくいとした場合、
降板事件で影響があるのは個人投資家部分のみで多くとも20(%)未満となる。
個人投資家全体が失望するということはまずないので、最大でもその半数程度(10%未満)として考えた場合、
その人たちが仮に株式を投げ売ったとしても、株価の暴落を期待するには若干弱い数字であると言える。
阿部マリオに感動してた個人としては、これからは政府の追い風で日本のコンテンツ大国化が始まるんだぜ！と勝手に思っていたけれど、
色々調べていくうちにCoolJapan政策の最悪な実態(http://wedge.ismedia.jp/articles/-/8306)や
コンテンツビジネスが実は衰退しているとの分析(https://www.mizuhobank.co.jp/corporate/bizinfo/industry/sangyou/m1048.html)なんかがあったりで、心底ガッカリしてしまった。
それでも国内の既存ビジネスモデルが弱体化している中で、カドカワ（川上氏）は積極的に手を打っているように思う。
ピンチはチャンスとして、降板事件については業界・顧客すべてが最終的にプラスで解決することを願うばかりだ。
