사례

주택임대용역은 부가가치세가 면제되는 사업이다.

임대주택과 붙어 있는 일정 범위의 토지 역시 부가가치세가 면제된다. 부가가치세가 면제되는 토지는 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 주민공동시설의 면적은 제외)과 건물이 정착된 면적의 5배(도시 밖의 지역은 10배) 중 넓은 면적까지 인정된다. 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 보아 과세한다. 예를 들어, K가 용인시에 있는 300㎡의 대지 위에 3층 주택을 건축하여 주택을 임대했는데 해당 주택의 연면적이 200㎡이고 건물이 정착된 면적은 50㎡인 경우를 생각해보자. 연면적 200㎡와 정착면적의 5배인 250㎡ 중 넓은 면적까지 부가가치세가 면제되므로, 토지 중 250㎡ 부분은 부가가치세가 과세되지 않으며, 나머지 50㎡ 부분은 토지의 임대로 보아 부가가치세가 과세된다.

반면 상가(근린생활시설)를 임대하는 경우에는 부가가치세가 면제되지 않는다.

그렇다면 주택과 상가 등 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 주상복합건물의 경우 부가가치세가 어떻게 과세될까?

우리 세법은 다음과 같은 기준에 의해 주상복합건물에 대해 부가가치세를 과세한다.

1. 주택부분의 면적이 사업용 건물부분의 면적보다 큰 경우: 그 전부를 주택의 임대로 본다. 즉, 부가가치세가 과세되지 않는다.

2. 주택부분의 면적이 사업용 건물부분의 면적과 같거나 그보다 작은 경우: 주택부분 이외의 사업용 건물부분은 주택의 임대로 보지 않는다. 즉, 주택부분만 부가가치세가 면제되고 사업용 건물부분은 부가가치세가 과세된다. 이 경우에 부가가치세가 면제되는 토지의 면적은 총토지면적 중 주택부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율만큼만 인정한다.

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절세 TIP

임대건물에 주택과 상가가 함께 설치되어 있는 경우 주택부분이 크면 전체를 주택으로 보아 부가가치세가 면제되지만, 주택보다 상가부분이 크거나 같으면 주택부분만 주택으로 본다. 그 때문에 건물 전체에 대한 부가가치세를 면제받기 위해서는 상가면적보다 주택면적을 넓게 하면 된다(임차인별 판단).

그런데 부가가치세의 면세대상인 주택의 임대에 해당하는지 여부는 등록 서류상이나 임대차계약서상의 용도구분과 상관없이, 임차인이 실제로 사용한 용도를 기준으로 판단한다(대법원 1992. 7. 24. 선고 91누12707 판결). 사람이 거주하기에 적당한 면적에 취사시설·화장실 등을 갖추고 있으면 주거용으로 인정될 가능성이 크다. 주거용 시설로 이어지는 계단, 지하실 면적을 주거용 주택의 다용도실로 이용하는 경우 등도 모두 주거용 면적에 포함될 수 있다. 따라서 부가가치세를 면제받는 주택임대로 인정받기 위해서는 상가의 면적부분과 위와 같이 주택으로 인정받는 부분을 고려하여 주택면적을 더 크게 하는 것이 절세의 지름길이다.

사례해결

주상옥은 공적장부상 약 67%가 주택으로 되어 있으므로 부가가치세가 면제되는 주택임대로 보아야 하고, 건물임차인의 일부가 용도를 상가로 변경하여 사용하고 있을 뿐이라고 주장했다. 그러나 과세관청이 실제 이용상황을 조사해본 결과 해당 건물은 잠시 주택으로 사용된 사실이 있을 뿐 대부분 음식점, 카페 등으로 이용되고 있었다. 공적장부상 기재와 달리 건물 대부분이 근린생활시설인 사업용(상가)이었다. 주택인지 여부는 공적장부상 기재와 상관없이 실제의 사용현황에 따라 판단하므로 과세관청이 쟁점 건물의 임대를 사업용 건물의 임대로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없다(국심 2007. 9. 20. 결정, 2007광2521). 따라서 주상옥은 과세된 부가가치세를 내야 한다.