사례

과세대상 자산을 양도하여 양도차익이 발생하면 양도소득세가 과세된다. 그러나 국민주거생활을 안정시키고 거주이전의 자유를 보장해주기 위해 세법은 주택에 관하여는 예외를 두고 있다. 즉, 양도일 현재 1세대가 2년 이상 보유하고 있는 1주택 및 주택에 부속되어 있는 토지를 양도하면 양도소득세를 과세하지 않는다. 즉, 1세대가 1주택을 2년 이상 보유한 후에 양도, 이것이 양도소득세 절세를 위한 가장 기본적인 원칙이다(다만, 서울, 과천, 성남, 부산 일부 등 조정대상지역의 경우 2년 이상 보유 외에 2년 이상 거주요건을 충족해야 함).

여기에서 중요한 것은 '1세대'가, '1주택'을, '2년 이상 보유'한다는 세가지 조건이 다 충족되어야 한다는 점이다. '1세대 1주택'의 범위와 '보유기간'의 기준에 대해서는 뒤에서 따로 이야기하고, 여기서는 기본적인 원칙에 대한 몇 가지 예외를 설명하겠다.

특정 지역의 거주기간 조건이 부활했다

2017년 12월 소득세법 시행령이 개정되면서 서울, 과천, 성남 등 조정대상지역의 경우 양도소득세가 비과세되기 위한 요건으로, 2년 보유 기간 외에 거주기간 요건이 추가되었다. 특정 지역의 거주기간 요건은 주택거래 활성화를 목적으로 2011년 6월 개정 시 삭제되었는데 다시 부활한 것이다. 따라서 서울, 과천, 성남, 고양, 하남 등 조정대상지역의 경우 1세대 1주택을 2년 이상 보유하고 그 주택에 2년 이상 거주한 경우에만 양도소득세가 비과세된다.

고가주택 등에 대한 예외

1세대가 2년 이상 보유한 1개의 주택이라고 하더라도 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억 원을 초과하는 고가주택이나 미등기양도자산 등에 대해서는 양도소득세의 비과세에 관한 규정이 적용되지 않는다. 고가주택의 경우 9억 원을 초과하는 금액에 대해서는 양도소득세를 납부해야 한다.

다운계약서에 대한 예외

2011년 7월 1일 이후부터는 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 2년 이상 보유한 1세대 1주택이라고 할지라도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 따라서 소위 '다운계약서'에 의한 거래를 통해 다른 세금을 조금이라도 줄여보려다가 오히려 더 많은 세금을 낼 수도 있다.

2년 동안 보유하지 않아도 비과세되는 경우

어떤 경우에는 보유기간이 2년이 되지 않은 주택을 양도하더라도 양도소득세가 비과세되기도 한다.

1. 건설임대주택에 임차인으로 5년 이상 거주했다면, 이 주택을 취득하여 양도할 때의 양도소득세는 비과세된다(건설임대주택이란 임대사업자가 임대할 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 미분양주택으로서 임대사업자등록을 한 후에 임대하는 주택을 말한다. 건설경기를 부양하고 국민의 주거생활을 안정시키는 등 일정한 정책적 목적에서 세금 혜택을 주는 것이다.). 따라서 임대아파트에서 5년간 거주하다가 2011년 9월에 그 아파트를 분양받고 3개월만에 양도하더라도 비과세혜택을 받을 수 있다.

2. 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 의해 수용되어 양도해야 하는 경우에는 비과세된다. 또 이미 수용·양도된 주택 혹은 부수토지의 수용·양도일로부터 5년 이내라면, 남은 주택과 그 부수토지를 양도하더라도 보유기간에 관계없이 역시 비과세된다. 이때의 주택이나 토지는 공익사업이 공식적으로 고시되기 전에 취득한 것에 한한다.

3. 세대 전원이 출국하는 것이 해외이주법에 해당하는 해외이주인 경우, 출국일 현재 보유하고 있는 1주택을 출국일로부터 2년 이내에 양도할 때는 보유기간에 관계없이 비과세된다('해외에서 사업을 하면서 살고 있는데 대한민국에도 세금을 내야 하나요?' 참조).

4. 취학 또는 근무상의 이유로 1년 이상 계속하여 국외에 거주하기 위해 세대 전원이 출국하는 경우, 출국일 현재 보유하고 있는 1주택을 출국일로부터 2년 이내에 양도하면 보유기간에 관계없이 비과세된다(해외에서 사업을 하면서 살고 있는데 대한민국에도 세금을 내야 하나요? 참조).

5. 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 이유, 질병의 요양, 그 외 어쩔 수 없는 사유로 양도하는 경우에는 보유기간에 관계없이 비과세된다.

사례해결

김철거는 1세대 1주택의 비과세 요건에 관한 보유기간을 산정함에 있어서는, 철거된 구주택과 새로 건축한 신주택의 거주기간을 합산하여야 한다고 주장했다. 즉, 자신은 1세대가 1주택을 7년 넘게 보유한 경우이므로 양도소득세가 비과세되어야 한다는 것이었다.

이에 대해 법원은 1세대가 1개의 주택을 가지고 있다가 동일한 토지 위에 신주택을 재개축한 경우에 보유기간을 합산할 수 있으려면, 원칙적으로 신·구건물이 동일성을 유지해야 한다고 해석했다. 위 사건에서 김철거가 구주택을 철거하고 새로 지은 건물은 주택면적이 작은 주상복합건물이므로 신·구건물이 동일성을 유지한 것으로 볼 수 없다고 했다. 다만, 신축건물 중 주택부분은 구주택과 동일성을 유지한다고 볼 수 있으므로 160㎡만큼의 주택부분에만(근린시설을 주택으로 용도변경한 80㎡ 포함) 1세대 1주택 3년 이상 보유에 의한 양도소득세 비과세가 적용될 수 있다고 판단했다(대법원 1994. 4. 29. 선고 93누20764 판결). 결국 김철거는 근린시설과 보일러실 등 건물의 일부에 대해서는 양도소득세를 납부했다.