사례

우리나라에서는 1세대가 2년 이상 보유하던 1채의 주택을 매도하는 경우에는 세금을 부과하지 않는다(서울, 과천, 성남 등 조정대상지역은 2년 거주요건도 충족해야 함). 그러나 1세대가 2주택 이상을 보유하고 있다가 일부의 주택을 매도할 때에는 기본세율(6~42%)에 의해 양도소득세를 과세한다(서울 등 일부 조정대상지역의 경우 기본세율에 더하여 10%, 20%까지 추가과세함).

그런데 만약 각자 집을 가진 상태에서 두 남녀가 결혼하는 경우에는 자연적으로 1세대 2주택이 된다. 이때 2주택 중 하나를 양도한다고 해서 양도소득세를 내야 한다면 납세자로서는 억울할 것이다. 이런 상황을 방지하기 위해 특정한 상황에 의해 1세대가 2주택 이상이 되는 경우 일정 기간 내에 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않는 몇 가지 예외를 두고 있다. 그러므로 이 요건을 잘 활용하면 세금을 줄일 수 있다. 물론 양도하는 주택은 1세대 1주택의 비과세요건인 2년 이상 보유를 충족하고 있어야 한다(서울, 과천, 성남 등 조정대상지역은 2년 거주요건도 충족해야 함).

대체 주택 취득으로 일시적인 1세대 2주택이 된 경우

주택 양도 전 이사로 인한 주택 취득

국내에 1주택 A를 소유한 1세대가 그 주택을 양도하지 않은 채 이사를 가기 위해 다른 주택 B를 취득하면 일시적으로 2주택이 된다. 이때 종전 주택 A를 양도하는 경우에 2주택이라는 이유로 양도소득세를 과세한다면 국민이 자유롭게 거주를 이전할 권리를 해치는 셈이다. 그러므로 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고, 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다. 다만 신규로 취득한 주택(B)이 아닌, 종전 주택(A)을 매도하는 경우에만 적용된다는 점을 주의해야 한다.

또 국내에 1세대 1주택을 소유한 거주자가 종전 주택 A를 양도하기 전에 새로운 주택 B를 취득하여 일시적으로 2개의 주택을 소유하고 있던 중, 주택 C를 상속받아 3개의 주택을 소유하게 되는 경우도 있을 수 있다. 이 경우에도 새로운 주택 B를 취득한 날부터 3년 내에 종전의 주택 A를 양도하면 비과세한다. 물론 두 사례 모두 A주택을 2년 이상 보유하고 있어야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

수도권 밖의 주택 취득

1세대가 국내에 1개의 일반주택 A를 소유하고 있고, 동시에 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 외의 어쩔 수 없는 이유로 수도권 밖에 주택 1채를 추가로 소유하고 있는 경우에는, 그 사유가 없어진 날로부터 3년 내에 일반주택 A를 양도하면 비과세된다.

공공기관 또는 법인의 이전

자신이 근무하는 공공기관 또는 법인이 수도권 밖으로 이전함에 따라, 그 인접 지역에 새로운 주택B를 취득하는 경우가 있다. 이것은 부득이하게 주택을 취득하게 된 것이므로 주택B 취득으로 인해 2주택자가 되었다고 하더라도 5년 내에 종전 주택A를 양도하면 비과세된다.

상속으로 인해 1세대 2주택이 된 경우

일반주택 A를 국내에 1개 소유하고 있는 1세대가 주택 B를 상속받는다면 1세대 2주택이 된다. 이 경우에 일반주택 A를 양도하면 1세대 2주택으로 보지 않으므로 양도소득세가 비과세된다.

이는 원래 1세대 1주택으로 양도소득세를 납부하지 않아도 되는 사람이 그의 의사나 선택과 상관없이 주택을 상속받아 1가구 2주택이 되었는데, 양도소득세까지 납부하게 되는 것은 불이익이라고 보기 때문이다. 다만 이 규정은 상속 전에 보유하던 주택을 양도하는 경우에 비과세의 혜택을 부여하는 것이므로 일반주택보다 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 비과세혜택을 받을 수 없다.

다만, 남편이 1주택을 보유하고 있고 아내도 1주택을 보유하고 있던 중 아내가 사망하면서 아내의 1주택을 남편이 상속받아 2주택이 되는 경우에는, 상속으로 인해 1세대 2주택이 된 것이 아니라 상속 전에 이미 1세대 2주택 상태에 있었던 것이기 때문에 일반주택을 양도하더라도 비과세의 혜택을 받을 수 없다.

1주택을 공동으로 상속받은 경우에는 상속지분이 가장 큰 사람이 상속주택을 소유한 것으로 보아 일반주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용한다. 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 해당 주택에 거주하는 자, 최연장자의 순으로 공동상속인이 해당 공동상속주택을 소유한 것으로 보아 비과세를 적용한다.

세대를 합침으로써 1세대 2주택이 된 경우

노부모 봉양을 위한 합가

1주택을 보유하고 있는 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 2주택으로 보지 않으므로 양도소득세가 비과세된다.

혼인으로 인한 합가

1주택을 보유하는 자(또는 주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자)가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택(조합원입주권 포함)을 보유하게 되는 경우, 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 비과세된다.

농어촌주택을 포함한 1세대 2주택

수도권 밖의 읍·면지역에 소재하며 피상속인이 5년 이상 거주한 사실이 있는 상속주택, 농업을 그만둔 자(이농인)가 5년 이상 거주했던 이농주택, 농어업을 위해 취득한 귀농주택 등과 동시에 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하면 1세대 2주택으로 보지 않으므로 양도소득세가 비과세된다. 다만, 귀농주택의 경우 그 취득일로부터 5년 내에 일반주택을 양도하는 경우에만 비과세혜택을 누릴 수 있다.

한편 귀농주택이란 농어업에 종사하려는 자가 1,000㎡ 이상의 농지를 가지고 있으면서, 대지면적이 660㎡ 이내이고, 고가가 아닌 주택을 보유한 경우를 말하며, 귀농일로부터 3년 이상 농어업에 종사하지 않거나 거주하지 않는 경우에는 일반주택 양도에 비과세적용을 하지 않는다.

사례해결

김현지는 소득세법상 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세되어야 한다고 주장하였다. 이에 대해 과세관청은 혼인으로 인하여 1세대 2주택을 보유하게 된 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대하여 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용하도록 하는 규정은 혼인 후 주택을 양도하는 시점까지 부부가 각자 1주택을 보유하고 있는 상태에서 양도하는 경우에 적용되는 것이라고 하였다. 그런데 김현지와 장군석은 각자 주택을 보유하고 있다가 양도한 것이 아니라 장군석이 김현지에게 주택을 증여한 후 그 주택을 양도한 것이므로 비과세 특례를 적용할 수 없다고 했다.

반면, 이에 대해 조세심판원은 소득세법 시행령 제155조(1세대 1주택의 특례) 제5항에는 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다고 규정하고 있지만, 소송 등을 원활하게 할 목적으로 배우자에게 형식상 증여를 하였을 뿐 실질상 각자 보유하고 있다가 양도한 것으로 볼 수 있는 경우에는 실질과세원칙에 따라 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용해주어야 한다고 판단하였다(조심 2013. 5. 30. 결정 2013서1299). 즉, 조세심판원은 혼인중에 증여한 경우라고 하더라도 실질적으로 각자 주택을 보유하다가 혼인 후 5년 내에 주택을 양도한 것으로 볼 수 있다면 혼인으로 인한 1세대 1주택 비과세특례규정을 적용할 수 있다고 본 것이다. 결국 김현지는 양도소득세를 돌려받을 수 있게 되었다.