La superficie de Santiago du Chili connaît une très importante croissance en raison de l’attrait de l’habitat pavillonnaire. Dans le secteur de la capitale où résident les individus de plus hauts revenus, à proximité du centre des affaires de Las Condes, on trouve cependant une importante offre en appartements dans des immeubles « de standing ». Notre étude visait à identifier le profil des résidents de ces édifices et leurs motivations, autrement dit les critères de leur choix résidentiel, afin de statuer sur l’éventuelle apparition d’une véritable alternative à l’habitat pavillonnaire diffus. Nous avons identifié la recherche par cette population d’une « centralité décentralisée » autorisée par la polycentralité de la capitale du Chili et constituée, dans le cadre de notre zone d’étude, autour du centre des affaires de l’avenue Apoquindo. Ce phénomène, cumulé à l’importance historique et financière des communes du secteur Est, permet aux résidents de la zone de jouir d’un important degré de ségrégation socio-économique, de sécurité, de prestige et de la proximité de services, de commerces, d’équipements, d’emplois et de transports d’une grande qualité. Or dans ce contexte où une forme de centralité est valorisée, nous avons constaté l’existence de flux de population non seulement du centre vers la périphérie mais également, et à l’échelle d’une vie, de la périphérie vers le centre. Cette nouvelle redistribution, quoique nettement moindre, implique notamment le passage du pavillon unifamilial à l’appartement en hauteur, de la très faible densité à la forte densité urbaine, et sous-entend non seulement la poursuite de l’augmentation de cette dernière dans les zones centrales, mais aussi l’existence pour la classe haute chilienne d’un modèle positif en faveur de la tour d’habitation. La réalité simultanée de ces deux flux inversés, qui dépendent de l’étape dans la vie familiale des individus, et la possession généralisée de résidences secondaires « à la plage ou à la campagne » nous empêchent toutefois de conclure à l’apparition d’un véritable idéal de l’appartement, à un nouveau profond désir de densité qui serait partagé par la classe haute de Santiago. Il conviendra pourtant d’étudier dans les années à venir l’évolution des choix résidentiels d’une génération émergente de jeunes professionnels, aujourd’hui seuls ou en couples sans enfant, qui affichent une valorisation de la centralité et ne considèrent pas le pavillon comme une alternative souhaitable. D’autre part, l’évolution des perceptions de l’appartement et même la création d’un produit immobilier en hauteur dont la qualité et les aménagements satisferaient une partie des amateurs de maisons individuelles pourrait être engendrée par le secteur très influent des entreprises immobilières chiliennes, qui y reconnaitrait son intérêt.

Santiago do Chile experimenta um grande crescimento em razão do interesse pela moradia em pavilhão. Na área da capital onde se concentra os residentes com renda mais alta, proximo ao centro de negócios de Las Condes, encontram-se uma importante oferta de imóveis “de standing”. Este estudo visava identificar o perfil dos residentes desses edifícios e suas motivações, dito de outro modo, os critérios para a escolha desse tipo de residência, a fim de situar sobre o eventual aparecimento de uma verdadeira alternativa à habitação difusa em pavilhão. Identificou-se a pesquisa por esta população de uma “centralidade descentralizada” autorizada pela policentralidade da capital do Chile e constituída, no quadro da zona de estudo, em torno do centro de negócios da avenida Apoquindo. Este fenômeno, somado à importância histórica e financeira das comuinidades do setor Leste, permite aos residentes desta zona de usufruir importante grau de isolamento socioeconômico, segurança, prestígio e a proximidade aos serviços, comércio, equipamentos, empregos e transporte de boa qualidade. Nesse contexto, onde uma forma de centralidade está valorizada, constatou-se a existêcia de um fluxo de população, não apenas do centro para a periferia, mas, igualmente, na escala de uma vida, da periferia para o centro. Esta nova redistribuição, apesar de nitidamente menor, implica notadamente a passagem do pavilhão familiar às coberturas, da fraca à forte densidade urbana, e subentende-se não apenas o crescente aumento desse tipo de moradia nas zonas centrais de um modelo positivo em favor da torre de habitação. A realidade simultânea desses dois fluxos inversos, que dependem da etapa de vida familiar dos indivíduos e a aquisição generalizada de residências secundárias “no campo ou na praia”, impede-nos, contudo, de concluir o aparecimento de um verdadeiro ideal do apartamento, um novo desejo profundo de densidade que seria compartilhado pela classe alta de Santiago. Será necessário ainda estudar nos próximos anos a evolução da escolha do residencial de uma geração emergente de profissionais jovens, hoje sós ou em casais sem criança, que apresentam uma avaliação da centralidade e não consideram a moradia como uma alternativa desejável. Por outro lado, a evolução das percepções do apartamento e mesmo a criação de um produto imobiliário, cujas facilidades e qualidade satisfariam uma parte dos amantes de casas individuais, poderia ser provocado pelo setor de empreendimentos imobiliários chilenos, que reconheceria seu interesse.

Santiago’s area is constantly increasing due to the appeal of detached suburban houses. However, there are in the high-income part of the capital, next to Las Condes’ central business district, an important number of high prestigious residential buildings. Our study aimed at identifying their residents’ profile and motivations - in other words, the criteria of their residential choice, so as to rule on the possible appearance of a real alternative to diffuse housing in detached homes. We noted a research by this affluent population of a “decentralized centrality” provided by the poly-centrality of Chile’s capital, and set, in the frame of our study, around the business district of Apoquindo avenue. This phenomenon, added up to the historical and financial importance of the Eastern district, allow its residents to enjoy a high degree of socio-economical segregation, of security, of prestige and of proximity of high grade services, stores, facilities, jobs and transports. Thus, in this context of valuation of a form of centrality, we noted the existence of a population flow, not only from the center to the suburbs but also, and on the scale of individuals’ life, from the suburbs to the center. This new distribution, even though much lower, implies for one to pass from the single-family detached house to a high-rise flat apartment, from very low density to high urban density. It moreover leads to a growth of the latter, and suggests the emergence for the Chilean upper class of a somehow positive view of apartment blocks. The simultaneous reality of these opposed residential migrations, which depend on the stage of one’s family life, and the generalized possession of secondary residences “on the beach or in the countryside” prevent us from concluding that a real ideal of apartment appeared, or that a new deep desire for density, which would be shared by the upper class of Santiago, rose. Nevertheless, it seems relevant to study in the forthcoming years the evolution of the residential preferences of an emergent young professionals’ generation, currently single or in couple without children. They indeed display an attraction for centrality and don’t currently contemplate the single-family detached house as a desirable alternative. Furthermore, we noted that the strong, innovatory and influential Chilean real estate sector might be able to foster the positive evolution of the image of the apartment, and even to create high-rises, whose quality and facilities would attract part of the suburban individual houses’ ardent supporters.

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1Les grandes métropoles du monde s’étendent, englobant continuellement dans leur périmètre les campagnes attenantes en un mouvement presque organique et en apparence irréversible. La marge, pas tout à fait rurale mais pas encore vraiment urbaine, et souvent large, qui résulte de ce phénomène est le théâtre d’événements écologiquement, éthiquement et esthétiquement trop peu durables (Berque, Bonnin et Ghorra-Gobin, 2006). Or la difficulté à enrayer ce développement urbain, consommateur d’énergie, de biodiversité et de services écologiques et préjudiciable à la mixité socio-économique et aux qualités paysagères, réside dans l’ancrage culturel fort dont bénéficie le mode de vie associé à la maison individuelle avec jardin, située loin des centres urbains denses. Il est aujourd’hui nécessaire d’identifier des alternatives à ce modèle résidentiel du pavillon de banlieue.

2C’est dans ce contexte que nous nous sommes intéressés à la présence, dans un secteur de hauts revenus de Santiago du Chili, de très nombreux immeubles résidentiels « de standing ». Cette zone proche du centre des affaires de la commune de Las Condes appartenant au secteur parfois baptisé « Sanhattan », contraction de Santiago et de Manhattan, en raison justement de sa densité, offre la plupart des caractéristiques des centres urbains (Figure 1). En outre, les immeubles, quoique modernes et luxueux, proposent incontestablement un mode de vie éloigné de celui de la maison unifamiliale avec jardin.

Figure 1 : Localisation de Sanhattan d’après les indications de Moraga (2010) (Élaboration personnelle)

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3Mais alors les représentants de la classe haute chilienne concevraient-ils aujourd’hui l’habitat collectif vertical, l’appartement, sans jardin et relativement central, comme une solution résidentielle désirable ? Ces individus, pour qui le choix du type de logement n’est pas restreint par les capacités financières, valoriseraient-ils l’immeuble au détriment du pavillon et le centre à celui de la périphérie ? Quelles sont les facteurs de leur choix résidentiel ? Quelle pérennité peut-on envisager pour ce modèle et qu’indique-t-il de l’image de l’habitat collectif ? Ira-t-on jusqu’à y voir le signe de l’apparition d’un nouvel idéal résidentiel, susceptible à terme d’enrayer l’étalement urbain ou tout au moins indice d’une évolution notoire dans les choix résidentiels culturellement inscrits ?

4Pour essayer de comprendre la place intrinsèque des tours d’habitation de Las Condes dans le système urbain de Santiago, nous avons tout d’abord procédé à une étude du profil des résidents de ces appartements : âge, situation familiale et professionnelle et caractéristiques du logement. Nous nous sommes intéressés dans un second temps aux critères du choix résidentiel et à leur importance relative en fonction de ce profil de résidents, afin d’établir précisément les arguments en faveur de l’occupation d’un appartement central ou d’une maison dans la périphérie. Après une présentation du positionnement de l’étude et de la méthodologie mise en œuvre, nous exposerons succinctement les résultats de ces étapes et discuterons des facteurs susceptibles d’influencer le choix résidentiel des individus de hauts revenus, certains relevant de l’état de fait et d’autres sur lesquels une action semble possible, afin non seulement de conclure à l’existence ou non d’un nouvel idéal résidentiel mais aussi d’identifier d’éventuels processus de valorisation de cette forme d’habiter.

Positionnement de l’étude

5Il apparaît, au regard de la littérature, que peu d’études s’intéressent aux choix résidentiels des habitants des immeubles : on considère généralement que ces derniers sont choisis par défaut ou selon des critères exclusivement pratiques (proximité de l’emploi, etc.). Pour Carlos De Mattos (1999), « quand augmente la délinquance, par exemple, le logement individuel est déprécié au profit des appartements de standard élevé et de grande superficie, localisés dans des quartiers élégants, prestigieux et sûrs ». Ne peut-on pourtant concevoir l’existence de véritables choix résidentiels en faveur de l’immeuble, et cesser de ne l’envisager que comme une réponse aux inconvénients de la vie dans un pavillon ? Tomas Riedel, architecte de la Direction des études de la chambre chilienne de la construction, déplore l’absence de statistiques ou d’informations d’aucune sorte pour qualifier les désirs dessantiaguinos en termes de résidence (Riedel, communication personnelle). En outre s’il existe de nombreuses études, telle par exemple celle de Jäger et Sabatini (2005), qui portent sur l’habitat collectif « social » ou pour les personnes à revenus modérés au Chili, très peu considèrent l’édifice « de standing ». Car d’une façon générale, comme le souligne Yasna Contreras, les études sur le logement dans le pays se concentrent principalement sur la classe sociale inférieure (Contreras, Communication personnelle). Pourtant, il nous semble que ce sont les personnes de revenus les plus élevés qui peuvent le mieux nous renseigner sur les préférences résidentielles, étant donné l’absence pour eux, comme l’expriment Pinçon et Pinçon-Charlot (1989), d’une limitation d’ordre économique. Or, Santiago est la capitale d’un pays à forte croissance économique, où le seuil de pauvreté ne cesse de reculer (15,1 % en 2009, d’après la Banque mondiale), mais où l’écart des richesses, lui, demeure très élevé (coefficient de Gini de 0,52 en 2009, d’après la Banque mondiale), entraînant la présence toujours plus importante d’individus de très hauts revenus. Il convient ainsi certainement de les considérer dans des travaux sur les préférences résidentielles au Chili. Or, si certaines études, telle celle de Rodrigo Hidalgo (2004), s’attachent bien à étudier l’habitat collectif « de luxe », c’est alors en ne l’associant qu’au lotissement fermé et à la ségrégation recherchée. C’est donc par la proposition d’une étude centrée à la fois sur les immeubles « de standing » et sur les choix résidentiels de personnes de revenus élevés que nous espérons parvenir à apporter des éléments nouveaux à la compréhension des problématiques résidentielles à Santiago.

Méthodologie

6Nous avons étudié les facteurs du choix résidentiel des personnes de revenus élevés qui vivent dans des immeubles hauts, en avançant l’hypothèse que ce choix repose, au moins partiellement, sur une image positive et des avantages réels de ce type d’habitat et ne constitue pas nécessairement uniquement l’alternative inévitable et peu satisfaisante au pavillon dans la périphérie. Dans le but d’apporter des éléments aptes à infirmer ou confirmer cette hypothèse, nous avons procédé d’une part à une analyse des données statistiques disponibles et d’autre part à une étude de terrain dans une zone définie de la commune de Las Condes. Détaillons à présent les modalités de ces deux éléments de l’étude.

Analyse statistique

7De nombreux organismes, chiliens et internationaux, mettent à disposition des données statistiques pertinentes pour notre étude. 

8Nous avons fait appel à dix sources principales : l’Institut national de statistiques, avec les données des recensements de la population de 1992 et 2002, le ministère de la Planification et son enquête de Caractérisation socio-économique nationale ou « enquête CASEN » de 2009, la Chambre chilienne de la construction, le Service des impôts internes, la Banque mondiale, la Banque centrale du Chili, l’« Observatoire de la mobilité urbaine » créé par l’organisme financier CAF, le Secrétariat chilien à la planification et aux transports et son « Enquête origine-destination » (EOD), et le site Internet d’offres immobilières « portalinmobiliario.com », qui propose un rapport statistique spécifiquement axé sur les appartements en vente dans la commune de Las Condes en avril 2010.

9La dernière source utilisée pour cette étude n’était pas directement productrice d’information statistique : il s’agit de trois sites Internet d’offres immobilières, « portalinmobiliario.com », « Pabellón de la Construcción » et « EMOL.propiedades », dont les informations, une fois compilées, sont analysables d’un point de vue statistique.

Étude de terrain

10Outre l’étude de l’ensemble de ces données, un travail de terrain a été réalisé. Pour cela, une zone restreinte a été définie à l’intérieur de la commune de Las Condes : un espace circulaire autour de la station de métro « Escuela Militar ». Appartenant au secteur appelé « Sanhattan », il présente en effet une forte proportion de tours et d’immeubles et est défini par le plan régulateur de Las Condes comme spécifiquement destiné à accueillir des constructions en hauteur (Figure 2 Carte de localisation des immeubles dans le secteur de la zone d’étude -Élaboration personnelle), rôle qu’il occupe depuis déjà plusieurs décennies : certains immeubles ont aujourd’hui plus de trente ans (Avila Ubilla, 2010). Ainsi, notre étude bénéficiait de l’ancienneté de la pratique : les résidents et usagers de la zone possèdenta priori le recul nécessaire à une réflexion sur leurs choix résidentiels, ses mérites et ses inconvénients. Pour finir, dans le cadre de cette étude sur le logement « en hauteur », nous avons décidé de ne considérer que des immeubles de plus de neuf étages, suivant la classification de la Chambre chilienne de la Construction.

Figure 2 : Carte de localisation des immeubles dans le secteur de la zone d’étude (Élaboration personnelle)

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11Ce travail de terrain consistait en premier lieu en des entretiens semi-directifs auprès de plusieurs catégories de personnes : les concierges – ou gardiens – des immeubles résidentiels, les agents et promoteurs immobiliers, les conseillers bancaires spécialistes des prêts immobiliers et les commerçants et restaurateurs de la zone d’étude. Ces entretiens avaient tous pour but une meilleure compréhension générale des choix résidentiels, chaque catégorie de personnes apportant un élément complémentaire.

12Une seconde partie du travail de terrain concernait les résidents des immeubles eux-mêmes, au travers de la distribution d’un questionnaire. Celui-ci, concis et anonyme, concernait en premier lieu la résidence principale de la personne : son type (appartement ou maison), son statut d’occupation et l’éventuelle possession par le résident d’autres biens immobiliers. Il s’attachait ensuite aux motivations de la personne : qualité estimée de l’investissement financier, temps envisagé de résidence dans l’immeuble, souhait ou non de résider un jour dans un pavillon en périphérie. Les deux questions suivantes concernaient la terrasse, en tant qu’éventuelle alternative au jardin. Venait ensuite une liste de dix critères du choix résidentiel, sur lesquels nous reviendrons, qui appelait à la fois à une caractérisation de chaque élément et à une hiérarchisation de leur importance respective.

13Le travail de terrain a été complété de temps d’observation dans la zone de l’étude afin d’en appréhender l’organisation générale et de percevoir d’éventuels éléments qui n’auraient pas été abordés dans les analyse statistiques, les entretiens ou le questionnaire.

14Une fois ces différentes étapes franchies, nous nous trouvons en possession d’informations statistiques quantitatives et de certaines données qualitatives, relatives à la population et aux logements de Las Condes ainsi qu’aux critères du choix résidentiel. Critères qui, nous l’espérons, permettront de lier un profil de population à un type de logement. En effet, l’hypothèse avancée étant que l’immeuble est une alternative véritable au pavillon et pas seulement un expédient, il est nécessaire d’identifier un profil de population en faveur de cet habitat, par opposition au profil des « partisans » du pavillon.

Critères du choix résidentiel

15Les choix résidentiels résultent « d’arbitrages complexes qui engagent différentes dimensions de l’existence et de la vie sociale des individus et des ménages » et ne sont ni le fruit du hasard ni le « produit mécanique des logiques du marché ou des politiques des pouvoirs publics » (Authier, Bonvalet et Levy, 2010). L’individu ou le ménage choisit – « élit » – son domicile en établissant une hiérarchie entre les différentes caractéristiques du bien immobilier, en en confortant certaines et renonçant à d’autres (Authier, Bonvalet et Levy, 2010). Dans le cas de la présente étude, nous considérons volontairement l’absence de toute restriction financière des individus et ménages qui nous intéressent mais il n’en demeure pas moins que d’autres contraintes, relevant notamment de la situation familiale, imposent d’aménager les priorités et limitent la marge de décision (Authier, Bonvalet et Levy, 2010 ; Bonvalet, 2010).

Dix critères, trois groupes

16Définissons pour commencer les critères considérés dans cette étude et leur importance respective pour les résidents d’appartements, à Las Condes. Nous avons fait le choix de nous intéresser à dix éléments.

17Certains s’appliquent directement au type de logement – collectif ou individuel. C’est le cas de ce que nous avons appelé la « possibilité dans les surfaces » qui se réfère à la gamme de surfaces et aux variations existantes dans le nombre de pièces du logement, c’est aussi le cas de l’éventuelle présence d’équipements communautaires proposés aux résidents : piscine, gymnase, salle multi-usage, etc. D’autres critères comme celui de la modernité, de la qualité du design et de l’architecture de l’édifice ainsi que de la vue qu’il offre, qualifient également directement le type de logement.

18En revanche, la sécurité, le prestige et le degré de tranquillité conféré par le logement se rapportent non seulement à son type, collectif ou individuel, vertical ou horizontal, mais aussi à son environnement : « Sanhattan » ou la périphérie de la capitale. Il en va de même pour le critère des avantages d’ordre économiques : coût du bien et qualité de l’investissement ; et pour le « cadre naturel » qui se rapporte autant aux possibles aménagements du quartier (parcs et espaces verts) qu’à la présence ou non d’un jardin personnel ou d’une terrasse paysagée.

19Enfin, le critère résidentiel baptisé « localisation » dans le questionnaire concerne la proximité d’éventuels commerces, services, emplois et transports et ne se réfère pas, de fait, au type d’habitat choisi mais bien seulement à son environnement.

Sécurité et localisation

20Trois séries de données ont permis de hiérarchiser ces critères : les dix-sept questionnaires complétés par des résidents, l’étude des offres immobilières sur les trois sites Internet et le point de vue personnel de vingt-deux gardiens d’immeubles du secteur étudié.

21Pour chacune d’entre elles, la sécurité et la localisation sont cités parmi les trois premiers critères, définis comme des éléments majeurs. Corroborant ce résultat, des analyses menées au Chili sur la question des motivations résidentielles en faveur des quartiers fermés ont montré que ce n’est pas seulement « pour s’éloigner du reste de la société ou se protéger du crime » que le choix du lotissement clôt est fait (Hidalgo, 2004), mais bien aussi pour profiter de la localisation et de « ses attributs paysagers » ainsi que de la commodité que représentent « les services qu’offrent ces regroupements de logements » (Fernandez, Salceda et Torres, 2004 ; Gonzales, 2004) (Figure 3. Commerces et services de la zone d’étude proche d’« Escuela Militar », ou Figure 4 : Services médicaux, sportifs, culturels et religieux dans la zone d’étude ; ou encore Figure 5 : Établissements d’enseignement et d’éducation de la zone d’étude proche d’ « Escuela Militar »).

22Une étude sur les éléments déterminants des prix du foncier menée par Andrés Sagner (2009) pour la Banque centrale du Chili relève elle-aussi l’importance de la localisation : « la distance entre le logement et les espaces verts, cliniques, hôpitaux et collèges […] possède un effet positif sur le prix du bien ».

Figure3 : Commerces et services de la zone d’étude proche d’« Escuela Militar »

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(Élaboration personnelle, source : Municipalité de Las Condes,Correos de Chile, Mapcity.cl, amarillas.cl, Metro de Santiago, observation personnelle)

Figure4 : Services médicaux, sportifs, culturels et religieux dans la zone d’étude

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 (Élaboration personnelle, source : Municipalité de Las Condes, Mapcity.cl, www.800.cl, amarillas.cl, observation personnelle)

Figure5 : Établissements d’enseignement et d’éducation de la zone d’étude proche d’ « Escuela Militar »

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Élaboration personnelle, source : Municipalité de Las Condes, Metro de Santiago, observation personnelle)

23Ainsi, sécurité et proximité des services et transports sont deux éléments majeurs en faveur du logement en hauteur à Las Condes. S’y ajoutent, dans une moindre mesure, le prestige, la vue, la possibilité dans les superficies et les avantages économiques ; tandis que les critères du « cadre naturel » et de la « tranquillité » jouent, eux, en faveur du pavillon dans la périphérie : le choix résidentiel repose en effet sur l’ensemble des différentes caractéristiques du bien immobilier (Authier, Bonvalet et Levy, 2010).

24Néanmoins, il est intéressant de constater à ce stade que les deux critères principaux identifiés ne justifient pas une préférence pour la résidence dans un appartement plutôt que dans une maison mais rendent ce caractère absolument nécessaire : pour allier sécurité et localisation il n’existe guère d’alternative. Pourra-t-on dès lors encore parler d’un nouvel idéal résidentiel ?

Impact du cycle de vie

25Les résidents des immeubles de Las Condes sont en moyenne plus âgés et plus souvent célibataires que ceux des maisons. Ils sont globalement plus actifs sur le plan professionnel et ont été les plus nombreux à s’installer dans la commune dans les années 2000. Ils occupent des logements en moyenne plus petits et moins chers, dont ils sont moins souvent propriétaires. La Figure 6 (Graphique de répartition du nombre de résidents par foyer suivant le type de logement, à Las Condes) apporte des éléments complémentaires, qui, cumulés à ces différents points, nous permettent de conclure sur le profil des résidents des immeubles. Nous constatons en effet que les appartements sont principalement occupés par deux ou trois individus, tandis que les occupants des maisons sont plus souvent quatre ou cinq ; pour une ou deux personnes, l’appartement est le logement le plus fréquent, pour trois et plus c’est la maison.

Figure6 : Graphique de répartition du nombre de résidents par foyer suivant le type de logement, à Las Condes (en %)

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 (Élaboration personnelle ; source : enquête CASEN 2009)

Situation familiale et choix résidentiel

26Ces informations, additionnées aux résultats de l’étude sur les choix résidentiels, nous permettent de conclure que le profil des résidents des appartements ou des maisons est lié au « cycle de vie ». L’expression fait ici référence à la situation familiale d’un individu au cours de son existence : d’enfant auprès d’un couple parental, il devient jeune « indépendant » – célibataire ou en couple –, avant de fonder une famille et, enfin, de vivre à nouveau seul ou en couple, tandis qu’à leur tour ses enfants deviennent indépendants et créent une famille.

27Ainsi, dans ce secteur, et pour des individus qu’a priori les exigences financières ne restreignent pas, les jeunes qui vivent seuls ou en couple résident souvent dans des appartements de petite taille : ils valorisent la centralité, la possibilité de se déplacer facilement, d’avoir une vie sociale et culturelle active.

28Les seniors bénéficient quant à eux d’une plus grande autonomie dans les centres urbains, dès lors que la conduite automobile est devenue une limite, et souhaitent en outre souvent se rapprocher de parents et être plus accessibles. Certains d’entre eux font le choix d’appartements de petits volumes, plus restreints que la maison familiale qu’ils ont quittée, mais d’autres préfèrent des logements très vastes qu’ils acquièrent grâce à leur importante capacité financières, suivant leur souhait d’accueillir des visiteurs et souvent également pour le prestige qu’ils confèrent.

29Les familles elles aussi occupent préférentiellement des résidences vastes. C’est d’ailleurs pour l’espace que beaucoup d’entre elles déménagent vers une maison à l’arrivée du premier enfant, ou, plus fréquemment, du second (voir Figure 6 : Graphique de répartition du nombre de résidents par foyer suivant le type de logement, à Las Condes). Car la maison offre, rappelons-le, en plus du cadre plus naturel et calme, une réponse à un désir culturel établi, à un idéal de la vie de famille. L’agent immobilier de la sociétéP&G Larrain Propiedadesle résume ainsi :

 « Les niveaux sociaux les plus hauts achètent une maison de plus de 500 m². Ensuite, quand leurs enfants s’en vont, ils prennent un appartement, plus petit, moins cher et plus récent, et surtout plus sûr. […] à leur tour, les jeunes quittent les appartements au profit des maisons quand ils ont des enfants» (agent immobilierP&G Larrain Propiedades).

Un modèle distinct ?

30Pourtant, au cours de notre étude nous avons constaté la présence, quoique minoritaire (18 % d’après l’enquête CASEN 2009) de familles nombreuses – trois enfants en plus – dans les appartements de la zone « Escuela Militar ». Pourquoi celles-ci n’obéissent-elles pas au désir que nous avons qualifié d’« universel », de vivre dans un pavillon en banlieue de la métropole et ne déménagent-elles pas comme leurs pairs à l’arrivée du premier ou second enfant ? Plusieurs explications à ce phénomène existent. Ainsi dans les cas des familles monoparentales on préfère la vie proche des centres et des transports car la garde alternée s’en trouve facilitée (Hidalgo et Figueroa, communications personnelles), et puis certaines familles valorisent la vie sociale et culturelle davantage que le jardin et le pavillon. Soulignons aussi qu’une partie de résidents des immeubles de Las Condes possède d’autres biens immobiliers qu’ils occupent régulièrement et préfèrent ainsi dans la capitale bénéficier de centralité, d’un cadre vraiment urbain. Enfin, notons que posséder une adresse dans la commune est prestigieux et valorisé – sur le plan personnel comme professionnel –et qu’il est globalement plus aisé d’y acquérir ou louer un appartement qu’une maison.

31D’autre part, plusieurs chercheurs évoquent un phénomène récent qu’il conviendra de surveiller : une part de l’actuelle jeune génération de Santiago ne présenterait aucun attrait pour le pavillon dans la périphérie. Contrairement à ses pairs, elle n’exprime pas aujourd’hui ce désir et affiche généralement des principes écologiques forts, y compris pour ce qui est du « sprawl », étalement urbain diffus, que subit la capitale. Ces individus, « souvent professionnels », vivent en appartement et « valorisent les services urbains liés à la centralité (culture, divertissement, trajets plus courts) » (Contreras et Figueroa, 2010). On les qualifie d’« artistes » et de « yuppies », acronyme deYoung Urban Professional, ou encore des « DINKs » :double income, no kids(Muñizet alii, 2006). Cependant, qu’en sera-t-il quand ces individus auront des enfants ? Ne préférerons-ils pas, à leur tour, quitter leur quartier et la proximité de leur vie sociale pour offrir un environnement plus « naturel » à leurs enfants ? Ou bien assiste-t-on bel et bien aujourd’hui à l’apparition d’un nouvel idéal résidentiel pour une catégorie émergente d’individus que les principes écologiques et les attributs urbains retiendront dans les centres ? Quelques années seront sans doute nécessaires avant de pouvoir proposer une réponse à cette question. Notons en outre qu’il sera intéressant de déterminer si ces personnes appartiennent effectivement à une catégorie récemment apparue, et marginale, de jeunes professionnels ou s’ils sont simplement les héritiers de la bourgeoisie chilienne traditionnelle qui expérimenterait des changements dans ses attentes et ses priorités.

Ségrégation spatiale recherchée et rôle des entreprises immobilières

« Entre-soi » valorisé

32Nous avons mentionné la recherche permanente de la sécurité dans les quartiers fermés, verticaux ou horizontaux, et il semble évident qu’elle s’accompagne de celle de l’« entre-soi » (De Mattos, communication personnelle) car résider entre individus de même revenus évite les convoitises et conflits (Degoutin, 2006). Ainsi les habitants de la capitale ont globalement « tendance à migrer vers des territoires de niveau socio-économique équivalent à celui de leur lieu d’origine » (Hidalgo, 2005). En effet, la ségrégation spatiale offre non seulement aux résidents un sentiment de sécurité mais aussi de tranquillité. Et c’est pour accroître cet état de fait que le regroupement des individus dans un quartier ou un immeuble considère bien souvent également l’âge et la situation familiale, garantissant ainsia priori des modes de vies compatibles et la limitation maximale de l’apparition de conflits entre voisins.

33Nous avons évoqué l’existence de plusieurs catégories de résidents dans les appartements de notre zone d’étude : jeunes, seniors et familles, auxquels s’ajoutent des étrangers, venus généralement travailler pour un laps de temps court à Santiago, dans les ambassades ou les grandes firmes internationales. Les entreprises immobilières sont alors confrontées à deux possibilités : satisfaire les catégories d’ores et déjà en demande pour des appartements, en offrant des logements de petite surface pour les jeunes et les étrangers seuls ou en couple et de petite ou très grande surface pour les seniors, ou essayer de modifier le schéma culturel établi et de concurrencer l’offre des pavillons en attirant des familles nombreuses dans des appartements conçus spécialement pour elles.

Pouvoir de suggestion des entreprises immobilières

34Pour obtenir cette ségrégation par l’âge et la situation familiale, les compagnies immobilières ont recours à deux méthodes principales.

35La première concerne le choix des équipements spécifiques de l’immeuble : ainsi une résidence n’offrant ni piscine, ni salle de sport aura moins de chances d’attirer les jeunes ou les familles mais recevra tout l’intérêt des seniors, tandis qu’un immeuble équipé de bassins et salles de jeux à destination exclusive des enfants sera valorisé par les familles.

36La seconde méthode a trait à l’aménagement – décoration et ameublement – des « appartements témoins » (en français on parle parfois de « showroom »), ces appartements meublés et décorés par les promoteurs qui doivent permettre aux potentiels acheteurs de s’imaginer dans le logement. Ils sont en effet conçus pour permettre à une catégorie précise de résidents de se projeter dans l’appartement. Ainsi lorsque les familles sont visées on constatera la présence de nombreuses photographies d’enfants dans des cadres, par exemple sur les tables de chevets dans la « chambre de maître », et l’aménagement d’au moins une pièce, plus souvent deux, pour des enfants ou adolescents (figure 7).

Figure7 : Photographies d’« appartements pilotes » pour familles : pièces avec une décoration et des accessoires (jouets, calculatrice, matériel scolaire, magasines) pour enfants et adolescents

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Source : auteur.

37Outre la disposition des pièces de l’appartement et les accessoires qui indiquent le public visé par le produit immobilier, les choix en termes de décoration sont très significatifs. Ainsi pour des jeunes, des étrangers ou des familles peu nombreuses (appartements comportant trois ou quatre pièces par exemple) nous constatons que les agences disposent dans le logement des meubles et des œuvres d’art modernes ou contemporains, tandis que les appartements très vastes à destination des seniors – et parfois aussi des familles nombreuses – proposent un aménagement nettement plus traditionnel (Figure 8).

Figure8 : Photographies d’aménagements distincts de deux « appartements pilotes » de Las Condes, moderne ou plus traditionnel

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Sources : auteur et © Las Araucarias de Gertrudis Echeñique / P&G Larrain Propiedades.

38Les entreprises immobilières utilisent, mais surtout renforcent, le schéma de ségrégation que connaît la commune, le transposant à l’échelle de l’immeuble afin de garantir la tranquillité, la sensation de sécurité et le confort de l’« entre-soi ». Cette sélection s’effectue non seulement par les revenus, en raison du prix des biens, mais aussi par l’âge, la structure familiale et donc le style de vie.

Importance de la polycentralité

39Nous l’avons évoqué, parmi les critères du choix résidentiel en faveur de l’immeuble, la sécurité et le prestige sont dus pour partie au secteur dans lequel se situe le logement, à l’entourage de l’immeuble ; et la proximité des services, équipements, commerces, espaces verts, transports, emplois, etc. est, quant à elle, définie seulement par le quartier. Or pour que la sécurité et le prestige soient optimaux et pour que la qualité des services de proximité soit grande le logement doit nécessairement être situé dans l’un des « nouveaux centres » que présente le secteur Est de la capitale.

40Indiquons en effet que l’aire urbaine précisément délimitée de l’ancien Santiago, a laissé place dans les années 1990 à une « métropole-région de structure polycentrique et aux frontières diffuses », en constante expansion (De Mattos, 1999), et ce au détriment du centre historique qui n’offre plus aujourd’hui, selon l’économiste chilien Pablo Trivelli, ni le prestige, ni les services ou les équipements de meilleures qualité (Trivelli, communication personnelle). Car en effet la commune centrale de Santiago, à l’instar des « sous-centres » des secteurs de moindre revenus, ne dispose pas de capacités financières identiques à celles d’une commune périphérique du secteur Est, ne présente pas davantage le schéma de ségrégation valorisé par les plus riches, et ne bénéficie pas de l’image positive, de l’attractivité d’une commune du fameux « triangle doré » (Arenas, 2007).

41D’autre part, si la sécurité peut être jugée excellente dans les complexes résidentiels pavillonnaires dans les périphéries de la capitale, la proximité de nombreux services, transports et commerces n’est possible, elle, que dans un centre urbain.

42Aussi, ni le centre « ancien » de Santiago ni la périphérie de la capitale ne sont susceptibles de réunir les deux éléments principaux du choix résidentiel en faveur de l’immeuble haut, que sont la localisation et la sécurité, comme le fait par exemple le secteur « Escuela Militar ». Cela sous-entend que le modèle résidentiel que nous étudions ici est intrinsèquement lié au phénomène de polycentralité de la ville et ne saurait exister en son absence. Le centre des affaires de l’avenue Apoquindo est ainsi responsable de la création d’un ensemble urbain dense, complet et attractif, conclusion heureuse du projet affiché de la municipalité de Las Condes de créer une « commune ville » – comprendre : « comme une ville » – autosuffisante.

Distribution de la population

43L’établissement du schéma lié au cycle de vie permet d’aboutir à une autre conclusion importante : la redistribution de la population de Santiago depuis le centre vers la périphérie, un phénomène identifié et décrit par de nombreux auteurs (De Mattos, 1999 ; Roviraet alii, 2005 ; Observatorio Movilidad Urbana – CAF, 2010 ; Rodriguez, 2007), est confrontée à un mouvement inverse de populations de jeunes et seniors depuis la périphérie vers le, ou les, centre(s).

44Cet état de fait implique la possibilité pour une ville polycentralisée de croître simultanément sous forme de pôles urbains denses et de « sprawl » dans les communes périphériques. Qui plus est, ces deux développements – pourtant opposés – ne sont pas entraînés par des individus aux attentes résidentielles fondamentalement distinctes mais par des personnes socialement, économiquement et culturellement semblables qui se trouvent à des stades différents de leur vie.

45Indiquons que nous identifions une seconde forme importante de mobilité, pour laquelle l’échelle serait plutôt hebdomadaire, entre résidence principale et secondaire(s). Ce phénomène, bien connu au Chili, est exacerbé par la forte inégalité dans la société (Barozet, 2010) qui permet aux individus les plus riches de se rendre aisément propriétaires de plusieurs biens. Or la possibilité de « compléter » le logement principal par des résidences occasionnelles possédant des caractéristiques distinctes constitue un élément majeur de la compréhension du choix résidentiel : ainsi, le choix de l’immeuble « de standing » en tant qu’unique résidence est tout à fait distinct de celui qui s’assortirait de la possession de maisons « à la campagne » ou « à la plage ».

Un idéal en devenir ?

46Peut-on, au regard de ces résultats, conclure à l’apparition d’un nouvel idéal résidentiel ? Pour les jeunes qui, attirés ponctuellement par la vie sociale et culturelle des centres, savent que tôt ou tard ils résideront dans un pavillon avec leur famille ? Pour les personnes âgées qui, seules et peu capables de conduire leur automobile se voient contraintes de quitter leur maison dans la périphérie ? Pour tous ceux d’entre eux qui possèdent une maison – secondaire ou principale - et se satisfont, pour la semaine, d’un appartement métropolitain ? Il semble difficile de répondre par l’affirmative à la question de l’idéal de l’appartement.

47Nous pouvons néanmoins souligner l’importance du phénomène en faveur de l’habitat dense pour les populations de hauts revenus, car même ponctuel il met en évidence l’image positive que peut revêtir l’immeuble, qui, rappelons-le, est loin d’être aussi établie que celle du pavillon. Ce fait autorise à croire à l’existence d’une évolution dans l’imaginaire collectif du mode d’habiter dans un appartement, et à de futurs changements plus nets dans les choix résidentiels.

48Rappelons en outre la nécessité de s’intéresser dans les années à venir à l’évolution des choix résidentiels des actuels « DINKS », qui revendiquent leur urbanité et critiquent le modèle du pavillon unifamilial.

49Enfin, il semble intéressant de considérer le rôle des entreprises immobilières dans l’évolution future des choix résidentiels des individus.

50Nous avons déjà mentionné leur capacité à instaurer une ségrégation « culturelle et de revenus » (Ruffin, 2008), garante supposée du bon voisinage, de la sécurité et de la tranquillité, mais ne peut-on imaginer que ces compagnies aient un impact plus important sur la problématique générale du développement de la métropole ? En effet, chaquesantiaguino est quotidiennement sollicité par ces entreprises grâce à un usage généralisé des média : affiches dans les rues et les stations de métro, émissions de télévision et de radio, publicités sur Internet et dans les journaux. Les slogans et illustrations qui accompagnent ces offres sont aussi étudiés que la décoration des « appartements pilotes ». Et ces derniers reçoivent d’ailleurs quotidiennement la visite de curieux sans intention d’achat, indice que l’intérêt général n’est pas faible. S’ajoutent naturellement la valorisation de la propriété privée dans la culture chilienne et le rêve pour tous d’y accéder, ou d’y accéder à nouveau (Bertrand, 2002 ; Paquette, 2003). Quelle est dans cette conjoncture l’influence véritable des compagnies immobilières, leur capacité à entraîner des individus initialement attirés par le pavillon dans la périphérie à acquérir un appartement central ? James Howard Kunstler (1993) le souligne : « ces produits immobiliers représentent un triomphe […] du marketing sur la civilisation ».

51En outre, en plus de la capacité à influencer la décision par des techniques de marketing, ces compagnies n’ont-elles pas aussi la possibilité de concevoir de nouveaux produits immobiliers « verticaux » qui soient à même de répondre aux attentes de la population plus efficacement qu’un pavillon ? Il existe d’ores et déjà partout dans le monde des immeubles avec piscine et jardin privé pour chaque appartement : les limites en matière de construction sont chaque jour repoussées (Figure 9 et 10).

Figure9 : Projets d’immeubles avec piscines privatives, « Sky Condos » à Lima, Pérou

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 (DCPP Arquitectos) et « Aquaria Grande » à Bombay, Inde (Wadhwa Group)

Figure10 : Projets d’immeubles avec jardins privatifs, « Stairscraper » (Nábito Architects) et « Rødovre Skyscraper » à Copenhague, Danemark

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 (Danish Office Building by MVRDV)

52Ainsi, les entreprises immobilières ont un impact fort sur la question de l’idéal de l’appartement : par leur influence médiatique sur la totalité des Chiliens elles sont susceptibles de construire un imaginaire positif en faveur de l’appartement et par leur capacité à concevoir les nouveaux produits elles peuvent répondre au mieux aux attentes de la population en matière d’immeubles de qualité : la densification urbaine serait-elle aujourd’hui entre les mains des constructeurs et promoteurs immobiliers privés ? Alors que les « aménageurs », urbanistes et politiques, ne sont parvenus depuis des décennies qu’à contraindre – et toujours ponctuellement - une part de la population à opter pour un mode de résidence dense, les grands constructeurs internationaux permettront-ils quant à eux de réduire efficacement et durablement l’étalement urbain que subissent les métropoles du monde entier ? Encouragés par l’augmentation de la richesse d’une part de la population, seront-ils à l’origine d’un changement de paradigme en faveur de la densification, d’abord des centres puis progressivement des marges urbaine, sans que ne soit nullement considérée la durabilité - écologique, éthique ou esthétique -, mais bien en s’appuyant sur le désir de confort et de prestige personnel des leurs clients ?

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