Til jer som i 2021 gjorde indsigelse om huslejen i Applebys Have

Dinaction erIGEN påkrævet – senest 10. august 2023

Denfælles indsigelse om huslejen er afgjort –men NU skal vi videre med deindividuelle sager, som handler om enendnu større nedsættelse og tilbagebetaling af lejen.

Udlejer er desværre i den ”vildfarelse” at også de individuelle sager er blevet løst. Men sagerne er absolut ikke løst. Udlejer har i juli 2023 kun refunderet en lille del af det, som lejerne har krav på.

Huslejenævnet i Københavns Kommune har i juli skrevet til dig i E-boks og bedt om reaktion, hvis din sag skal fortsætte. Ellers afslutter nævnet sagen, og du går glip af yderligere leje-nedsættelse.

LLO vil gerne svare nævnet oghåndtere din sag for dig, baseret også på vores grundige argumentation og fortsatte løbende input.

Det kræver blot at dunu sender os en fuldmagt.

Uden din fuldmagt kan vi ikke gøre det for dig.

Gør dette:

1. Gå i E-boks-app/hjemmeside eller evt. Borger.dk
2. Find brevet fra huslejenævnet 21. juli 2023. Afsender vil være ”Københavns Kommune”.
3. Åbn brevet
4. I app’en trykker du herefter på de 3 små prikker øverst til højre
5. I app’en tryk på ”Del” (på hjemmesiden står der ”Videresend…”)
6. I app’en trykker du herefter på Mail-ikonet
7. Indsæt modtagers e-mail:Applebys.BR@gmail.com
8. Tilføj og tilret denne tekst:

9. Tryk på Send-knappen

Når vi beder dig om at videresende brevet fra nævnet til os, så er det fordi vi dermed også får huslejenævnets sagsnummer for din individuelle sag. Det gør det nemmere og sikrere at håndtere. LLO beder om at vi spørger til dit telefonnummer, men vi har ikke nogen som helst planer om at ringe til dig.

Send hellere til os i dag end i morgen!

Hvis du sender til os efter 10. august, så tør vi ikke love at vi kan nå at svare på dine vegne. Vi er kede af at skulle nævne en dato – men vi prøver blot at hjælpe.

Vi forventer at invitere til nogle eftermiddage/aftener i haven, hvor vi gerne hjælper med ovenstående, hvis teknikken driller. Medbring telefon/tablet/bærbar. Dato/tid udmeldes via Facebook-gruppen.

Der er meget at rette op på for Patrizias nye ledelse. Læs mere i referatet fra det årlige beboermøde 2023 nedenfor.

Referataf det årlige beboermøde den 6. marts 2023 i ejendommen Applebys Have, Applebys Plads 9-31 og 2-6, København

• Ejendommen ejes af Pelargonie A/S, der ejes via Universal-Investment-Luxembourg S.A., Luxembourg. Adm. dir. er Hans Vermeeren. 
• Kapitalfondens forvalter er Patrizia Danmark. Adm. dir. er fra november 2022 Anders Skovgaard Klingbeil. 
• Administrator erDEAS med adm. dir. Rikke Lykke Talchow. 
• Viceværtselskab erDamsgaard Service.

1) Valg af dirigent og referent

Som dirigent blev valgt Thomas Kerdil, der konstaterede at mødet var lovligt indkaldt.

Som referent blev valgt Niels Gravesen.

2) Beboerrepræsentationens beretning

Beboerrepræsentationen aflagde beretning, der er gengivet i det følgende.

Der er fortsat alt for mange grunde til at være utilfreds med udlejer. 

Vedligeholdelsen er fortsat utilstrækkelig. Udlejer ønsker tilsyneladende at spare så meget som overhovedet muligt, uanset effekten på ejendommen og på de mennesker, der bor i den.

Opkrævning af husleje og varme etc. er fortsat fejlbehæftet.

Alt for ofte opleves at mangler og andre problemer ved ejendommen løses alt for langsomt – eller slet ikke. Udlejer bruger ofte irrelevante bortforklaringer til at udskyde eller ”sylte” sager. 

Eksempelvis har udlejer adskillige gange henvist til ”ejerforeningen”, selv om en professionel dansk udlejer (herunder også dennes administrator) burde vide at det – i forholdet mellem udlejer og lejer – alene er udlejer, der har ansvaret, uanset hvilke andre parter eller underleverandører, som udlejer har aftaler med. 

Bortforklaringen virker i øvrigt ekstra absurd, da udlejer os bekendt fortsat ejer og udlejer samtlige 149 bolig-ejerlejligheder i ejerforeningen. Der findes herudover én yderligere ejerlejlighed i form af P-kælderen, som udlejer er medejer af via et P-laug. Men som sagt er bortforklaringen under alle omstændigheder irrelevant for udlejers ansvar over for os lejere.

Nogle eksempler på problemer nævnes i det følgende. Alle disse sager har vi flere gange sendt til udlejers administrator samt til udlejers forvalter direkte.

1. Video-dør-telefoner mangler den fornødne fornyelse. Det er ikke tilstrækkeligt med lyd alene, der skal også fortsat være billede fra kameraet ved gadedøren. Beboerrepræsentationen foreslår igen at man starter udskiftning i én opgang og bruger det herfra nedtagne udstyr som reservedele for øvrige opgange. Udlejers tidligere bortforklaringer (kan ikke skaffe reservedele) accepteres fortsat ikke. Ejendommen er født med video-dørtelefoner, der alle virkede ved indflytning, og fortsat er relevante. Derfor findes video-dørtelefoner også i de nye opgange og i mange andre ejendomme i området, i alle ejendomstyper og prisklasser. Selv om aktuelt produkt evt. er udgået, kan det erstattes af et andet, eller repareres med reservedele fra nedtaget opgang. En beboer oplyste at det allerede er lykkedes at reparere i én opgang vha. Hellerup El, og erfaring herfra kan anvendes i andre opgange.
   Status: Ikke løst.
2. Råd i vinduesrammer som kan medføre sundhedsrisici. I 2023 har problemet stået på i mindst seks år, og blev drøftet på et møde med udlejer i 2017 på ejendommen. Senere hævdedes det at man ville undersøge problemets omfang i andre lejemål, men ingen løsning kom. December 2020 ville man vente med udbedring til varmere vejr, men intet skete. December 2021 sendtes en tømrer for at undersøge, men intet blev udbedret. Man kunne stikke en blyant langt ind i den rådne vinduesramme. I maj 2022 sendte viceværtfirmaet deres egen nyansatte interne tømrer. Men dennes ”kvik-fix” med fyldstof og maling har ikke løst problemet. Efter få uger ser det blot værre ud end før, og der gror svampe på den fortsat rådne vinduesramme. Det er ubegribeligt at udlejer og dennes leverandør kan efterlade en bolig til mennesker på denne måde.
   Status: Ikke løst.
3. En faldstamme, som via etagedækket medførte bankelyde overalt i to lejligheder de fleste af døgnets timer, og sundhedsfare pga. manglende søvn. Efter tre år blev en del af faldstammen udskiftet, og bankelydene forsvandt. Iflg. VVS’erne var det et velkendt problem, der let kunne være løst før. Føromtalte interne tømrer foretog desværre herefter en efterreparation: Et forstørret hul i væggen ind til teknikrummet blev lukket med en ny tung træplade, som han undlod at lade hvile på korrekt underlag, anvendte for korte skruer til, undlod at skrue ind det rette sted og i egnet materiale. Efter nogle uger løsnede den flere kilo tunge træplade sig, og var ved at falde ned i hovedet på beboerne. Udlejers underleverandør har endnu ikke undskyldt eller taget ansvar for det stærkt kritisable arbejde. Genopbygning er endnu ikke sket, da udlejer nægter at gøre det som før reparationen, i en kvalitet som man iflg. LLO har krav på.
   Status: Delvist løst efter tre år.
4. Termoruder, som punkterer, udskiftes ikke. Det gælder blandt andet lejlighed i nr. 9.
   Status: Ikke løst.
5. Vi har gjort udlejer opmærksom på at der er lejemål med utætte vinduer, hvor det regner ind.
   Status: Ikke løst.
6. Metaldøre ud til P-kælderen larmer ofte unødigt meget, måske pga. utilstrækkelig fornyelse af gummilister og/eller dørpumper. Nr. 27 er værst, men øvrige i bl.a nr. 29 og 31 bør også justeres.
   Status: Ikke løst.
7. Støjdæmpende loftsplader, som er blevet ødelagt i flere opgange, fjernes i nogle tilfælde. Men i stedet for at sætte nye loftsplader op, efterlader udlejer i stedet den rå beton, hvilket giver øget støj især i nederste etager med megen trafik. Der bør naturligvis genopsættes støjdæmpende loftsplader hvor de mangler, eksempelvis i nr. 21 stuen, og 31, 1. sal.
   Status: Ikke løst.
8. Låsemekanismen i dørkarmene mellem opgange og vindfang i stueetagen larmer i nogle tilfælde unødigt meget, måske pga. utilstrækkelig justering af låsemekanismen. Der er således ikke tale om problem med dørpumper, men udelukkende med låsemekanismen midt i dørkarmen, der i nogle opgange høres tydeligt allerede når døren åbnes. Også dette giver unødigt meget støj i de nederste etager, hvilket udlejer burde tænke over, når det samtidigt har været svært at tiltrække lejere til stuelejligheder. Låsemekanismen i nr. 31 har hidtil været værst, hvorimod nr. 23 hidtil har været mest rolig. Alle opgange bør dog tjekkes. Særligt slemt er det når både låsemekanisme larmer og akustiske loftsplader mangler.
   Status: Ikke løst.
9. Hvidevarer af god kvalitet er ofte udskiftet med andre af tvivlsom kvalitet, endda med forkerte mål. Uofficiel tilkøbsordning findes, men er ikke ideel. Når der var kvalitets-hvidevarer ved indflytning, så bør der også udskiftes til kvalitet. 
   Status: Ikke løst.
10. Pergola er blevet fjernet af udlejer uden efterfølgende genopbygning. Udlejer har for længe siden afgivet løfte om genetablering, men der er ingen tegn på at det er på vej. 
    Status: Ikke løst.
11. Kloak-lugt opleves i mange lejligheder, måske som følge af konstruktionsfejl, som er konstateret på afløb fra køkkenvask til faldstamme i den gamle bygning, nr. 9-31. Bemærk: Dette er en kendt fejl, som udlejer skal afholde udgiften for. Lejer skal ikke afholde udgiften. Beboerne savner fortsat at der gøres noget effektivt ved problemet. 
    Status: Ikke løst.
12. Renholdelsen i opgangene er for dårlig. Jord ligger ofte overalt på trapperne uden at blive fjernet.
    Status: Ikke løst.
13. Vi har gjort udlejer opmærksom på at der er rotter på ejendommen. Udlejer opfordres til at skifte defekt rist ved døren ved rampen til P-kælder, så rotter ikke kan passere.
    Status: Ikke løst.
14. Vi har foreslået udlejer at forsyne borde-bænke-sættene i haven med en metalplade eller lignende med teksten ”Forbeholdt beboerne”, da naboejendommes ansatte tilsyneladende ikke forstår dette.
    Status: Ikke løst.
15. Varmeregnskaber udsendes fortsat for sent og opkræves ulovligt. Ejendommen forsynes fra to forskellige varmecentraler; en for nr. 2-6 og en anden som forsyner nr. 9-31 og de tre øvrige bygninger i karreen. 
    
    – For nr. 9-31 udløb forrige varmeår/regnskabsår 30. juni 2021, og regnskabet herfor skulle iflg. loven være modtaget af lejerne senest 31. oktober 2021, men det blev først modtaget 14. februar 2022. Dvs. en stor overskridelse af fristen. At der er skiftet administrator, er ingen relevant undskyldning. At der er en grundejerforening involveret i fordeling mellem bygningerne i karreen er heller ingen relevant undskyldning – det viser klar praksis fra ankenævn. 
    
    Beboerrepræsentationen forsøgte forgæves at få fuld indsigt i regnskabsbilag, hvilket udlejer ellers er forpligtet til at give. Vi modtog dele af den nødvendige information, men desværre ikke tilstrækkeligt til at kunne verificere total-omkostningerne i regnskabet. Det har ellers været muligt i tidligere år. 
    
    Beboerrepræsentationen gjorde på vegne af alle lejere indsigelse over varmeregnskabet for nr. 9-31 for så vidt angår fristoverskridelsen. Når udlejer ikke har formået at udsende varmregnskabet rettidigt, så har udlejer iflg. lejeloven tabt retten til efterbetaling fra de lejere, der har brugt mere end acontobetalingen. Dette er lovgivers måde at motivere udlejere til at overholde fristen. Men udlejer har alligevel opkrævet efterbetalingen, hvilket er en lovovertrædelse fra udlejers side. 
    
    Hvis udlejer ikke vil erkende dettes, så er udlejer forpligtet til enten at indbringe vores indsigelse for huslejenævnet, eller tilbagebetale det ulovligt opkrævede. Men udlejer har hverken indbragt eller tilbagebetalt. 
    
    – For varmeåret, der udløb 30. juni 2022, har lejerne i nr. 9-31 fortsat ikke modtaget varmeregnskab. Dvs. igen en stor overskridelse. Vi kunne frygte at udlejer vil forsøge at gentage ulovlighederne fra forrige varmeår.
    
    – For nr. 2-6 er der tilsvarende ulovligheder. Varmeåret udløber her 30. november. Så vidt vi har fået oplyst har udlejer her visse år helt undladt at udsende de lovpligtige forbrugsregnskaber (varme og/eller vand). Det har tilsyneladende stået på gennem flere år. Det gælder naturligvis samme regler. Hvis man i øvrigt oplever urimelige aconto-opkrævninger, som ikke svarer til det forventede forbrug, bør man gøre indsigelse til huslejenævnet. 
    
    Status: Ikke løst.
16. Huslejen er fortsat ulovlig pga. forkert opgjorte skatter og afgifter siden 2019. Der er intet nyt i sagen her i 2023. Lejerne vandt egentlig sagen i 2019 hvor huslejenævnet afviste udlejers varsling fra 2019. Men udlejer har forsømt efterfølgende at foretage en korrekt omberegning i flere år. Og ved udlejers varsling i 2021 er bl.a anvendt et helt forkert udgangspunkt for reguleringen. Reglerne om overvæltning af skatter og afgifter på lejerne bygger iflg. lovgiver på et refusionsprincip. Det er derfor grotesk at udlejer tilsyneladende har forestillet sig at man kunne få en slags ”dobbeltdækning” ved at opkræve de samme skatter og afgifter i både gamle og nye opgange, uden at korrigere korrekt for tilbygningen. Udlejers gentagne ulovligheder omkring lejeberegninger er klart utilfredsstillende. LLO er engageret i dette punkt med høj prioritet. Der er rejst fælles indsigelse i juli 2021, og sagen er indbragt for huslejenævnet. I forlængelse heraf har et meget betydeligt antal lejere efter råd også fra LLO nu også i december 2021 foretaget individuelle indsigelser vedr. skatter og afgifter, med henblik på korrektion af lejen tilbage fra 2019. 
    Status: Ikke løst.
17. Udlejer betaler fortsat for sent til beboerrepræsentationen. Lejernes indbetaling til beboerrepræsentationen for de sidste 5 måneder i 2022 samt 2 første måneder i 2023 havde udlejer fortsat ikke udbetalt ved seneste kontrol i februar 2023. Generelt betaler udlejer kun 1 gang årligt, og først når beboerrepræsentationen rykker for betaling. Udlejers ulovligheder på dette område har nu stået på i flere år. Det er sært at udlejer ønsker at fremstå som ”dårlig betaler”. Der skal iht. lejeloven overføres betaling til beboer­repræsentationen i takt med indbetalingerne, dvs. månedligt inden månedens udgang.
    Status: Ikke løst.
18. Lampe ved nedkørsel, som var gået i stykker, blev fjernet, men ikke udskiftet til ny. I stedet har uisolerede potentielt farlige el-ledninger stukket ud fra monteringsstedet længe. 
    Status: Løst efter 2 år.
19. Vi har opfordret udlejer til via DEAS udsender både husorden og udlejers tillægsregler for hundehold jævnligt, f.eks. årligt, til alle lejere. Ejendommen har en husorden vedtaget af beboermødet. Denne er fortsat gældende, og skal respekteres af alle. 
    Status: Løst.

Der verserer således fortsat et meget stort antal – over 50 – huslejenævnssager på ejendommen, og flere kan komme til, hvis udlejers vedligeholdelse og udbedring af mangler ikke snart forbedres.

At udlejer binder nye lejere med 12 måneders uopsigelighed, tyder fortsat på at udlejer ved at nye lejere ofte bliver skuffede over de faktiske forhold i ejendommen jf. ovenstående.

Administrator hos DEAS tilkendegav tidligere at de ønskede et godt og smidigt forhold til beboerne og beboerrepræsentationen. Beboerrepræsentationen håbede derfor tidligere at DEAS ville demonstrere dette i praksis og bidrage til at løse nogle af alle problemerne, uanset hvornår og hvordan de var opstået. Som det fremgår, savner vi i den grad at se det i praksis.

Også udlejer burde ellers kunne se en fordel i at rette op på det omdømme, som udlejer og ejendommen har fået. Patrizia har nu ansat en ny ansvarlig for vores ejendom. Vi har set tegn på en positiv ånd og handlekraft, men bemærker at der også skal en stor indsats til for at løse alle de nævnte problemer. Ellers hjælper det ikke på Patrizias omdømme.

Fra årets løb bør nogle få andre sager også omtales:

• Distortion 2022: Der kom ingen nabo-information til os, selv om ejendommen ligger få hundrede meter fra Distortions fest-område ved Langebro. Distortion havde glemt vores eksistens, og glemt at vores åbne gård naturligvis burde afspærres, for at undgå gener for beboerne og øgede omkostninger for udlejer. Vi skrev til Distortion, vicevært, DEAS og Patrizia. Distortion tilbød i sidste øjeblik en delvis afspærring. Beboere agerede en slags vagter, for at undgå at uopdragne mennesker skabte yderligere gener på ejendommen. Pga. beboerrepræsentationens indgriben og med hjælp fra andre beboere endte det således godt. 
• Finansforbundets byggeplads i 2023: Uden noget som helst nabo-information og forvarsel begyndte Finansforbundet på en større, langvarig ombygning. I første omgang afspærrede de brandveje, fjernede niveaufri adgang, og der var udsigt til øvrige gener, bl.a træfældning og støj uden for de tilladte tidsrum. Beboerrepræsentationen skrev til vores udlejer, Finansforbundet, kommunen og brandmyndigheder. Patrizia arrangerede møde med Finansforbundets byggeleder, hvilket vi var glade for. Byggepladsplan mv. blev væsentligt ændret og forbedret efter vores klage. Det er dog fortsat ikke ideelt for nr. 2-6. Efterfølgende har vi også indskærpet reglerne for støj og varsling heraf, over for entreprenøren.
• Boligskattereformen har også stor betydning for lejere, der i København kan frygte store afledte lejestigninger. Det er politikernes hensigt at stigningen skal indfases over en længere periode, men meget kan gå galt. Vi har givet input til LLO’s høringssvar, således at vi forhåbentlig kan sikres bedst muligt imod eventuelle fejl, uanset om de begås af myndigheder eller udlejer.

3) Årsregnskab for sidste år

Årsregnskabet blev gennemgået og godkendt.

4) Fremtidig virksomhed

Beboerrepræsentationen vil søge at arbejde videre med at skabe opmærksomhed om problemerne oplevet i ejendommen, både over for vicevært, administrator, udlejer, LLO, huslejenævnet, ankenævnet, samt Grundejernes Investeringsfond i det omfang tvangsvedligeholdelse måtte blive nødvendig. 

I øvrigt oplyses at beboere også har adgang til individuel hjælp fra LLO gennem vores fælles medlemskab. Ved henvendelse til LLO oplyses vores foreningsnummer 110182.

5) Fastsættelse af beløb til dækning af beboerrepræsentationens arbejde

Beboermødet vedtog at beløbet fortsat skulle udgøre 41,83 kr. pr. måned pr. lejemål. 

6) Valg af beboerrepræsentanter og valg af revisor

Følgende stillede op som beboerrepræsentanter og blev alle valgt:

• Niels Gravesen
• Thomas Kerdil
• Henriette Nolsøe

Følgende stillede op som suppleanter til beboerrepræsentationen og blev alle valgt:

• Hans Heepe
• Peter Høy

Som revisor opstillede og blev valgt:

• Kim Christensen

7) Eventuelt

• Flere beboere ønskede at udlejer gennemfører en ny cykeloprydning. Beboerrepræsentationen er enig heri.
• En beboer oplyste at nogle lejere har fået nedsat lejen for en P-plads i kælderen, tilsyneladende fra 1.500 kr/måned til 750 kr/måned.
• Pga. fortsatte cykeltyverier fra P-kælder opfordredes udlejer til at kontrollere at opsatte videokameraer er funktionsdygtige og fanger det rigtige område i og omkring P-kælder.
• Borehammer udlånes fortsat af Anette Dreyer (se opslag i opgange for kontaktinfo)

Dirigenten konstaterede at dagsordenen var udtømt og afsluttede mødet.

There is something rotten at Applebys Plads. And it is the wooden frames of the 5th floor Velux windows (the old building, no. 9-31). These windows are mounted in the slanted roof. Please check if you have the same issue with your windows so that we can have all fixed at the same time (hopefully).

The description is available so that current and potential tenants can be properly warned about this annoying problem – and the inability or unwillingness of the landlord to do anything about it.  

Multiple landlords have been requested to solve the problem, that can be traced back at least six years (Meeting with the landlord in 2017). At some point 2-3 years ago, the landlord claimed they were conducting a survey of all 5th floor windows to get to know the extent of the problem and come up with a maintenance plan. Nothing resulted from this activity it seems.

December 2020

The issue is visible on the crumbling wooden frame and the evidently unintended “ventilation” of the window in the lower right corner of the window).

We requested that this issue be fixed asap. The landlord wanted to await the warmer spring temperatures as changing the window will take hours or days with the window unmounted.

December 2021

Well, the windows were not fixed in 2021…

Landlord sends “carpenter” to gauge the depth of the problem. It has further deteriorated. The tip of a wooden pencil (2-3 cm) disappears way into the wooden window frame.

May 2022

Landlord sends “carpenter” again to fix the rotten wood in the frame. The crumbling frame is rotten through to the other (external) side of the window.

June 2022

At first it looks better, but after 2-3 weeks the dye of the rotten wood becomes visible on the surface of the artificial wood filler. Visibly the “carpenter’s” solution now looks worse that before this “quick fix”.

March 2023

The filler material seems to be semi-permeable, and fungi grows on the surface.

• When will this be properly fixed?
• Is 5-6 years lead time sufficient to take some real action?
• How many apartments have this issue?
• Does this problem live up to the standard that tenants can expect?

What to do next?

We suggest that the landlord should revert with a plan for a proper repair for the rotten windows (all affected apartments).

The landlord is Pelargonie A/S, managed byPatrizia Denmark and administrated byDEAS. Caretaker isDamsgaard Service.

Udlejer er fortsat på kant med huslejenævnets afgørelser. Lejere er fortsat utilfredse med vedligeholdelsen. Læs mere i referatet fra det årlige beboermøde nedenfor.

Referat af det årlige beboermøde den 24. marts 2022 i ejendommen Applebys Have, Applebys Plads 9-31 og 2-6, København

Ejendommen ejes af Pelargonie A/S, der ejes via Universal-Investment-Luxembourg S.A., Luxembourg. Forvalter er kapitalfondenPatrizia. Adm. dir. er Louise Hertz. Administrator er DEAS.

1) Valg af dirigent og referent

Som dirigent blev valgt Søren Sneftrup, der konstaterede at mødet var lovligt indkaldt.

Som referent blev valgt Niels Gravesen.

2) Beboerrepræsentationens beretning

Beboerrepræsentationen aflagde beretning.

Der er fortsat alt for mange grunde til at være utilfreds med udlejer. Alt for ofte opleves at mangler og andre problemer ved ejendommen løses alt for langsomt – eller slet ikke. 

Vedligeholdelsen er fortsat utilstrækkelig. Udlejer ønsker tilsyneladende at spare så meget som overhovedet muligt, uanset effekten på ejendommen og på de mennesker, der bor i den.

Nogle få eksempler nævnes i det følgende.

Video-dør-telefoner mangler den fornødne fornyelse. Beboerrepræsentationen foreslår nu konkret at man starter udskiftning i én opgang og bruger det herfra nedtagne udstyr som reservedele for øvrige opgange. Udlejers tidligere bortforklaringer (kan ikke skaffe reservedele) accepteres fortsat ikke. Ejendommen er født med video-dørtelefoner, der alle virkede ved indflytning, og fortsat er relevante. Derfor findes video-dørtelefoner også i de nye opgange og i mange andre ejendomme i området, i alle ejendomstyper og prisklasser. Selv om aktuelt produkt evt. er udgået, kan det erstattes af et andet, eller repareres med reservedele fra nedtaget opgang.

Kloak-lugt opleves i mange lejligheder, måske som følge af konstruktionsfejl. Beboerne savner at der gøres noget effektivt ved problemet.

Råd i vinduer som kan medføre sundhedsrisici er meldt til udlejers viceværtfirma – men det er fortsat uafklaret om og hvornår udlejer vil udføre en reparation. Der burde slet ikke være tvivl om at den slags skal løses og at det bør gå stærkt.

En faldstamme, som pludseligt via etagedækket medfører bankelyde overalt i to lejligheder de fleste af døgnets timer, er meldt til vicevært flere gange. Udbedring heraf afventer også udlejer, selv om sundhedsfaren ved vedvarende utilstrækkelig søvn også er velkendt.

Termoruder, som punkterer, udskiftes ikke.

Lampe ved nedkørsel, som var gået i stykker, blev fjernet, men ikke udskiftet til ny. I stedet har uisolerede potentielt farlige el-ledninger stukket ud fra monteringsstedet længe. Beboerrepræsentationen ved ikke om der er spænding på.

Akustiske loftsplader, som er blevet ødelagt i opgange, fjernes i nogle tilfælde. Men i stedet for at sætte nye loftsplader op, efterlader udlejer i stedet den rå beton, hvilket giver øget støj især i nederste etager med megen trafik.

Metaldørene ud til P-kælderen larmer ofte unødigt meget, måske pga. utilstrækkelig fornyelse af gummilister og/eller dørpumper.

Låsemekanismen i dørene mellem opgange og vindfang i stueetagen larmer i nogle tilfælde unødigt meget, måske pga. utilstrækkelig justering af låsemekanismen. Også dette giver unødigt meget støj i de nederste etager, hvilket udlejer særligt burde tænke over, når det samtidigt ser ud til at være ekstra svært at tiltrække lejere til stuelejlighederne. 

Pergola er blevet fjernet af udlejer uden efterfølgende genopbygning. Udlejer har for længe siden afgivet løfte om genetablering, men der er ingen tegn på at det er på vej. 

Hvidevarer af god kvalitet er ofte udskiftet med andre af tvivlsom kvalitet, endda med forkerte mål. Uofficiel tilkøbsordning findes, men er ikke ideel. Når der var kvalitets-hvidevarer ved indflytning, så bør der også udskiftes til kvalitet. 

Renholdelsen i opgangene er for dårlig. Jord ligger ofte overalt på trapperne uden at blive fjernet.

At udlejer binder nye lejere med 12 måneders uopsigelighed, tyder fortsat på at udlejer ved at nye lejere ofte bliver skuffede over de faktiske forhold i ejendommens jvf ovenstående.

Varmeregnskab udsendes for sent og er ulovligt. Ejendommen forsynes fra to forskellige varmecentraler; en for nr. 2-6 og en anden som forsyner nr. 9-31 og de tre øvrige bygninger i karreen. For nr. 9-31 udløb regnskabsåret 30. juni 2021, og regnskabet herfor skal iflg. loven være modtaget af lejerne senest 31. oktober 2021, men det blev først modtaget 14. februar 2022. Dvs en stor overskridelse af fristen. At der er skiftet administrator, er ingen relevant undskyldning. At der er en grundejerforening involveret i fordeling mellem bygningerne i karreen er heller ingen relevant undskyldning – det viser klar praksis fra ankenævn. Beboerrepræsentationen har forgæves forsøgt at få fuld indsigt i regnskabsbilag, hvilket udlejer ellers er forpligtet til at give. Vi har modtaget dele af den nødvendige information, men desværre ikke tilstrækkeligt til at kunne verificere total-omkostningerne i regnskabet. Det har ellers været muligt i tidligere år. Beboerrepræsentationen har på vegne af alle lejere gjort indsigelse over varmeregnskabet for nr. 9-31 for så vidt angår fristoverskridelsen. Når udlejer ikke har formået at udsende varmregnskabet rettidigt, så har udlejer iflg. lejeloven tabt retten til efterbetaling fra de lejere, der har brugt mere end acontobetalingen. Dette er lovgivers måde at motivere udlejere til at overholde fristen. Men udlejer har alligevel opkrævet efterbetalingen, hvilket er en lovovertrædelse fra udlejers side. Beboerrepræsentationen håber at udlejer vil erkende dette, men ellers er udlejer forpligtet til at indbringe sagen for huslejenævnet, som heldigvis kender loven.

Huslejen er fortsat ulovlig pga. forkert opgjorte skatter og afgifter siden 2019. Lejerne vandt egentlig sagen i 2019 hvor huslejenævnet afviste udlejers varsling fra 2019. Men udlejer har forsømt efterfølgende at foretage en korrekt omberegning i flere år. Og ved udlejers varsling i 2021 er bl.a anvendt et helt forkert udgangspunkt for reguleringen. Reglerne om overvæltning af skatter og afgifter på lejerne bygger iflg. lovgiver på et refusionsprincip. Det er derfor grotesk at udlejer tilsyneladende har forestillet sig at man kunne få en slags ”dobbeltdækning” ved at opkræve de samme skatter og afgifter i både gamle og nye opgange, uden at korrigere korrekt for tilbygningen. Udlejers gentagne ulovligheder omkring lejeberegninger er klart utilfredsstillende. LLO er engageret i dette punkt med høj prioritet. Der er rejst fælles indsigelse i juli 2021, og sagen er indbragt for huslejenævnet. I forlængelse heraf har et meget betydeligt antal lejere efter råd også fra LLO nu også i december 2021 foretaget individuelle indsigelser vedr. skatter og afgifter, med henblik på korrektion af lejen tilbage fra 2019.

Der verserer således et meget stort antal – over 50 – huslejenævnssager på ejendommen, og flere kan komme til, hvis udlejers vedligeholdelse og udbedring af mangler ikke snart forbedres.

Administrator hos DEAS har mundtligt tilkendegivet at de ønsker et godt og smidigt forhold til beboerne og beboerrepræsentationen. Beboerrepræsentationen håber derfor at DEAS nu demonstrerer dette i praksis og bidrager til at løse nogle af alle problemerne, uanset hvornår og hvordan de er opstået. Også udlejer burde kunne se en fordel i at rette op på det omdømme, som udlejer og ejendommen er ved at få.

Fra andre beboere blev det tilføjet at der desuden også er lejemål med utætte vinduer, hvor det regner ind, samt rotter.Begge dele bør naturligvis udbedres.

3) Årsregnskab for sidste år

Årsregnskabet blev gennemgået og godkendt.

Lejernes indbetaling for oktober, november og december 2021 er medtaget som et tilgodehavende i 2021-regnskabet, da udlejer i strid med lejeloven fortsat ikke har betalt rettidigt. Udlejers ulovligheder på dette område er desværre fortsat ind i 2022, også efter skiftet til ny administrator. Der skal iht. lejeloven overføres betaling til beboerrepræsentationen i takt med indbetalingerne, dvs. månedligt inden månedens udgang.

4) Fremtidig virksomhed

Beboerrepræsentationen vil arbejde videre med at skabe opmærksomhed om problemerne oplevet i ejendommen, både over for vicevært, administrator, udlejer, LLO, huslejenævnet, ankenævnet, samt Grundejernes Investeringsfond i det omfang tvangsvedligeholdelse måtte blive nødvendig. 

I øvrigt oplyses at beboere også har adgang til individuel hjælp fra LLO gennem vores fælles medlemskab. Ved henvendelse til LLO oplyses vores foreningsnummer 110182.

5) Fastsættelse af beløb til dækning af beboerrepræsentationens arbejde

Ved en beklagelig fejl fremgik punktet ikke af dagsordenen. Dette var dog uden reel betydning, idet der ikke var lagt op til nogen ændring af beslutningen fra det nærmest forudgående beboermøde, hvor det blev vedtaget af opkræve 41,83 kr. pr. måned pr. lejemål. 

Dirigenten spurgte om der var nogen indvendinger mod at punktet blev behandlet, hvilket ikke var tilfældet. Beboermødet optog således i enighed punktet på dagsorden. Beboermødet vedtog herefter at genbekræfte at beløbet fortsat skulle udgøre 41,83 kr. pr. måned pr. lejemål. 

6) Valg af beboerrepræsentanter og valg af revisor

Følgende stillede op som beboerrepræsentanter og blev alle valgt:

• Niels Gravesen
• Thomas Kerdil
• Rikke Rasmussen

Følgende stillede op som suppleanter til beboerrepræsentationen og blev alle valgt:

• Hans Heepe
• Peter Høy
• Alessandro Setti 
• Henriette Nolsøe

Som revisor opstillede og blev valgt:

• Kim Christensen

7) Eventuelt

Der blev opfordret til at udlejer via DEAS udsender både husorden og udlejers tillægsregler for hundehold jævnligt, f.eks. årligt, til alle lejere. Ejendommen har en husorden vedtaget af beboermødet. Denne er fortsat gældende, og skal respekteres af alle. 

Det blev foreslået at udlejer forsyner borde-bænke-sættene i haven med en metalplade eller lignende med teksten ”Forbeholdt beboerne”, da naboejendommes ansatte tilsyneladende ikke forstår dette.

Dirigenten konstaterede at dagsordenen var udtømt og afsluttede mødet.

Her kan man bl.a læse om udlejer Patrizia’s utilstrækkelige vedligeholdelse og ulovlige lejeberegning på Applebys Plads.

Vi håber at kapitalfonden Patrizia tænker over at det kan være lettere at tiltrække lejere, hvis kvaliteten højnes.

DIN action er påkrævet – INDEN nytår

Kære lejer på Applebys Plads,

I bør alle – hver især – INDEN nytår – sende en e-mail til Huslejenævnet, med indhold som i nedenstående skabelon.

Beboerrepræsentationen kan IKKE gøre det for dig. Du skal SELV gøre det, nu.

SKABELON:

Du skal tilføje dit eget navn og adresse i skabelonen – og sende e-mailen til husleje@kk.dk

Intern uddybning og forklaring:

Vi har i beboerrepræsentationen tidligere informeret om at udlejer har opgjort leje-regulering pga. “skatter og afgifter” forkert siden 2019. Dvs. at din leje er noget højere end den burde være. 

Med alle mulige forbehold om utilstrækkelige oplysninger ser det ud til at hvert lejemål i gennemsnit betaler 0-500 kr. for meget om måneden – hver måned. Det kan blive til en del i det lange løb. 

Den fælles indsigelse fra 2021 kan iflg. LLO kun afhjælpe en lilledel af problemet, nemlig den seneste meget lillestigning fra 2021. 

Vi og LLO mener derimod at der burde have været etfald pr. lejemål, allerede siden 2019, pga. udvidelsen af ejendommen. Denne type uenighed om et fald i lejen kan (desværre) kun afgøres ved at den enkelte lejer rejser individuel sag i huslejenævnet. 

Beboerrepræsentationen kanIKKE gøre det for dig. Du skalSELV gøre noget – men det er heldigvislet, hvis du læser videre. 

Vi har fra LLO modtaget en “skabelon” til en indsigelse. Du kan blot kopiere teksten ind i en e-mail, som du selv sender til huslejenævnet på den anførte adresse. 

Herefter vil nævnet senere opkræve dig et gebyr på 315 kr., som du selv skal betale. 

Hvis sagen tabes, er dette gebyr på 315 kr. tabt. Hverken vi i beboerrepræsentationen eller LLO kan garantere at sagen vindes. Det er tværtimod før set at ellers oplagte sager kan tabes. Du bør derfor mentalt betragte gebyret som en slags “lodseddel”. Vi skriver kun dette for at du ikke får for høje forventninger. 

Og nej, hvis du ikke selv rejser individuel sag, så får duIKKE glæde af hvis andre har rejst sag og vundet. Selv om du senere måske kunne henvise til andres sager, så vilDIT krav på det tidspunkt sandsynligvis være forældet. Derfor er det nødvendigt at duSELV gør noget, allerede nu.

Hvis du ønsker (mulighed for) nedsættelse fra 1.1.2019, så skal du sende mailenINDEN 31.12.2021. 

Efter at du har sendt mailen, forventes nævnet i første omgang at “parkere” disse individuelle sager, ind til nævnet har afgjort den fælles indsigelse. Derefter har LLO tilbudt at indtræde og gøre det yderligere praktiske arbejde for hver enkelt lejer. Nærmest på “samlebånd”. Men altså kun hvis du allerede nu, inden 31.12.2021, har sendt indsigelsen til huslejenævnet.

Skabelonen er slået op i Facebook-gruppen og på hjemmesiden af hensyn til dem, der ikke er med i FB-gruppen. Vi forsøger også at komme rundt med opslag på opgangsdørene. Hvis du har naboer, der hverken ser FB-gruppe, hjemmeside eller opgangsdøre, så er du velkommen til at hjælpe med at sprede budskabet til dem.

English abstract:

The tenant association suggests that all tenants (1 per apartment) should send an e-mail to the rent board claiming that the rent is too high, due to errors in the landlord’s calculation of taxes included in the rent.

You can use the template in thegrey box above (the text starting with “Kære Huslejenævn”and ending with “Med venlig hilsen”). Remember toadd your full name and full address. Send the e-mail tohusleje@kk.dk

The rent board will charge you a fee of 315 DKK. There is no guarantee that you will win the case, so this fee might be lost.