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はてなキーワード:賃貸借契約とは
二親等（場所によっては三親等）以内の親族との賃貸借契約の場合は家賃を振り込んだ通帳の写しとかがないと住宅手当が支給されないって自治体が多いけど、法人は親とは別人格だし、会社の経営の実態（親族と同一視できる法人か）とかまで調査しなきゃいけないってなると総務部門も仕事増やしたくないから黙認だろうね
親が金持ちの奴がいてさ。
そいつ（成金息子と呼ぶ）が持ってる車（残クレで有名なアレ）と住んでるマンション（コンシェルジュ付の2LDK）は親の会社名義になってんのよ。
親の会社と成金息子が車と家それぞれ賃貸借契約をかわしてるらしい。
そんでさ、そいつの家遊びに行った時に本棚に契約書があったから「契約書なんか作るんだねー」って言ったら「一応ね」って言ってて、中身読んだら驚愕したよ。
車については「成金息子は月〇〇円の賃料を成金社に払う。燃料、車検、保険などの費用は成金社で負担する」って感じ。
そんでその〇〇円ってのは成金息子のマンションから職場までの距離で支給される通勤費とピッタリ同じ金額。
マンションは「成金息子は月〇〇円の賃料を成金社に払う。ただし、成金社は成金息子の申し出があれば月××円を限度に賃料を免除する」って感じ。
そんで◯◯円から××円を差し引いた金額ってのがうちの職場の住宅補助の上限額。
つまり成金息子は職場からもらった通勤費と住宅補助だけ親に払ってるだけ。
本来なら〇〇円の家賃を負担してる場合に住宅補助上限額が出る。
そいつは形だけ◯◯円の家賃として申請して、最初から××円は免除してもらう気でいる。
ガソリンも何もかも会社負担なら交通費だって本来は不要なはず。
これって詐欺じゃね？
普通賃貸借契約でも借地借家法３２条に基づく裁判をすれば値上げに関しては争うことができるけど、周辺の家賃が上がっていたら、勝つ可能性はなさそうだし、家賃の妥当性を争うにしても不動産鑑定士に頼まないといけない。
不動産鑑定士に頼むのもタダではなく、正式なやつだと１０万円単位はかかる。
定期借家契約だと更新の時は大家の言いなりだから争う余地はないし…。
ちなみにリースバック契約の時に騙されたとか勘違いしていただと詐欺や錯誤で争うことができるし、契約するまで事務所に閉じ込められたケースだと強迫で争うこともできる。
ただ、ここら辺はVマジック司法書士 民法や民事訴訟法、最高裁の司法修習のテキストで勉強して弁護士の資格持っていたとしても、当事者目線だと客観的に事実認定ができなくなってしまい、思っていたのと違う方向に行ってしまうことはよくある。
どんなに安くても２０万円単位ではかかるんで、リースバック契約をした後で争うのはすごくつらい。
ちなみにリースバック契約の家賃だが、うちは周辺の利回り＋α程度で考えてるんで、そのまま売り飛ばして、普通に借りたほうが安いことがあるにはあるぞ。
議案第54号 の議事録では、明確な答弁は差し控えたい状況であるとのことで、
状況が明確に示されてはおらず、また配布資料等は確認できないため議事録から、状況を推察してみました。
占有権原という部分について、
法的な解釈が我々市と相違があるというところで平行線をたどっている・・・
・・・法的な解釈という部分に、最終的にはなっておりますので、言葉を濁すような答弁になって恐縮ですが、
我々も、そこが争点となった訴訟を控えておりますので、全てのところが申し上げにくいというところも含め御理解をいただきたい
・・・委員おっしゃるところも含めて、今、法的な解釈というところで相違があるというところで、現状では御理解をいただきたいと思います。
１ 該当の議事録
https://www.city.bizen.okayama.jp/uploaded/attachment/26868.pdf
２ 関係条例 （Reiki-Base） https://www.city.bizen.okayama.jp/soshiki/5/5995.html
備前市備前焼伝統産業会館設置条例 平成17年3月22日 条例第176条
別表(第13条、第15条関係)
室名
利用料金(月額)
備考
100,000円
1階 貸店舗1
50,000円
1階 貸店舗2
100,000円
同上
備前市備前焼伝統産業会館設置条例施行規則 平成17年3月22日 規則第132号
第22条
2 行政財産の使用許可の期間は、1年を超えることができない。
ただし、電柱又はガス管その他の埋設物を設置するため使用させるとき
３ 推察される事案の概要
市所有の会館について,指定管理者を指定し管理運営をさせていた。
指定期間が満了した。
指定期間が満了したものの,一部テナントが占有を継続している。
４ 推察される自治体側の主張
指定管理者は備前市備前焼伝統産業会館設置条例（第5条）に定める業務を行う。
会館は行政財産であり,1年を超えない範囲で使用許可を行う（備前市公有財産規則第22条2項）
使用許可の期間は満了したため,満了後テナントは会館を使用することはできない。
会館の所有権は,自治体にあり,所有権に基づき、会館の明渡しを求める。
原告は,〇年×月△日当時,会館を所有していた。
よって,原告は、被告に対し,所有権に基づき,会館の明渡しを求める。
５ 推察されるテナント側の主張
（賃貸借）民601条
問題点・・・テナント側から指定管理者に対して賃借権を主張できても
賃貸借契約がらみの裁判を起こそうと思ったら、起こされた場合、最低限ここら辺は読んでおいたほうがいいな
https://www.courts.go.jp/saikosai/vc-files/saikosai/shihoukensyujyo/303ruikeibetu-honbun.pdf
p117以降に重要なことが書いてある。
https://www.courts.go.jp/saikosai/vc-files/saikosai/shihoukensyujyo/302sinmonken-honbun.pdf
新問研
新問研で要件事実を解説していて、民事訴訟法はVマジック 司法書士やリアリスティック 司法書士が比較的わかりやすいので、読んでも理解できないなら目を通しておいたほうがいい
増田ちゃんが賃貸借契約で困ったことがあるんすね、理解したっす。一つずつ見てみるっす。
契約満了日で解約したい場合、本来ならそのまま契約が終わるはずっす。ただ、契約満了1カ月前に通知が必要っていう条件を守っていないことが問題っす。契約内容に「契約満了1カ月前までに通知が必要」と書かれている以上、それを守らなければ途中解除と同じ扱いになるっす。
契約満了1カ月前に通知がないと、自動的に契約が更新されることが多いっす。増田ちゃんが通知を送ったのが満了日1カ月前を過ぎたということで、その時点で1カ月契約が発動し、更新料が発生することになるっす。無理が通る場合もあるけど、規約に基づくなら仕方ないっす。
国民生活センターは正しいっす。他にも地域の消費生活センターや、弁護士に相談するのも良いかもしれないっす。これらの機関は直接アドバイスをくれるから、早めに動いた方がいいっすよ。
正直に言うと、細かい契約内容をしっかり確認してなかったのが原因っすね。契約書はちゃんと読んで、分かりにくいところは事前に確認するのが大事っす。次から気をつけてほしいっす。
ちょっと自分がバカだったな、と思うのですが賃貸トラブルに巻き込まれてしまったので誰か教えてください。
1)そもそも契約満了日で解約なのになぜ途中解除の規約が適用されるのでしょうか？
＜質問文＞日本でホストファミリーになるには、賃貸契約の問題あるから、実質的に持ち家・持ちマンションでないと厳しい気がするのは気のせいですか？民法第612条1.賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。2.賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる
＜Bardちゃんの回答案1＞
気のせいではありません。民法第612条の規定により、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲渡し、又は賃借物を転貸することができません。賃貸物とは、賃貸借契約の対象となる不動産のことで、マンションやアパート、戸建て住宅などが該当します。
ホストファミリーになるということは、賃借物である自宅を外国人留学生に居住させることを意味します。この場合、賃貸人の承諾を得ずに留学生に自宅を使用させると、賃貸契約違反となり、賃貸人から契約解除をされる可能性があります。
そのため、日本でホストファミリーになるには、賃貸人の承諾を得ることが必須となります。賃貸人によっては、ホストファミリーになることを許可してくれる場合もありますが、事前に賃貸契約の内容を確認しておくことが重要です。
また、賃貸人から承諾を得たとしても、賃貸契約の内容によっては、ホストファミリーとして活動できる範囲が制限される可能性があります。例えば、留学生の滞在期間や人数、使用できる部屋数などが定められている場合もあります。
以上のことから、日本でホストファミリーになるには、実質的に持ち家・持ちマンションでないと厳しいと感じるのは、正しい判断と言えるでしょう。
＜Bardちゃんの回答案２＞
気のせいではありません。日本では、賃貸契約で転貸を禁止する条項が一般的です。そのため、ホストファミリーとして、賃貸物件で外国人留学生を受け入れるには、賃貸人の承諾を得る必要があります。
賃貸人の承諾を得ることは、必ずしも難しいことではありません。しかし、賃貸人によっては、転貸に同意しないこともあります。その場合は、持ち家・持ちマンションでなければ、ホストファミリーになることは難しいでしょう。
ただし、賃貸契約の転貸に関する条項は、必ずしも厳格に適用されるとは限りません。賃貸人との交渉次第では、転貸を認めてもらうことができる可能性もあります。
具体的には、以下の点をアピールするとよいでしょう。
また、賃貸人との信頼関係を築くことも重要です。賃貸人と良好な関係を築いておけば、転貸を認めてもらいやすくなるでしょう。
なお、賃貸物件でホストファミリーになる場合は、以下の点にも注意が必要です。
官報の電子版が無料でインターネットで閲覧できるようになるんだと。
https://b.hatena.ne.jp/entry/s/www.itmedia.co.jp/news/articles/2312/07/news099.html
あまりブクマもつかずスルーされてるが、この官報には裁判所で破産宣言を受けた破産者の住所・氏名が掲載されており、その破産者情報も「無料で自由に」ネットで公開され閲覧できることになる。
電子版が正本になる以上当たり前のことで、「金貸して」「貸すよ、でもちゃんと返してね」と義務履行の責任を負う大人同士が交わした合法な賃貸借契約を、貸し手の同意に基づかずに国家権力が一方的に借金チャラにして貸し手に一方的に損害を負わせてしまうのだから、最低限の貸し手保護のため必要なことである。「個人情報保護」などといって官報から破産者情報を隠して「広く知らしめる」ことを怠れば、今後債権を負うことになる個人の権利（防衛権）を侵害することになる。
さてそこで、破産者マップを思い出す。はてブでも大いにブクマがついて盛り上がった。
「広く国民に知らしめる」ことが目的の官報の情報（著作権の対象でもない）をネットに掲載しただけで、運営者がはてブで猛バッシングされていた。
https://b.hatena.ne.jp/entry/s/www.bengo4.com/c_23/n_9385/
今ではすっかりあって当たり前になったグーグルストリートビューも、サービス提供開始当時は反対意見ばかりだったのを思い出す。
いわく「家の外見を知られるのはプライバシー侵害だ」「これを肯定する人はストーカーだ」「離れた場所から誰でも家を見られてしまうのは気持ち悪い、怖い」「泥棒の下見に使われる」「勝手に撮るのは無礼」「覗きと同じ」等等。
https://b.hatena.ne.jp/entry/s/nihen.hatenadiary.org/entry/20080808/1218166679
https://b.hatena.ne.jp/entry/s/www.higuchi.com/item/385
https://b.hatena.ne.jp/entry/s/good2nd.hatenablog.com/entry/20080809/1218272739
https://b.hatena.ne.jp/entry/google-streetview.seesaa.net/
https://b.hatena.ne.jp/entry/s/www.itmedia.co.jp/news/articles/0809/29/news080.html
https://b.hatena.ne.jp/entry/blog.goo.ne.jp/ikedanobuo/e/5374d378a4cdc8c39a70762f95562fd7
（他にもたくさん関係ブクマあったはずだけど、古すぎてみつけきれん）
それが今では「あって当たり前」。いまさら「家を見られて嫌だ」なんていう人はいない。
秘密情報でなく公開情報なのに、インターネット上でのアクセシビリティを高めただけで拒否反応が出たという点で、破産者マップもストリートビューも同じ。
「なんか知らんけど、新しいことは怖い」という未知のサービス・手段への恐怖感からの拒否反応だったのだろう。
埼玉県川口市でクルド人の犯罪が激増して問題になり、その対策が川口市政の中心的課題になっている！というエントリが度々ホッテントリ入りしている。またyoutubeのゆっくり動画等でも「クルド人」「川口」のテロップが入ったサムネの動画が投稿されている。
川口市は『広報かわぐち』という広報誌を配布しているが、この10月号で犯罪認知件数が過去最低を記録しているとの広報を打っている。
https://www.city.kawaguchi.lg.jp/material/files/group/3/202310-04.pdf
この一年で白昼の強盗事件、沿道商店に突っ込む大事故や死亡ひき逃げ、クルド人による病院での喧嘩騒乱などの事件が報道されて体感治安が低下している故だ。でも実際には治安は過去最高となっている。
この問題を喧伝しているのはagora出身の石井孝明というライターで、産経新聞と夕刊フジがそれを元に記事を書くという構造になっている。
石井のやり方は、川口、蕨を中心として、肌の浅黒い中央アジア、東南アジア系の人間が事故や事件、不法な業務、反マナー行動をしたものにクルド人を匂わす文言を付けて宣伝するという方法だ。それ故クルド人が毎日事件や不法行為をしているように見える。そんなにクルド人は増えているのか？日本にクルド人は何万人いるのだろうか？
だが実際のクルド人の数は2000人程度である。人口60万人の川口市人口の0.3％だ。「あれもこれもクルド人」の安物ネガティブキャンペーンが成功しているのである。
それで今回はちょっとこの問題の背景を説明するよ。「クルド人とは何か、どういう民族か」などは産経以外の大マスコミや大学人が記事を書いてるからそういうのを参考してくれ。
「埼玉県川口市」でgooglemaps検索すると川口市の県境が表示される。
https://www.google.com/maps/place/%E5%9F%BC%E7%8E%89%E7%9C%8C%E5%B7%9D%E5%8F%A3%E5%B8%82
まず、駅の東側にやたら細かい碁盤目で緑の線が入った地域があるのが判るだろうか？ここは芝2丁目と芝4丁目という地域になる。
ここは一見整備された住宅地に見えるが、実は都市計画に乗っ取ったインフラ整備が間に合わなかったスプロール地域なのである。
この碁盤目は元々は大正時代に田んぼを整地したものだった。緑の線は用水路跡で、今でも暗渠化された水路敷きになっている。この付近は江戸時代に作られた見沼代用水が通り、その分水も充実していた。そこで碁盤目に畔と用水路を整備して土地の権利も整理したものだ。
ちょっと脱線するが、こういう整備された元田んぼ住宅地の近くにはL字の道と変形交差点を組み合わせたような地区がある事が多い。またそこには寺や神社がある事が多い。その場合、そこら辺は嘗ての村の集落があった場所である。行ってみるとせせこましい建売の中に突然田舎の農家のような大きな庭付きの家、時に藁ぶきだったりゴルビジェのサボア邸のようなやたらハイセンスの家が建っていて驚かされる事があるのでおススメだ。そこは付近の建売の元地主やマンションの大家である。
この田んぼが戦後の高度経済成長期に売りに出され宅地化されたのがこの芝2、4丁目地区なのだ。
元あぜ道は公道化されているのが多いが、そこから奥に入る道は幅が狭い砂利道のままだ。これは私道だからであり「その道路の権利は細切れになって付近の家の持ち主が持っている。故に権利関係がごちゃごちゃなので
更にこの路地は通り抜けが出来ない。真ん中に水路敷がある為だ。水路は元々の地主が権利を持っている筈だ。通り抜けにはそこに橋を掛けなきゃならないが、誰もその費用を負担したくないので碁盤目に見えて行き止まりの路地ばかりという事になっている。
1990年代初頭に建築基準法が改正されるとセットバックの義務と接道義務が定められた。接道義務とは、幅4m以上の道に2ｍ以上接していない土地には建物建築不可という事である。
これでこの路地の奥にある家というのは建替えが不可能になった。
また、水路敷は舗装されていて道路に見えても道路じゃないのでセットバックの義務が無い。だからいつまで経っても道は広がらないから接道要件を満たす道にならない。散歩する時はこのせいで魅力的なのだが不動産的には不良である。
この路地をストビューで見れば判るが、公道に面した家は新しい低層アパートで路地は4ｍ拡幅、その奥の一軒は新しい戸建て（公道側隣家のセットバックで接道要件クリア）、その奥は築30年以上の古い戸建てや古アパート、となっている。奥の方の家は建替え出来ないので古いままなのだ。
奥の方の家やアパートを借している場合、家が古くて車も入れない砂利道なので客付けが困難である。蕨駅から徒歩5～10分という好条件なのだがこういう状態なのだ。
高度成長期中期の昭和30年代後半からこういうスプロール現象が問題になって規制が強化されたのだが、その前に家が建てこんだ地域なのだ。私有地である用水路の暗渠化は市が行ったが、これは下水道整備が間に合わず、水路に垂れ流しとなった為の代替政策だ。
さて、外国人というのは部屋が借り難い。これは差別の問題もあるが、家主としては万が一の時の連絡の問題、家賃不払いや退出後の内装補償、突如国に帰ってしまうリスク、それと土足の問題などがある。室内に靴を脱いで入るのは日本だけなのだ。最近じゃ米国都市部も日本式になって来てるが。だから土足で生活されて畳床等がダメになるリスクがある。
故に外国人が部屋を借りるのはとても大変だ。一方、建替不可で古くて前が砂利道で引っ越しのトラックも入れない、なんていう借家やアパートの大家は客付けが全然できない。この両者の利害が一致して賃貸借契約、とあいなる。お互い「こんなボロ屋なのに高いが…」「外国人でリスクが高いが…」という妥協の産物だ。
このやたら細かい碁盤目地区はもう一か所ある。駅の反対側に線路で分断された川口市の飛び地みたいな三角の土地があるだろう。
ここは芝園町と芝富士という地区なのだが、そのうち芝園町は元鉄道車両工場のUR団地（電車から見える屏風みたいな建物）、芝富士は元田んぼの細かい碁盤目地区だ。この芝富士地区は先の芝2・4丁目地区と全く同様の特徴と来歴を持っている。
路地のセットバックが進んで4m以上が確保されて建替え可能になっている所が多いなど、スプロール化の程度は2.4丁目よりも改善されているのだが、それでも水路敷による路地分断などはあり、また建替不可家屋が密集する地帯もある。更にここは飛び地状態なので見捨てられた感もあり市政が行き届きにくいという特徴もある。中学校や幼稚園が線路の反対側で遠いのだ。
「蕨」なのに「川口市」であるのはこういう事で、駅の左右に川口市の不良宅地地区がありそこのアジア系の住民が住む事が増えたというのが原初としてあったのだ。
「川口市は小規模の鋳鉄工場があり外国人工員を必要とした」という説明をしている記事もあるが間違いだ。鋳鉄工場地域は西川口から南側であって、蕨周辺は田んぼから住宅地に転換している。その転換が早すぎてスプロール化してしまったのだ。
クルド人問題がおかしな奴らの飯のタネになっている問題の根幹は在特会のヘイトデモに遡る。
2009年に在特会はオーバステイフィリピン人の子息が通う中学校付近で「叩き出せ」といシュプレヒコールを上げるデモを行うようになった。この中学校や居宅は蕨駅の南側、西川口駅寄りだ。
このデモに左翼運動からの転向者が合流すると一気に過激化し、「殺せ」「殺しに来た」というコールになり、警察に掴まらないような巧い仕方の暴力や、近所のヤジに対して「○○人の家だ」「お前日本から出ていけ」「殺せ」と連呼したり、お散歩と称してデモの後に落書きをしたり通行人に因縁を付けたりという行動をするようになった（後に警察官が解散地から駅まで随行するようになった）。転びアカが合流すると大抵こういう事になる。
これに呼応して掲げられる旗も日章旗から旭日旗やハーケンクロイツとなっていった。
そんな中で在特会は芝園団地付近でクルド人に住民が迷惑しているという情報を掴む。
そこでヘイトデモの開催地は蕨駅～西川口駅から蕨駅北方になる。そこで鍵十字の旗が沢山はためき、「悔しかったらクルド野郎出てこい殺してやる」などのデモがされるようになった。
但し、彼らは居住地区を知っていたから疑問なので警察がそこから外れるルートを許可していても判らなかったかもしれない。
こういう経緯で中東系や中央アジア系の人間の犯罪、不始末を「クルド」と称する動機が生まれてきた。事件が有る度に「これは在日朝鮮人」という差別デマがずっと流れていたが、それの中央アジア版だ。
もう一つの理由がトルコの少数民族問題で、トルコは親日国で、そこで問題化している少数民族のクルドは敵だ、という単純な世界観によるもの。元々国際問題を親日反日でしか捉えれない人間の頭の中なのでこれ以上はバッファオーバーフローである。そもそも少数民族問題は国家の宿痾であって国際政治学では必ず履修する項目であるのにそれを焚きつけて利益にせんとするあたり、ガソリンスタンドでタバコを吸うバカの如しである。
故にそれよりこの方ずっと「クルド」はやべぇ奴らの間の符丁となり、民族問題を理解するという動機にはならずに、彫りが濃い人間の不祥事は「クルド」とする文脈が生まれたのである。
続く https://anond.hatelabo.jp/20231004185255
Permalink |記事への反応(27) | 18:51
高齢者の居住の安定確保に関する法律は、死亡で終了する賃貸借契約が借地借家法30条に反するという前提で、終身建物賃貸借という契約類型を作った。
この法律がある以上、同法の要件を満たさずに死亡終了特約を定めるのは、後で無効と判断されるリスクがある。
第五章 終身建物賃貸借
第五十二条① 自ら居住するため住宅を必要とする高齢者（六十歳以上の者であって、賃借人となる者以外に同居する者がないもの又は同居する者が配偶者若しくは六十歳以上の親族（配偶者を除く。以下この章において同じ。）であるものに限る。以下この章において同じ。）又は当該高齢者と同居するその配偶者を賃借人とし、当該賃借人の終身にわたって住宅を賃貸する事業を行おうとする者（以下「終身賃貸事業者」という。）は、当該事業について都道府県知事（機構又は都道府県が終身賃貸事業者である場合にあっては、国土交通大臣。以下この章において同じ。）の認可を受けた場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、借地借家法（平成三年法律第九十号）第三十条の規定にかかわらず、当該事業に係る建物の賃貸借（一戸の賃貸住宅の賃借人が二人以上であるときは、それぞれの賃借人に係る建物の賃貸借）について、賃借人が死亡した時に終了する旨を定めることができる。
ただ、終身建物賃貸借事業を行うには、知事か大臣の許可と、バリアフリー住宅でなければならないので、使い勝手は悪い。
現実問題として、こうした許認可を受けずに無効リスクを負いつつ死亡解約特約を入れたとして、契約の無効を主張するような相続人は出てこないだろうから（というか、そういう相手を選べ）、わざわざコストをかけて法定の終身建物賃貸借にすることも無さそうではある。
ワイは入れられる説を推す。
残置物以前に賃貸借契約を終了させなきゃいけないんだけど、借地借家法は賃借人を強く保護しているから、死亡による契約終了みたいなことができるのか考える必要がある。
この場合の契約終了は事前の合意に基づいている。合意解約自体は有効。ただ、その解約が条件や不確定期限にかかっている場合は、「賃借人に不利なもの」(借地借家法30条)として特約が無効とされる可能性がある。
などがあり、曰く、
これらは、いずれも、賃貸借終了の時期が不明確であり、一時使用のための賃貸借とも認められず、条件の成就・期限の到来が専ら賃貸人の事情に依存する不確定期限ないし条件付賃貸借であって、借家人に不利な特約であるからである。
とのこと（別冊法セno.257新基本法コンメンタール借地借家法【第2版】190頁）。
このあたりの議論をもとに、「死亡解約特約は不確定期限だから無効」という説明をするネット記事が散見される。
ただ、不確定期限なら必ず無効かというとそんなことはなくて、条文が明記しているとおり、無効になるのはあくまでも「賃借人に不利」な特約に限られる。上に引用したコンメンタールでも、
と説明されている。
それでは「賃借人の死亡」という期限は賃借人に不利といえるか。
賃借権は相続可能な権利であるし、特に相続人たる同居親族がいる場合に契約者死亡で即・出ていかなければならないとすると、いつ生活基盤が脅かされるとも分からないので賃借人に不利とも言いうる。なにせ借地借家法は相続人ではない同居人すら保護している（36条。ただし強行規定ではない(37条参照)）。
けれども、賃借人は単に居住権を有するだけではなく、その対価として賃料債務を負うのだから、無用になった賃貸借契約が速やかに終了することは賃借人の利益にもなる。
したがって、少なくとも独居の賃借人については、死亡によって解約になる特約は「賃借人に不利なもの」ではなく、合意は有効と考えるべきだと思う（私見）。
（そもそも契約終了後の残置物処理は法3章1節の対象外なので法30条による強行法規性も無さそうだけど、その点はいったん置いといて。）
賃貸人に残置物の収去・処分権限を与えるのは、賃借人に不利とも思えるけれども、これを認めないといつまでも賃料相当の損害賠償債務が発生し続けるので、かかる損害を抑止できるという意味では賃借人にもメリットがある。
大家増田でございます。1つ前のエントリを読んでくれた人ありがとう。色々お騒がせしております。
皆さんがコメントやトラバで色々情報を寄せてくれたおかげで、俺の方でも色々調べ、ある程度自己解決しました。俺の描く未来予想図はこんな感じ。
警備会社がやってる。万が一亡くなってしまっても速攻で見つかるようにしたい。特殊清掃が必要なレベルまで腐敗しないように。
色々調べたが、入居者に入ってもらうタイプの保険より大家が入るタイプの商品の方が使い勝手が良さそう。
見守りサービスがきちんと機能すれば特殊清掃が必要になることはまずないと思う。保険でカバーしてもらいたいのは残置物の片付け費用くらいじゃないかな。
もうさ、高齢化社会だし、これからは腐敗してなければ別に言わなくても良くね？ダメ？
まあ、ちゃんと決まってないのはよくない。このへんは宅建業法を変えて、ちゃんと告知ルールを決めようぜ。
●ここが未解決
今、国の方では高齢者が民間の賃貸住宅に入居しやすくなるように何か話し合ってるんだろ？
現実的に考えて、縮小傾向にある公営住宅で全てをまかなうのは無理だもんな。今の建築費の高騰を見てれば新築なんてとてもできないし。
そこで、俺から頼みがある！
賃貸住宅の場合は、死亡がわかった日の翌日から室内に残された残置物を大家が勝手に処分できるとか、そんな感じに法改正してくれえええええええ！
相続人を探して話し合ってからとか、そういうクッソ面倒なルールじゃ全然ダメだぜ！
残置物処分を勝手にできるなら、俺は既存の民間サービスを活用しまくって老人の入居審査は余裕で通す。
後は俺が全部やってやるぜ！
話し合い頑張れ、国！
●補足
勝手に残置物処分をするのは、入居者との間で生前に合意があってもおそらく現行では法律違反になってしまう。
例えが悪いが、嘱託殺人は法律違反じゃん。それと同じようなもんで、生前に合意があっても合意内容がそもそも法律違反だからダメ、っていうことなんだと思う。
ただ、俺は法律の専門家じゃないので、あんまり鵜呑みにしないでほしい。
とにかく今の法律だと勝手に捨てたらダメで、そのせいで現場はめちゃくちゃ困ってるつーことだけは確か。
●cha16さんより鋭いご指摘
「高専賃以外の住宅で死亡を原因として賃貸借契約を終了させるのは無理なんじゃないかな。それができるように高専賃は借地借家法と別の法律作ったんだから。賃借権自体が相続の対象なんですよ。」
確かにその通りですね。普通借家権も定期借家権も相続の対象だわ…。
問題は残置物だけではなかった…。
終身建物賃貸借ができるようになるには知事認可必要だし、建物に要件もあるみたいで、うちの物件は全然要件満たしてなかったです。
基本的にはサ高住を運営する事業者向けの契約形態っぽいですね。
全然解決してないじゃん！タイトルに偽りありになってしまった…。
く、国～！
現状に合わせて法律を整備してくれ～！
●補足2
なんか勘違いしてる人いて悲しい気持ちになってるけど残置物処分したいのは残置物が欲しいわけじゃないからね…。
残置物は業者入れちゃえば、1日もあれば全部捨てられるわけよ。そしたらすぐ次のお客さんに部屋を貸せるじゃん。要は空室期間を減らしたいのよ。
（別に捨てなくても、遺品を保管するための公的な施設があればそこに移動させるとかでもいい）
今の法律だと勝手に捨てらんないから身寄りのない人に死なれると我々大家はガチで詰んでしまう。この法的な問題を解決できれば、俺含めた世間の大家さんも身寄りのない高齢者に安心して部屋を貸せるよね、っていう話ね。
ほとんどの人は遺品欲しさに言ってるわけではないと理解してくれてると思うけど、大丈夫だよね？
●補足3
「部屋借りづらい人の支援、国が議論 家主の「拒否感」どう取り除く？」
https://www.asahi.com/sp/articles/ASR736FB5R73ULFA007.html
Permalink |記事への反応(13) | 12:07
・賃貸借契約において、一部の悪質な借主により貸主（大家）に生じるコストを、他の借主が広く浅く負担する
・宅配便の配送において、再配達を日時指定して依頼しておきながら不在により生じる再々配達コストを、他の利用者が広く浅く負担する
・外国人不法滞在問題において、不法滞在者により生じる送還コストや在留コストを、日本国民や合法的な外国人滞在者が広く浅く負担する（難民問題は別問題なので省く）
こんな感じ。
なんで一部のバカによって生じた問題に対して、薄っすらとは言えその他大勢が不利益を被らなきゃいけないんだよ。
仕方のないことなら、保険的にその他大勢で負担するというのは分かる。
私は借り主でアパートに住んでるんだけど(都内と考えて良い)、一方的に「賃貸借契約の解除」とかいう紙が一枚届いた。この書面の通知をもって解約するとのこと。
借り主、貸主、双方とも一方の都合で解約できる。
軽くググった感じだと『退去日の６カ月以上前に借主に連絡』となってるから180日なのかな？
一方的に書面で通知したら契約解除！みたいなのってこういうものですかー？
ついでに立ち退き料請求するなよみたいなのも書かれてる。これは多分請求できる無効な契約条項かも知れない。
解約理由は老朽化による建て替えとなっているけど、確かに古い建屋だけど生活が著しく困難になるといった問題は特にない状況で、値段相応の物件て感じです。
毎月賃料は払っててなるべくトラブルも避けてきたつもり。
近いうちにお話させてくださいってあるけど、お話するにあたって注意するべきことありますかー？
不動産に詳しい弁護士！ココナラとかで近場の弁護士探せばいいのかな？
Permalink |記事への反応(15) | 18:00
更に横だけど、本当にあった怖い話として。客先常駐で派遣に見えるけど、実際には会社が業務請負で受けてていた、と言うケースが結構あるのが地獄。
客先に常駐している用に見えるが、客先と賃貸借契約をして場所を借りる体裁を整えることで、事務所を作る。そこに自社社員を入れる
そして、書類上は直接指示じゃなくて、常駐先の会社からSES企業の管理者が仕事を持ってきて社員に与えている、と言う体を整え、そこで仕事をさせると言うもの。
これだと無制限に残業やらされる上に、中途半端に請負の体裁を整えているので仕事が非効率になりがち。で、このケースで常駐する社員に求められるのは、低コストなコーディング以上でも以下でもないので、そういうことをやってないのか、きちんと確認した方が良い。
コロナ禍になって常駐は減ったはずだが、実態は変わらないものもある。
(1.23）追記に追記した。みなさん「仲介」という仕事をご理解されていない。そんなに難しいことは言ってないと思うんだが…まさかバカなわけではないよな？
売主と買主の間での情報非対称はそうなる。なので「仲介」が間に入って、情報の格差を埋める作業をするということだと思う。不動産屋（仲介）は売り手でも買い手でもなく、調整者であり交渉者。
何かを混同しちゃってるのかもしれないが、「商材が不動産」の仕事って結構幅広い。例えば、不動産（ハウスメーカー、マンションデベロッパー）の仕事はメーカーであり販売者だが、不動産（仲介）は仲介者だ。作る人と間に入る人はかなり違う仕事だと思うので、混ぜたら危険。
junnishikaw この業種が割が悪いなら悪徳業者は自然に去る筈でやはりボロい商売ではと感じられててその不透明な"何か"に対して皆不信なのかと。仮に全ての売り物件を閲覧できたとしても我らは判別できないが透明性の一助にはなる 書いてて自信ない 後で消すかも中古車市場と思えば納
賃貸仲介専業の不動産屋を確認していると宅建番号(1)の業者がかなり多いので、参入障壁が低く生き残りにくい業種だと想像してる。しいて言えば唐揚げ屋とか。だから何度も何度も「業者を、選べよ、宅建番号見ればわかるんだから、あほか！」と言ってるんだがなぁ…。
中古車「市場」と中古不動産「市場」は似ていると感じる。が、中古車「屋」と不動産（売買の仲介）「屋」はかなり違う。そして賃貸の仲介屋はもっと違う。中古車「屋」の多くが自分の会社が買い取った車を別の所有者に売却しているが、不動産屋は「仲介」をしているだけで自分の持ち物を貸したり売ったりしているわけではないので、全然違う。
『仮に全ての売り物件を閲覧できたとしても我らは判別できないが透明性の一助にはなる』
上記のことも混同しているようだが、その様子で一覧を見て何が透明になると思うんだ？。価格については、これも何度も言ってるがスーモでも何でも見ればいいし、何なら公的指標のオープンデータもかなり充実してるぞ、不動産って。賃貸はさすがに動きが流動的すぎるから公的機関のデータはないけど、売買のデータなら国交省が検索サイト作ってる（https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet）
Lhankor_Mhyそもそも賃貸物件にレインズ登録義務はない（業法34条の2）し、レインズ情報は広告ではないので不動産広告規制がかからないため必須項目が埋まっておらず、SUUMO・HOMESと比べて情報量が少ない。
そうなんか、確か売買だと専任媒介契約した業者は登録義務がある、と、自分が家を売った時に説明されたが。じゃあ素人がレインズ見る意味なんて一つもないじゃん笑
ハテナに巣くってる人たちってビジネススキームが理解できない人が多いんだろうか。
追記終わり＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
https://anond.hatelabo.jp/20230120002619 の追記
家賃の上限イメージ（手取りの3割、若者は4割）のところを間違って追記した。若者は手取りの1/4（25％）が相場の間違いでしたすません。なので、それを追記したついでに
賃貸専門不動産屋は店舗が多い、そして更にどんどん増えている。空中店舗化も進んでいて（ネット専業、UberEats専門店みたいなやつ）インターネッツの狡いお兄さんたちが山ほど参入していたりする。なので本当に、宅建番号の確認だけでも覚えて帰って。
不動産取引（売却、購入、賃借、貸借）は情報の非対称性が大きい、とよく言われて、これは本当に正しい。
不動産屋が悪人ばかりだから俺たち善良な消費者から情報を隠しているんだ！騙されるもんか！と思うだろうが、そういう悪徳業者ももちろんいるが、不動産は「現物」の取引だから仕方がない面もかなり大きい。仲介をする人間（不動産屋）にも知らされない（悪意を持って教えてくれない貸主、売り主だっていくらでもいる。自分が売りたい・貸したい時にはアラは隠したくなるのが人間）とか、所有者や住んでいる人も知らなかった情報もあるのが、めくるめく「現物の世界」。増田は不動産ではないが仲介の仕事をしていた（今は転職）ので、不動産仲介の「現物ならではの大変さ、厄介さ、一筋縄ではいかなさとリスク」について同情的である。
まあ、そういう「一筋縄ではいかなさ」を引き受けてるのが不動産屋で、まともな不動産屋ならめちゃ頼りになる。
一方で、お前ら善良な一般消費者でもすぐわかるのが相場だ、これはレインズなんて見なくても前述の通り、インターネッツでいくらでも確認ができるのだから確認しろ。したくないなら言われるままに金を払うしかない。それが資本主義だろ？
保証会社まあ高いよね、だから使ったことがないから何とも言えないが。聞くところによると保証会社も儲かってないらしい（つぶれてるところも結構ある）ので、使わないで済むなら使わずに何とか保証人を探したほうがいいし、保証人なんていないし保証会社に金も絶対に支払いたくないなら、保証人が不要なURなどの公営住宅を強く勧める。
保証人を不要にしろ、とは、伝え聞いた内実だと、ちょっと言えない。踏み倒しや、敷金をいくらもらってもどうしようもない、という不良店子、夜逃げ、亡くなった、なんて話はごろごろあるらしい。善良そうな人だったのに夜逃げしたなんてことは大家をやってる知人がたまに零したりする。人間は生きていれば色んなことがあるので、入居時点では善良でもその後どうなるか分からない。
保証人制度も含めて、だから不動産屋は嫌なんだ、という人も多かろう、そういう人はまぁURとか公社住宅とかを利用した方がいい。個人的にはURなどの公営住宅は大昔に建てられたものは別だが全般的に間取りが共産国のマンションみたいな固さがある（住まいが生活を強く規定するような固さ）ので好きじゃないが、ものによっては掘り出し物件もある。東雲のURはどの棟も素晴らしいが場所がなあ…。
■敷金について
敷金詐欺もよくネットで言われるが、おそらく「あいつら敷金詐欺だ」と言う真面目な人の一方で、黙って「俺はめちゃめちゃに使ってるから何とも言えねーな」と言う人もいるんじゃね？って感じだ。
敷金はルール化されたことで、首都圏では返金トラブルが極小化している。「東京ルールではどうなってますか」の呪文を唱えればいいだけの話で、いまだに引っかかってる方が間抜けだぜ。普通の不動産会社なら東京ルールに基づいたチェックシートを使って解約前の確認をしているし、そもそも、貸すときに東京ルールについて説明される（契約前にずらずら契約書を読んで聞かされるだろ？あの時に説明をする義務がある）。されないのなら、こちらから「敷金はちゃんと東京ルールでやってくれるんすよね？」ぐらい聞け。契約は双方平等なのだからどんどん聞け。そして自発的に説明してこないような業者を選んじゃダメ絶対。
■室内消毒について
室内消毒って、本来、大家と管理会社がやるべきことだ。賃貸借契約の条項に「入居時に消毒します、消毒は別途有料で入居者の負担です」とでも書かれてたら断れないかもしれないが、書いてある賃貸契約書は増田は見たことがない。契約書に書いてなきゃ断れる。契約書に書いてあるんですかね？と確認すること。書いてあったら…まぁその部屋を諦められないかどうかでそれぞれが決断することになる。契約書は条件の羅列なので飲めない条件が入ってる契約はしたらダメ。
増田は消毒料金を断ったことがあるが、「消毒料金3万を払ってまだGが出たら保証はしてくれるんでしょうか。してくれないなら不要」と言ったらナシになった。あとは「消毒しますか？しないですよね」と言ってきた業者もいたな。良心的なのか何なのかわからんが、これも過渡期なんだろう。敷金ルールと同じでなくなっていく気がする。まぁとにかく業者はちゃんと選べと何度も言っている。
というか、消毒やるやる詐欺をやってるのはだいたい賃貸専業仲介（ガス大爆発を起こしてる会社とか、他にもある賃貸専業のところ）なので、そもそも前述したとおりで、そういう業者に声をかけた方がバカだ。情弱がすぎる。
ブコメを見ると、そもそも売買なのか賃貸なのかも混在させて適当なことを言っている人が多いが、長い文章なので仕方ないけどちゃんと読め。賃貸の場合の話をしている。
で、ここでは売買中心の話。
売買仲介は賃貸よりももっと魑魅魍魎ではあるので、ますます「不動産屋を選ぶ目」が必要になる。いくつかのブコメにあったが、昔から地元でやっている不動産屋は安心感がある傾向にあるし、大手はやっぱり安心感がある。
「昔から地元でやっている不動産屋」の正体は、という話なのだが、いくつかあるが大別して「大家（＝地主）が不動産仲介の店もやっている」ケースと、「大家（＝地主）から委託を受けて地主の資産管理をしている」ケースだ。どちらにせよその土地に根付いており、かつ家賃収入（と家賃収入から得る管理手数料）を月々安定して得られる立場の人たちなので、悪い商売はできない（風聞が悪い）し、する必要がない（月々のインカムが安定してるから）し、地元の情報に明るい。つまり「昔から地元でやってる不動産屋」は賃貸も売買も安心感が高いといえる（ただし、代替わりしてアホが社長になってたりするとその限りではない）。
大手の仲介屋は安心感がある、という理由は、まぁコンプライアンスが多少はしっかりしてるから、ということもあるが、なにより社員数が多い＝その会社に集まる物件情報の数が多い、というのがデカい。仲介の仕事はやっぱり情報の量が多いほど取引が成立しやすくなるし、まぁトラバや一部ブコメに言及があったが両手（売主からも買主からも手数料が取れる）取れる確率が上がるので、まぁ儲かりやすい。あとはもちろん資本的に安定しているからということは欠かせない。
■両手取引は悪か
これも売買の話。仲介時に得られる手数料が不動産（仲介）屋の利益源泉だ。仲介は、売り主と買い主の間を取り持って交渉する仕事で、それぞれ手数料を不動産の価格の3％上限でもらうことができる（上限なので値引き交渉もできる）。で、両手取引というのは、売り主、買い主双方の交渉人が同じなのでEvilだ、と批判される。まぁそれは割とかなり正しいと思う。みんなが知ってるタワーマンションの1室の取引で両手仲介しようとする業者なんてかなりいけずうずうしいな…と正直思う。分譲マンションの1室を取引するのはおそらくかなり簡単で、デベロッパーが作ったという品櫃保証がある（失敗マンションの場合もあるがそれも含めて「そういう品質である」という保証）し、価格水準も測りやすい（分譲時点の値段が分かっているし、同じサイズの同じ向きの部屋がたくさんあるから相場も比較しやすい）からだ。要するに1点ものじゃないから簡単。
一方で、両手取引はすべてが悪ではなく、むしろ必要なケースもかなりあるよな、とも思う。先に述べた「不動産はめくるめく現物の世界」だからだ。
取引において売・買双方の交渉が必要な項目は金額だけじゃなくて、対象の不動産の適法性や問題の有無の確認（嘘ついてないか、知らなかった瑕疵はないかなどのデューデリジェンス）、いつ支払いでいつ引き渡しか、どういう形で引き渡されるか、など決めなきゃいけない項目がたくさんある。交渉というよりも「売り買い双方で調整すべき事項」というイメージだろうか。まぁどちらかというと、善良な一般市民の買物じゃなくてBtoB、会社が工場用地を買う、閉鎖した施設を売る、とかそういうやつ。土地や古い建物は「現物」で、どんな問題が埋まってるか分からない（シロアリがとか掘ったら産廃がとか1筆だけ謎の所有者が?!とか）。いろんな法律も絡んでいるのでリーガルチェックも必要になるだろうし、確認したい項目は売り主側と買い主側で異なるだろうから。両方から確認を依頼されているわけだから両方から手数料取っても全然いいし取らないと逆に採算取れないんじゃねーかなと思う。
で、まぁ「あのみんなが知ってるタワーマンション」のイージーな取引と、今述べたような取引をどうやって線引きするのかというのが結構難しい。増田も、一般住宅の仲介については両手仲介は禁止、ぐらいはしてもいいんじゃないかなーと思うことはあるが、一般住宅でも古いマンションや一戸建ての場合は、やっぱり地雷が埋まってる可能性てあるよなーと思うので、線引きが難しくて現実的に規制するのは簡単じゃないだろう。
現実問題として無理じゃなかろうかと思う。極論だが、「その瞬間に空いている部屋をリアタイでデータベース化しろ」ってことで、検索したら首都圏の賃貸所有者の8割は個人らしいと考えたら、ますます無理だろうな。
そもそも、賃貸中（販売中）の情報をオープンにしたいか、逆に限られた人にだけ知らせたいと思うかどうかは大家（所有者・貸したい、売りたい側）のお気持ち次第なので、一般消費者が全量を理解するのは不可能。不動産屋にだって不可能だ。そして、たぶんそれ（情報を絞りたい大家や売主はけっこういる）がレインズ（＝業者専用）の存在意義なんだと思う。大家と店子は利益相反関係で、大家（売買の場合は売り主）の利益を守る方が媒介に立つ不動産屋は儲かりやすいと予想できる。
こう言っては何だが「借りてやろうというのだからレインズ見せろ」「全量見せてみろそれからだ」とわめく輩は客ではないだろうな。「そういう面倒くさそうな人に自分の資産の詳細を教えたくない」と大家が思っていたらその情報は永遠にそういうアホに伝わることはない。
普通の取引と違って賃貸の場合は、借りる側の権利がとても強く（借地借家法）、貸す相手がエンドなのでくそ面倒なので結構面倒なリース業だと思う。不品行店子の追い出しとか未払い家賃の徴収とか結構大変だと聞く。貸す側はできるだけ質の良い店子に貸したい。運用状況が変わる空室情報を有象無象にオープンにしていては対応コストの方がかかってしまうだろうし、出来るだけ客筋の良い客を持ってる媒介者に任せたい、ということはごくまっとうだと感じる。不動産屋のせいではなく、大家の大家性（まぁ地主ってそういう生き物だ）と、まぁ借地借家法の借家人保護の強さからくるところだろうなーと。
話はずれるが、増田は野暮用で「東京の賃貸住宅の数はいくつあるのか」をちょっと調べようと思ったが、ちょっとで調べられそうにはなかった。統計情報はあった（国交省の住宅土地統計調査とか国勢調査とか）が、それが補足できる情報はそれも完全性がなく（例えば一時的に転勤中の家を貸している、というケースはオープンな統計では補足しようがなかったが、実際は万の単位はあるらしい）、そのぐらい「貸している家」の実態はつかみにくいと感じた。
しかしアホほど自分の頭の悪さを棚に上げて差別するんだな、一部ブコメにはドンビキ。
最後。
地面師（不動産詐欺）のやってることまで不動産屋が悪いと言ってるブコメは笑った。それは詐欺師でむしろ不動産屋をだます方だと思う。
https://togetter.com/li/2026717
『特約で入居者負担』になってる場合、『ガイドライン＜特約』になるので注意。特に、鍵交換代や、クリーニング代は入居者負担になってる契約の方が多い。(都内は9割以上が入居者負担)
必ずしも『ガイドライン＜特約』ではない。ガイドラインを良く読むと、特約が成立するには条件がありそれが満たされていない場合は無効と判断されうる。
事実、増田は少額裁判を起こし敷金分ギリギリ請求されていた退去費用全てを主張通りに取り戻せた（全面勝訴）
それを可能にするロジックに触れつつ、誰かの参考になればと思い自身の裁判記録を書きます。
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）国土交通省
特約について
賃貸借契約については、強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則から認められるものであり、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることも可能である。しかし、判例等においては、一定範囲の修繕（小修繕）を賃借人負担とする旨の特約は、単に賃貸人の修繕義務を免除する意味しか有しないとされており、経年変化や通常損耗に対する修繕業務等を賃借人に負担させる特約は、賃借人に法律上、社会通念上の義務とは別個の新たな義務を課すことになるため、次の要件を満たしていなければ効力を争われることに十分留意すべきである。
①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
ここが基本的な考え。特約を設けることや契約するのは自由、ただ特約は大家に有利（修繕義務を免除）になる方向にしか働かないため、3つの要件を満たす必要がある。ふむふむ。
文はこう続く。
〜中略〜
したがって、仮に原状回復についての特約を設ける場合は、その旨を明確に契約書面に定めた上で、賃借人の十分な認識と了解をもって契約することが必要である。また、客観性や必要性については、例えば家賃を周辺相場に比較して明らかに安価に設定する代わりに、こうした義務を賃借人に課すような場合等が考えられるが、限定的なものと解すべきである。
なお、金銭の支出を伴う義務負担の特約である以上、賃借人が義務負担の意思表示をしているとの事実を支えるものとして、特約事項となっていて、将来賃借人が負担することになるであろう原状回復等の費用がどの程度のものになるか、単価等を明示しておくことも、紛争防止のうえで欠かせないものであると考えられる。
このほか、特約に関する具体的な解説については、Q＆A の Q3（P.38）、Q16（P.45）を参照されたい。
おおーなるほど、特約を設ける場合は賃借人に充分理解してもらってから契約しないとだめ。それには単価や範囲などを明示することが欠かせない、ということ。
では、最も重要な箇所、Q16 (P.45)を見てみよう。増田はこのQ 16を読んで勝利を確信して訴訟に踏み切った。
Ｑ16:賃貸借契約にクリーニング特約が付いていたために、契約が終了して退去する際に一定の金額を敷金から差し引かれました。このような特約は有効ですか。
Ａ:クリーニング特約については①賃借人が負担すべき内容・範囲が示されているか、②本来賃借人負担とならない通常損耗分についても負担させるという趣旨及び負担することになる通常損耗の具体的範囲が明記されているか或いは口頭で説明されているか、③費用として妥当か等の点から有効・無効が判断されます。クリーニングに関する特約についてもいろいろなケースがあり、修繕・交換等と含めてクリーニングに関する費用負担を義務付けるケースもあれば、クリーニングの費用に限定して借主負担であることを定めているケースがあります。
後者についても具体的な金額を記載しているものもあれば、そうでないものもあります。〜中略〜他方、（畳の表替え等や）「ルームクリーニングに要する費用は賃借人が負担する」旨の特約は、一般的な原状回復義務について定めたものであり、通常損耗等についてまで賃借人に原状回復義務を認める特約を定めたものとは言えないと判断したものもあり、クリーニング特約が有効とされない場合もあることに留意が必要です。
①〜③が重要。負担内容を契約書に詳述し、通常損耗を超えるという認識を契約者と合意をとり、ボらないこと。判例を見ると価格テーブルや金額目安が書いていないと認められない模様。
即ち、この3つの要件が満たされていないクリーニング特約は無効にできる場合がある。
増田の場合は①②が満たされていないと判断し、法廷で充分戦えるだろうと踏んだ。
②→契約時に趣旨の説明なし、具体的範囲や金額の説明は文面でも口答でもなかった
また、次章の「4.原告(増田)の主張」で述べているように「原状回復」という言葉に対する理解の食い違いもあった。
仲介業者「詳細はお知らせできません。本当はこの3倍くらいしたんですが、それだと増田さんが可哀想なので大家さんに泣きついてどうにか敷金で収まるよう下げていただいたんです。私、実はこの1ヶ月裏で結構大家さんと交渉してたんです。これでご納得いただけないと大家さんの気が変わり当初の3倍の金額まで戻る可能性までありえるんですが、増田さんはそれでも大丈夫ですかね？」
なに脅してくれちゃってんのこいつ、と思い一旦電話を切る。提出済の請求書を賃借人の態度がきにいらねーから増額する、なんてことが自身の仕事倫理になかった＆単純にむかついたため正当性を調査したところ国交相のガイドラインを発見。以降、電話は全て無視してメールに一本化。
下記理由から項目1,2,4は無効、3のみ支払いたい。従って、大家は敷金11万円から1万2千円を引いた9万8千円を増田に返金せよ。
裁判所では色々教えていただけた。訴訟金額に応じた数千円の切手の購入が必要だったが、最寄の郵便局で裁判所用パックとしてありなんなくクリア。「請書」及び「事件受付表」を受理
- 原告は、被告の原状回復費用の請求について、別紙退去時精算書の修繕項目中、ルームクリーニング、エアコンクリーニング、収納面壁クロス張替費用を除く費用は原告の負担となることを認めている。
- 前記収納面壁クロス張替費用については、これを通常損耗を超える特別損耗と認めるに足りる証拠はない。よって、当該費用は賃借人である原告が負担すべき費用とは認められない。
- 被告は、ルームクリーニング費用とエアコンクリーニング費用について、原告が負担すべき特約があると主張する。
しかし、本来特別損耗には当たらない通常損耗を賃借人に負担させるということは、賃借人に予期しない特別の負担を貸すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することとなる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項事態に具体的に明記されているか、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。
確かに、本件賃貸借契約書及び重要事項説明書には「退去時、ルームクリーニング費用（エアコンクリーニング含む）等の原状回復費用は乙の負担とし、敷金より相殺するものとする。」との記載がある（甲１）が、賃借人において、通常損耗ではあるもののその補修費用を負担することととなる範囲及びその旨の合意が一義的に明白であるものとは認められず、当該費用は賃借人である原告の負担となるものとは認められない。
- したがって、原告が負担すべき原状回復費用は、〜略〜 xx万xxxx円となる。
- よって、原告の請求はxx万xxxx円の限度で理由があるので認容し、その余は理由がないので棄却することとして、主文のとおり判決する。
面白いことに、増田の一つ目の主張である「原状回復」に関する認識の食い違いは全く触れられていない。変わりに二つ目の主張である「契約時の特別損耗負担および内容範囲の説明不備」が全面的に支持され、増田が自身に責任があると申告した項目3以外は全て返金せよという主文に。ガイドラインのQ16に書いてあることがそのまま反映された判決となっている。
